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お金持ちになるには不動産投資と株式投資どっちが有利?

 サラリーマンに向いている投資として、不動産投資株式投資が挙げられますが、 「会社を辞める」ことを目標にした場合、どちらが有利なのでしょうか。 それぞれのメリット、デメリットを比較します。



 

断然不動産投資が有利!

 結論から言いますと、「会社を辞める」ことを目標にすると圧倒的に不動産投資が有利です。 その理由を解説していきましょう。

 

不動産投資のほうが投資利回りが高い

 新築アパートの表面利回りは6~8%のものが多いですよね。 一方株式投資の配当金は、3~5%ほど出るものも多いです。 不動産投資は「ローンの返済」や「管理費」がありますから、株式投資のほうが利回りが良いのではと思いがちです。

 しかし、表面利回りに惑わされてはいけないでも解説している通り、 不動産投資においては現金一括で購入するのでない限り、表面利回りで語るのはあまり意味がありません。 そこで投資利回りという概念が登場します。

 投資利回りとは、「収益」÷「自己資金」で計算されます。 株式投資では現金一括で購入するのが前提ですから、「配当利回り」と「投資利回り」は変わりません。

 例えば2018年4月現在のJT株は株価が3000円、配当金が150円です。現金500万円でJT株を買った場合、 480万円で1600株買えて、配当金は年間24万円もらえます。 「配当金24万円」÷「自己資金480万円」投資利回りは5%ということになります。

 一方で同じ500万円を使って、新築アパートを購入した場合はどうでしょうか。 これは私の物件ですが、7200万円の新築一棟木造アパートで、家賃収入は年間450万円あり、 6700万円のローンの返済が年間282万円あります。また管理費や固定資産税を引くと、手取り収入は年間70万円です。

 表面利回りは450万円÷7200万円で6.25%にすぎません。しかし、投資利回りは大きく異なります。

 「手取り収入70万円」÷「自己資金500万円」投資利回りは14%ということになります。

 株式投資では5%しか収入がないのに、不動産投資に回すと14%もリターンがあることになりました。 どうしてこういうことが起きるのかというと、それは融資のレバレッジに理由があります。

 株式投資では信用取引でもしない限り、融資のレバレッジを使うことはできません。 一方の不動産投資は融資のレバレッジを使うことが前提で、 銀行のお金で投資ができるというところに特徴があります。

 

複利の効果でメチャクチャ差が出る

 複利とは利息に利息がつくことを指しますが、 銀行預金では金利が0.001%という、ほとんどないようなものですので複利の効果を実感することはまずありません。 しかし、4%以上の利回りで運用できたら複利の効果は非常に大きくなってきます。

 先ほどのJT株の場合、配当金でどんどんJT株を買い足していったらどうなるでしょうか。 24万円の配当金で、株価が3000円のままなら80株買えます(単元株数が100なので買えませんが、買えたことにしましょう)。 すると次の年は1680株について配当金が出ますので、25万2000円がもらえます。

 これを続けて、配当利回りが5%だと、10年後には資産が62.9%増加しています。 500万円で買った株式は、814万円にもなっているのです。もらえる配当金も40万円に増えています。

 一方で新築不動産の場合はどうでしょうか。投資利回りは14%で、70万円の収入があります。 これを2棟目、3棟目の不動産投資に回していきましょう。 (ちなみに不動産投資の場合は単元株数のようなものはなく、物件や経済環境次第で頭金0円すら可能です)

 投資利回り14%だと、10年後には資産が270.7%増加しています。 500万円で買った不動産がその家賃収入で増殖し、1853万円にもなっているのです。 年間の手取り収入は70万円から260万円に増加しています。

 これが複利の効果のおそろしさです。5%と14%ではなんと1000万円もの違いで出てしまいました。

 そして、これは最初に出した500万円とその利息しか使っていない計算です。 サラリーマンの給料を追加で投資していくと、その差はもっと広がり、不動産投資なら数年で退職できますが、 株式投資では退職など夢のまた夢です。

 

株式投資はめんどくさい!

 確かに一撃でドカンと稼げるのは株式投資です。 ですが、株式投資はよっぽど好きでないと長続きしません。なぜなら、真面目に儲けようと思うとあまりにめんどくさいからです。

 不動産投資が最初に勉強して物件を購入したら、あとは管理会社に任せておけばよい一方で、 株式投資は常に市場を見張っていないといけません。新聞やビジネス誌、ネットニュースを読み、 株価の騰落を気にしていなければならないのです。

 特に売却益を重視する株式投資では自分が常に動いていなければなりません。 あまりにやることが多くて、せっかく会社を退職しても忙しいのは変わらないことになってしまいます。

 一方の不動産投資は家賃収入を目的としていますから、 購入した後は特にすることはありません。転売益を目的としていたバブル時代と異なり、 地価の騰落を監視する必要はないのです。売却するのは何年、何十年も後のことなのですから。

 この意味で、不動産投資は不労所得と言えますが、株式投資は労働所得と言えます。

 

リスクの比較

 不動産投資と株式投資のリスクを比較しました。 デメリットも慎重に検討した上で、お金持ちになるのに最適な投資はどちらでしょうか。

 

株式投資のリスク

 株式投資のリスクは、信用取引をしない限り低いです。 自己資金以上の損は絶対にしません。500万円出して購入した銘柄が倒産してしまっても、0円になるだけです。 不動産投資と異なり「借金」が発生しませんから、それだけリスクが低いような気がしますね。

 しかし、株式投資は自分のお金だけを見ていたらいいわけではありません。 会社の業績、商品開発力、経済ニュース、国際政治ニュースなど様々な情報を見ますよね。 ここで一つ言えることがあります。

 株式投資のリスクはコントロールができないということです。

 2017年には4000円を超えていたJT株は、2018年に入って急落し、3000円を割り込む水準にまで下がりました。 原因はフィリップモリスの「アイコス」に代表される「加熱式たばこ」市場に乗り遅れたことです。 いくら投資家が「加熱式たばこ」の将来性に気づいていたとしても、JTが気づいていなければどうしようもありません。

 また、スカイマークは2015年に経営破たんしましたが、これも予想はついていました。 スカイマークはエアバスにA380というジェット機を6機注文したのですが、経営成績の伸び悩みを理由に、 すべてキャンセルしました。

 もともと数10億円の利益しか出ていないスカイマークが、2000億円もの投資をしようとしたのです。 うまくいくわけがないですよね。わざと倒産させたのではと思うほどヒドイ内容です。 そしてそれをすべてキャンセルしたのですから、エアバスに違約金の支払いを求められてしまいました。

 投資家ならこんな無謀な投資は絶対にしないでしょう。しかし、会社の経営権は経営者が握っており、 泡沫株主に過ぎない投資家が何を言っても無駄です。経営者の耳に届きすらしません。

 東芝やオリンパスの粉飾決算に至っては最悪です。投資家は会社の中に入って経理資料を見ることはできません。 なので有価証券報告書をみて判断するしかないのですが、その有価証券報告書にウソが書かれていたわけです。 会社からの唯一の情報源とも言える有価証券報告書でウソを書かれてしまっては、騙されたに等しいです。

 このように、株式投資では「経営者」「従業員」「取引先」「政治家」「消費者」など、 すべての関係者について無償の信頼をするしかありません。 彼らに裏切られるリスクが常に存在しています。

 自分でリスクをコントロールできないというのは、株式投資の大きなデメリットです。

 

不動産投資のリスク

 不動産投資のリスクで最大のものは「借金」です。

 サラリーマンの不動産投資は「融資を受ける」ことが前提です。 もし入居者がつかなくなったら、家賃収入をローンの返済が上回り、赤字になってしまいます。 株式投資では自己資金を食いつぶしたら終わりですが、不動産投資はローンの返済は残ります。

 しかし、不動産投資のリスクはコントロールできるという大きなメリットがあります。

 入居者がつかなくなるのは、「勉強不足」にあります。 「立地が悪い」「設備が悪い」「他の入居者が悪い」「大学や工場が移転した」「家賃が高すぎる」 など様々な原因がありますが、これらは物件選びを間違えているから起きることです。

 「事故物件になってしまう」というのも、入居者の審査が甘かったせいです。 入居時の審査は心を鬼にして、サラリーマンや大学生など「収入の後ろ盾」がある人以外は弾くのが原則です。 反社会的勢力や犯罪歴のある人に住みつかれてしまっては大変ですから。

 便利な場所で、最新の設備を備えていて、特定の大学や工場に依存した集客をせず、 家賃相場をしっかり調べ、入居時の審査もしっかりやる。 このように不動産投資は勉強すればするほどリスクを減らせます

 しかもこれは「経営者」「従業員」などの不確定要素に左右されません。 すべてが自分で決められるのが不動産投資の強みです。 実際には入居者の対応は管理会社に任せるのですが、その管理会社選びすら自分でできます。

 

不動産投資と株式投資の違い

 不動産投資と株式投資で大きく異なる点は、 「融資のレバレッジの有無」と「自分でリスクをコントロールできるかどうか」の2点です。

 「現金一括」と「融資を受ける」のでは、失敗したときの損失はわけがちがいます。 しかし、現金一括ではたいした収入は見込めず、融資を受けたほうが圧倒的に資産の増殖スピードが速いです。

 株式投資から発生する利益としては、配当金以外に転売による「売却益」があります。 とはいえ、「不確定要素」によって株価は上がったり下がったりしますから、 「将来これだけ稼げる」というのはまったく予想がつきません。しかし、夢のある話ではあります

 一方で不動産投資は建物がだんだん劣化していきますから、転売による売却益はあまり期待しないほうがいいでしょう。 しかし借金は入居者が返してくれますので、「毎月家賃をもらいながら最後には数千万円の土地が手に入る」と考えることができます。 不動産価格が上がらなくてもタダで土地が手に入るという、確実な資産形成効果があります。

 「リスクのコントロール」では圧倒的に不動産投資に分があります。 株式投資も勉強すれば銘柄選びはうまくなりますし、売却のタイミング、購入のタイミングもつかみやすくなるでしょう。 しかし、株式投資はいくら勉強しても不確定要素が多すぎます

 不動産投資は勉強すればするほどリスクを減らせて、 不確定要素である「天災」すら保険に加入することでリスクを減らせます。

 もちろん私は株式投資が嫌いなわけではありませんし、現在200万円分の株式を保有しています。 会社の将来性にかけるということは、会社が社会に対して良いことを引き起こしてくれると期待しているわけです。 とても夢のある話ですよね。

 夢のある会社を探し、その夢が実現したとき効果は絶大です。株価が10倍になったり、配当金が10倍になったりもします。 不動産投資では実現しえない「夢」が株式投資にはあります。

 とはいえ、「会社を辞める」ことを前提にすると、不確定要素の多い株式を買って「株価よあがれ~」と祈るのは意味がありません。 不動産投資を猛勉強して、収益不動産を買ったほうがよっぽど収入は安定しますし、資産増殖スピードも速いです。

 

不動産投資と株式投資の比較まとめ

 それでは、不動産投資と株式投資のメリット・デメリットの比較をまとめましょう。

不動産投資株式投資
表面利回り5~10%2~5%
投資利回り5~100%以上2~5%
節税効果ありなし
流動性低い高い
リスク分散低い低い
借金リスクありなし
リスク管理できるできない
裏切りリスクなしあり

 どのメリット・デメリットを重視するかは人によると思いますので、 不動産投資と株式投資の両方が投資の選択肢にあるのは良いことだと思います。

 株式投資はなんといっても「自己資金」以上の損は絶対に出ないという大きなメリットがあり、 不動産投資は「勉強すればするほどリスクがゼロに近づく」という大きなメリットがあります。

 逆に株式投資のリスク管理・裏切りリスクは完全に他人任せになってしまい、 不動産投資は失敗すれば借金が残るリスクがあります。

 不動産投資も株式投資も、その物件、その銘柄がダメになってしまったら一巻の終わりです。 リスク分散のため、不動産投資でも株式投資でもたくさんの物件、たくさんの銘柄を持つことが必要ですし、 そもそも「不動産投資だけ」「株式投資だけ」という投資自体リスクがあります。

 両方のリスクやデメリットをしっかり認識して、どちらも勉強してどちらも買う。 これこそが真のリスク分散であり、着実な資産形成に必要なことだと思います。

 

不動産投資をもっと勉強しよう

 不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。 私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、 不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

 セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。 また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。 「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

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仕事帰りに55分で不動産投資を学ぶ!

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 そのような環境に身を置くだけで気持ちが燃えてきて、ますます不動産投資の勉強に熱が入るというものです。 通常、セミナーは平日昼間や土日に行われますが、仕事帰りに立ち寄れる不動産投資セミナーがあります。 それは「不動産投資55分講座 」です。

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