不動産投資を「胡散臭い」と感じる理由

　不動産投資を「胡散臭い」と食わず嫌いしている人は大勢います。なぜ「胡散臭い」と感じるのか、またなぜ私はそれでも不動産投資をするかについて解説します。

　不動産投資を「胡散臭い」と感じる理由を4つ見ていきましょう。

「うまい話があるわけない」

言うほど「うまい話」ではない
不動産投資家が少ないから儲かる

「そんなに儲かるなら不動産会社がやるでしょ？」

企業規模でやるには利益が薄すぎる
今住んでる家にも大家がいる

「お金持ちにしかできないはずでしょ？」

お金持ちとは目的が違う
知らないだけでサラリーマンのほうが有利

「借金が怖い」

「悪い借金」しか知らないから

「うまい話があるわけない」

　投資をしない人の最も多い言い分は「そんなにうまい話があるわけない」というものです。「うまい話ならみんなやってるはずだ」「不労所得など虫が良すぎる」「失敗談が世の中にあふれている」「汗水流して働くのが一番だ！」

　残念ですが、その思考のままでは一生貧乏人のままです。儲かるかどうかは勉強してから判断すればいいものです。「どうすればうまくいくか」を考えるクセのない人は何をやってもダメです。

　いろいろ勉強して不動産投資家になった私が、「うまい話があるわけない」についてどう考えているか述べます。

言うほど「うまい話」ではない

　不動産投資はそれほど「うまい話」ではありません。後述しますが、企業規模でやろうには利益が薄すぎて向いていません。もちろんリスクもたくさんあります。

　そして、不動産投資はただの不労所得ではありません。ただお金を出して、ただ持っていれば収益が発生するというわけではなく、 入居者に「利便性」や「快適性」という「価値」を提供するところに不動産賃貸業の本質があります。

　「安く買って高く売るマネーゲーム」ではなく、入居者というお客さんに「価値」を提供するのですから、その意味では起業して事業を行っているのと変わりません。

　不動産投資の場合、価値はいったん生み出してしまえば、ストックビジネスとして勝手に収益を稼いでくれます。これが不労所得のように映るのであって、実際はその前に「利便性」や「快適性」といった「価値」を創造しているのです。

　そのためには猛勉強が必要です。あらゆる不動産投資のリスクを把握し、「みんなが住みたい家」とはどんな物件なのかを研究し、なおかつデッドクロス対策など「安定した黒字」を出すため資金繰りの勉強もしなければなりません。

　楽そうに見える不動産投資家は、見えないところで猛勉強しているのです。もちろん地主もそうです。ただ「親から相続した」というだけでなく、その運営方法、資金繰り、考え方などを生活の中で親から教わっています。

　宝くじに当選した人が不幸な末路をたどるのは、「お金の使い方」を知らないからです。逆に言えば、その「お金の使い方」をがっつり勉強しているのが不動産投資家です。

　私は不動産投資の書籍を40冊、ビジネス書を200冊読み、資料請求をしたりセミナーに参加したり、不動産会社を訪問したり物件探しをしてシミュレーションしたりといった猛勉強に3年の歳月を費やしました。

　こうして考えると不動産投資は「最初から楽」なものではなく、その分猛烈に頭脳を働かせていますから、別に「うまい話」というわけではないのです。

不動産投資家が少ないから儲かる

　不動産投資で利益が出るのはもちろん、「利益が出る価格」で不動産を買うからなのですが、「利益が出る価格」で買えるのは、不動産投資家が少なく過当競争に陥っていないからです。

　会社の仕事と違って、「儲かるときだけ買う」という選択ができます。すでに家賃収入があれば、毎年買わないといけないなんてことはありません。「儲からないときは買わない」ことで、赤字になる対策をできるのです。

　「儲かるとき」がある理由は、なんといっても「不動産投資家が多すぎないから」としか言いようがありません。日本国民全員が不動産投資に手を出せば、どんどん競争が激しくなって不動産価格があがり、儲からなくなります。しかし、「不動産投資は胡散臭い」と思って手を出さない人がほとんどなおかげで、「儲かるとき」があるわけです。

　その「儲かるとき」とは、「儲かる物件を見つけたとき」です。景気がどうであれ、金利が上がろうと、利益の出る物件は見つかります。その「良い物件」を見極められるかどうかが不動産投資のキモであり、勉強すべき部分なのです。

「そんなに儲かるなら不動産会社がやるでしょ？」

　不動産投資を「胡散臭い」と思う理由の1つに「そんなに儲かるなら不動産会社がやるでしょ？」というものがあります。

　ごもっともです。まったくもってそのとおりです。実は不動産会社も収益物件を持っていますし、建設会社も収益物件を持っています。というか、たいていの企業は収益物件を持っています。職業柄、帝国データバンクでよく中小企業のデータを見ていたのですが、どこも収益物件を持っていました。

　不動産会社に限らず、いろんな会社が不動産投資をしているのです。

　なぜ持っているのかと言えば、それは会社の収入源を増やし、経営を安定させるためなのですが、不動産賃貸業が本業になるほど拡大しないのにも理由があります。

企業規模でやるには利益が薄すぎる

　不動産賃貸業が企業の本業にならないのは、企業規模でやるには利益が薄すぎるという理由があるからです。

　不動産投資では自己資金を3割入れて、7割融資を受けるのが最も拡大しやすく、銀行の与信審査上も有利です。しかし、自己資金を3割入れると投資利回りはかなり低下し、営業利益でいうと10％も出ません。

　そもそも不動産投資で1億円の利益を稼ごうとすると、100億円は必要になります。 1億円では社員10人くらいしか養えません。100人の会社では1000億円、1000人の大企業では1兆円投資しなくてはなりません。誰もそんなお金は貸してくれませんし、そんなに投資を急拡大したら一気に市場が飽和して入居者がつかなくなります。

　一方で企業の行う事業は、営業利益が10～30％出て、しかも拡大の余地も大きく、生産の効率化で利益率を高めることも可能です。事業を投資利回りで言うと、キーエンスは投資利回り30％、JR東海は投資利回り22％の事業をやっています。 10％もない不動産投資にのめり込むより、本業をやったほうがよっぽど儲かるのです。

　ですが、不動産投資は個人でやるには十分な利益が出ます。 10億円借りて、1000万円の利益が出れば、自分1人なら十分ですよね。それどころか必要以上に拡大しなくていいので、「自己資金3割」という厳しい条件を守らなくても、ある程度までは銀行が貸してくれます。

　企業規模でやるには確かにそれほど儲かりません。しかし、個人で投資をするには十分というのが不動産投資のミソです。

今住んでる家にも大家がいる

　今住んでいる家にも「大家さん」がいることを忘れがちです。

　レオパレスも実は所有者は個人投資家で、レオパレスが一括借上げして自分の名前で運営しているだけです。アパートなんかは企業規模でやるものではありませんので、たいてい個人投資家です。マンションに至っては「分譲マンション」を誰かが買って、貸してくれているのです。

　これらがすべて「地主」の商売なのかというと、まったくそんなことはありません。先祖代々の地主は農地改革で土地を取り上げられていますし、土地は売買を繰り返していろんな人の手に渡っています。

　あなたの家も、どこかの不動産投資家が建てた家なのです。

「お金持ちにしかできないはずでしょ？」

　不動産投資が胡散臭いと思う理由に「お金持ちにしかできないはずでしょ？」という思い込みがあります。確かに収益物件を持っている人はお金持ちのイメージが強いですよね。「働かずにお金を稼いでいる人」にしか見えないわけですから。

　しかし、知らないだけで不動産投資はお金持ちだけのものではありません。

お金持ちとは目的が違う

　まず、お金持ちと不動産投資家では、不動産投資の目的が違います。お金持ちと不動産投資家ではまったく別物の投資をしていることを認識しておかなければ、ただお金持ちの行動だけを見て「自分には無縁だ」と思い込んでしまいます。

　お金持ちは現金一括でアパートを建てたり、マンションを買ったりします。それは、「資産拡大」ではなく、「資産を減らさないための投資」です。現金一括ではほとんど資産は増えません。融資を引いてこその不動産投資だからです。

　ではなぜお金持ちは原因一括で不動産を買うのでしょうか。それは、節税のためです。減価償却で本業の黒字を圧縮したり、相続税を安く抑えるために不動産を買うのです。

　投資家はまったく異なり、資産拡大のために不動産を買います。確かに節税効果もあるのですが、銀行の力を借りて加速度的に拡大していくところに、お金持ちとの大きな違いがあります。

　資産拡大目的の不動産投資をするにあたって、お金持ちの行動はなんの参考にもなりません。

知らないだけでサラリーマンのほうが有利

　実は、不動産投資はサラリーマンが有利です。というのも、「資産拡大」目的の不動産投資は融資を受けて行うのが前提ですが、 サラリーマンはとても融資が受けやすいからです。

　自営業者はその年いくら儲かっていても、長い目で見れば起業して数年間儲かっているだけです。 30年後も儲かっているかどうかはさっぱりわかりません。それどころか起業した会社は10年後、5％しか生き残っていません。

　逆にサラリーマンが勤めている会社は、何10年から100年以上続いています。 30年後も儲かっている可能性は、自営業者に比べて圧倒的に高いですよね。この「会社の信用力」が融資を受ける上で有利に働くのです。

　年収1000万円の自営業者では、融資はまず受けられません。しかし、年収400万円のサラリーマンなら融資が受けられます。

　この意味でサラリーマンは不動産投資に非常に有利なのです。

「借金が怖い」

　不動産投資をしない理由として、「借金が怖い」というものがあります。確かに学校教育や家庭教育では、「借金は悪」と教えられます。消費者金融やヤミ金で悲惨な目にあった人の話ばかり聞かされます。

　しかし、借金には「良い借金」と「悪い借金」があります。

「悪い借金」しか知らないから

　みんなが借金を怖がるのは、悪い借金しか知らないからと言えます。

　「悪い借金」の代表例は「消費者金融」でしょう。消費者金融で借りたお金を、生活費に使います。これは事実上の「給料の前借り」であって、翌月以降、給料から返済しなくてはなりません。

　すると返済月は使えるお金がまた減ってしまいますから、また借りなければなりません。こうして泥沼にはまっていき、最悪の場合は返済ができなくなり「自己破産」にまで陥るわけです。これが、学校や家庭で教えられる「悪い借金」です。

　一方で、企業やお金持ちがする「良い借金」があります。こちらは事業を拡大するために、資産を拡大するために借金をします。返済は、事業や資産の拡大で儲かったお金から行われます。

　「悪い借金」と違い、もともとあった収入からお金を返済するわけではありませんので、生活を圧迫しません。むしろ、返済を上回る事業・資産の拡大が見込めるときにしか借金をしませんので、当然儲かったお金から返済分を引いてもお金が余ることになります。

　企業やお金持ちは、こうやって「良い借金」を繰り返してお金を稼いできました。

　ですが、これはサラリーマンなどの貧乏人が知らない借金です。そのため、サラリーマンの息子は「悪い借金」しか教わりません。学校の教員もサラリーマンと同じ「雇われ」ですので、同じく「悪い借金」しか知りません。

　この違いを教えてくれる人がいないからこそ「借金は悪」と思い込んでしまうのです。

不動産投資をもっと勉強しよう

　不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

　セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

　最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。実際、私も「まだ無理だろ～」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナーや面談を受けることで、可能性が広がります。