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不動産投資で倉庫ってどうなの?

 不動産投資のため物件を検索していると、「倉庫」が高い利回りで販売されているのが目につきます。 表面利回りは10~20%ものも多く、中古アパートや新築アパートに比べてかなり高いです。 しかし、結論からいうと倉庫に手を出してはいけません



 

倉庫業は許可がいる

 「他人の荷物を預る」倉庫業者は、国土交通省の許可を受ける必要があります。 またそのとき同時に倉庫の「建築確認済証」が必要で、 「倉庫業を営む倉庫」として申請・確認がされていなければなりません。

 実は、「倉庫業を営む倉庫」として建築確認を取るのが非常に難しいんですね。

 

倉庫業を営む倉庫

 「倉庫業を営む倉庫」とは、「他人の荷物を預る倉庫」について適用されます。 荷物の紛失や盗難について責任を持ち、火災保険などをつけなければならないものです。

 このような「倉庫業」を営む場合は、倉庫自体も建築基準法の厳しい規制を受けます。 防水性能や消火設備、防犯措置はまだともかくとして、外壁・床の強度耐火性能が求められます。

 外壁・床については通常の建物では基準をクリアできないことがあり、 また耐火性能も厳しい基準で、火災にさらされても最低1時間は耐えるような倉庫でなければなりません。 ここは新築時に「倉庫業を営む倉庫」用に建てられていないと、後からはどうしようもありません。

 さて、倉庫業の許可申請を受けるときには「倉庫業を営む倉庫」として許可を受けた証である「確認済証」の他に、 平面図・立面図・矩計図・建具表・配置図といった図面が必要です。 築何十年もたった中古倉庫に確認済証や図面が残っているとは思わないほうがいいでしょう。たいていなくしてしまっています。

 

中古倉庫は基準を満たしていない可能性が高い

 中古倉庫は「倉庫業」の基準を満たしていない可能性が高いです。

 というのも、「他人の荷物を預る」倉庫業に対して、「自分の荷物を保管する」倉庫は、倉庫業法の規制を受けないからです。 自社製品やその部品を保管するための倉庫は、特に大した設備がなくてもかまいません。

 その中古倉庫は「倉庫業」のために建てられた倉庫でしょうか。それとも自社製品を保管する「自家用倉庫」でしょうか。 これは不動産会社に聞いてもわかるとは限らず、また多くの場合転廃業で自社倉庫を売却する案件ですから、 「倉庫業」の基準は満たしていないと考えたほうがよいでしょう。

 

レンタル収納スペースとの違い

 「倉庫業」の許可を受けないで営業している例に、レンタル収納スペースがあります。 コンテナやトランクルーム投資が一時期流行り、街中でもコンテナを並べたレンタル収納スペースを見かけることがあります。 しかし、これは「倉庫業」の許可を受けて営業しているものではありません。

 倉庫業の許可を受けるには上記のような厳しい規制を受けますので、 「他人の荷物を預からない」という前提で営業しています。

 「レンタル収納スペースなのに荷物を預からないってどういうこと?

 実は、レンタル業者は「荷物を預る」とは一言も言っていません。 どこのコンテナを見ても「収納スペースを貸します」と書かれているはずです。 許可を受けずに荷物を預かってはいけないので、「場所を貸す」と言っているんですね。

 投資家にとってはレンタル収納スペースは楽で良いものです。「荷物を預からない」のですから、 倉庫業の許可を受ける必要もなければ、厳しい建築基準に合致した設備もいりません。 ましてや荷物が紛失・盗難に遭おうとも関係ありません。「場所を貸しているだけ」ですから。

 

許可を受けない倉庫は流行らない

 レンタル収納スペースで少し触れましたが、「場所貸し」にして、 「『荷物を預かる』と言わなければセーフ」理論で倉庫を運営するのはどうでしょうか。

 結論から言うと、流行りません

 鉄骨でできた大きな倉庫を、誰が借りるでしょうか。駐輪場・駐車場として運営するならともかく、 大きな倉庫に家財を置くだけではスペースが余りすぎてもったいないですよね。 賃料も平米あたり1万円~10万円と範囲は広いですが、細かく区切っても高さを活かしきれません。

 倉庫を借りるならレンタル収納スペースのほうが小さく区切られていて鍵もかかり、 また使い勝手もいいのでそちらのほうが便利です。賃料も月額8000円程度なので、 大きな倉庫を借りる理由がありません。

 そして企業にとっても無責任な倉庫は使えません。 捨てずに倉庫に預けるということは、なくなっては困るものです。 大事な書類や道具を、「荷物を預かるとは言っていない」という倉庫に預けることはできません。

 倉庫業の許可を受けない限り、中古倉庫を購入して人に貸すのはやめたほうがいいでしょう。

 

ありうる倉庫投資

 ただの倉庫はいくら倉庫業の許可を受けても流行らないという残念な事実があります。

 自社倉庫ならそんなにお金をかけなくても建てられます。安ければ2000万円もかけずに、 それなりの倉庫が建つのです。自社製品や部品を保管するための倉庫なら、 工場の敷地内や近所に建ててしまえばいいのです。

 すると、倉庫業者の倉庫をあえて借りようとする企業はもっと減ります。 もともとないパイを倉庫業者が奪い合っている状況ですので、 倉庫業者向けの建設会社も「ただの倉庫はもう流行らない」と言っていました。

 しかし、建設会社の方から聞いた限り、流行る倉庫が2つあります。

 

倉庫付き貸事務所

 1つは「倉庫付き貸事務所」です。

 倉庫というより工場として利用するのですが、オフィスや工場を自前で用意できる体力のない企業は、 倉庫付き貸事務所を借りて営業します。しかし、世の中のたいていのオフィスは「オフィス」しかなかったり、 「倉庫」しかなかったりしますので、「倉庫付き事務所」があまりないのです。

 特に倉庫より「クレーン付きの工場」が好まれる傾向にあり、 これを専門に工業地帯の空き工場の持ち主を訪問して「貸事務所にしませんか?」と営業をかけている建設会社もあります。

 

冷凍倉庫

 もう1つは「冷凍倉庫」です。

 食品メーカーはご存知の通り、オーダーメイドで受注した数量だけ製造するというわけではありません。 雇用の安定、しいては採用コストの節約のため、常に最低限以上の数量を製造し、 売れなかった分は捨てます

 売れなかったら捨てるというのはメーカーに限らず、食品卸業者やスーパーなどの小売店も同じです。 本当は売れなかった分を捨てたくはないのですが、保管しておく場所がないため捨てるしかないのです。

 そこに目をつけたのが「冷凍倉庫」です。 厳しい建築基準をクリアして倉庫業法の許可を受け、常にマイナス20度以下で営業する冷凍倉庫が、 かなり人気を博し、「開業前から予約殺到」という業者を見たことがあります。

 その業者はもともと物流業者で、一時的な仮置き場所としての冷凍倉庫は持っていました。 トラックから次のトラックへと荷物を移すための少しの間ですので、 「他人の荷物」とはいえ倉庫業の許可を受ける必要がなかったのです(これは倉庫業法で認められています)。

 ところが冷凍食品を扱う業者がこの「一時的な仮置き場所」を「冷凍倉庫」として使おうと、 物流業者が荷物を引き取ったタイミングで「やっぱりお客さんのとこに持ってくのちょっとまって」と言い出すことがよくあったそうです。

 そこで倉庫業法の許可を受けた「冷凍倉庫」を建てて貸し出してみれば、 建築費用や運営費込みで、実質利回り10%は軽く超える収益が発生しているそうです。

 問題は、冷凍倉庫を建てるのにお金がかかりすぎて、数億円~10億円以上の大規模な投資になってしまうところです。 食品業者すら自分で建てられない倉庫なわけですから、メチャクチャ高額なんですね。 しかし、実質利回り10%と聞くとちょっと気になりますよね。

 

個人投資家はアパートかレンタル収納スペース

 以上より言えることは、個人で倉庫業に手を出してはいけないということです。 もし倉庫業の倉庫が手に入れられたとしても、保管する責任が生じますし、 個人では責任を取りきれません。

 また、倉庫付き・工場付き貸事務所もやはり設備投資がかなりいりますので、 中古でやろうと思ってもそもそも物件が見つかりにくい上に、 それ専門でやっている不動産会社が見つけられなければ、お客さんも探せません。

 冷凍倉庫は初期費用がかかりすぎて、とても個人で建てられるようなものではなく、 また場所もどこでもいいというわけではありません。 食品メーカーが集まっていて、まるで自社倉庫かのように使える利便性が必要です。

 するとやはり、「倉庫業」の許可を受けるとするとプロの倉庫業者との戦いになります。 「投資」としてはさっぱり向いていないということですね。

 個人でできるのは「預かるとは言っていないのでセーフ」理論のレンタル収納スペースか、 居住用のアパート・マンションのどちらかになってくるでしょう。

 

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