リアルタイム閲覧者数:1人

 

投資の鉄則4選!絶対に忘れてはいけない大原則

 投資に手を出す前に、覚えておかなければならない鉄則があります。 私は「投資の鉄則」を「4つ」決めて、これを必ず守るように心がかけています。 これらを1つ1つ詳しく解説したいと思います。



 

投資の鉄則その1:わからないものには手を出さない

 投資において「わからないものには手を出さない」のは大原則中の大原則です。

 なぜそれが投資対象になるのか、なぜ儲かると言えるのか、出資したお金はどこの誰が運用するのか、 どういうときに値上がりして値下がりするのか、配当金はどこから出るのか、 お客さんは誰か、そもそもお客さんがいるのか。

 こういったことがすべて「わからない」「複雑で難しい」というとき、 その投資商品は買ってはいけません。わかるまで勉強するか、それでもわからないなら諦めましょう。

 私はこの鉄則に従って、買わなくて助かった投資商品があります。

 

買わなくてよかった!「かぼちゃの馬車」

 「かぼちゃの馬車」とは女性専用シェアハウスの商品名で、 2018年4月に倒産した株式会社スマートデイズの投資商品でした。

 これは不動産投資家を募集し、女性専用シェアハウスを建築して販売し、 一括借り上げ(サブリース)をして家賃を保証しつつ入居者に又貸しするというビジネスです。

 700名以上の大家を集め、845棟1万1259室もの「かぼちゃの馬車」を建設していました。

 さて、私にとっては一括借り上げの時点でこの案件はアウトです。 一括借り上げは大家が損をするだけで、「トクをすること」など保証の構造上ありえません。 かぼちゃの馬車では「30年定額保証」を謳っていたようですが、築年数が経てば家賃が下落するのは当たり前ですので、おかしな話です。

 そして、「かぼちゃの馬車」の家賃も練馬区や板橋区といった、 比較的家賃相場の安い地域でも7万円前後とっており決して安くはありません。

 シェアハウスのメリットはなんといっても「家賃が安いこと」です。 生活の一部を他人と共有し、ある程度のプライバシーを我慢する代わりに安い家賃で住めることが大きなメリット… のはずです。しかし、かぼちゃの馬車は周辺のワンルームアパートと家賃が変わりません。

 もう1つあります。シェアハウスで成功している投資家の書籍もいくつか読んでいたのですが、 どの成功者も「コンセプト」をつくり「共通の趣味を持った人」を集めているか、 もしくは自身が「陽キャ」で自分も一緒に住み、積極的に「コミュニティ作り」をしていた人のどちらかです。

 かぼちゃの馬車には「女性である」以外の共通点がありません。 気が合う合わないは当然ありますし、仲良くなれる要素が最初からなければ、日々の生活が苦痛になるだけです。 「高い家賃を払ってでも1人は嫌だ」という人以外に需要が考えられませんでした。

 こういう事情があって、私にはシェアハウスの運営は向いていないと思っていた上に、 「儲かるビジョン」が描けなかったので手を出しませんでした。 我ながら自分の判断力をほめたいですね。

 

複雑な投資信託

 投資信託にはリスク分散効果という、サラリーマンのようなまとまったお金を拠出できない人にはとても役に立つメリットがあります。 しかし、銀行や証券会社でおすすめされている投資信託は複雑すぎます。

 投資信託は、「銀行」や「証券会社」にお金を払うと、そのお金が「運用会社」へ行きます。 その運用会社が株式や債券を売買するのかと思いきや、さらに「信託銀行」に委託されます。 この時点で3階建て複雑ですよね。しかしまだこれくらいならしょうがないと思います。

 問題は外貨建てで海外運用会社に投資をする国内運用会社に出資するタイプの投資信託です。

 この一文を読んだだけで「わけわかんなさ」がわかると思います。実際わけわかんない商品です。

 まず、銀行や証券会社にお金を払うとそれを国内運用会社が受け取ります。 それを「メキシコペソ」や「トルコリラ」のような高金利通貨に交換し、その外貨で海外の運用会社に投資します。 その海外運用会社が新興国の株式や債券で運用し、その配当金が国内運用会社に返ってくる仕組みです。

 これにはたくさんのリスクと手数料が含まれています。まず、為替リスクです。 高金利通貨は、人気がないからこそ値段が安く、その分金利が高いというものです。 人気の通貨はみんなが買いますから金利は安くなりますから、その逆です。

 なぜ人気がないのかというと、経済も政治も不安定だからです。メキシコはマフィアの聖地ですし、 トルコは民族問題を抱え、内紛がよく起きています。為替は乱高下し、大損するリスクを秘めています。

 そして、海外運用会社が投資する会社や国債のリスクがあります。新興国の会社や国債に投資をするのですから、 先進国企業に比べて成長する余地もあれば、倒産するリスクも非常に高いです。

 この海外運用会社自体の信用もわかりませんし、任せる国内運用会社の信用もわかりません。

 わけわからん通貨でわけわからん国や会社に投資をする、わけわからん運用会社に投資をする、 わけわからん運用会社にお金を出すのです。わけわからんづくしでえらいことです。

 関わる会社が多い分、それだけ手数料もごっそり持っていかれます。いくら利回りが良いといっても、 手数料で消し飛んだ上に為替でも消し飛びます。こんな投資信託には絶対に手を出してはいけません。

 

コンテナ投資

 コンテナ投資は「手を出さなかったから正解」だったというわけではありません。 早い時期に自己資金を貯められていたら私も投資をしていたと思いますし、 今でも価値を見出せる人にとっては利回りも良く、おもしろい投資商品です。

 しかし、十分に現金一括で投資できる程度には自己資金の貯まった私でも、 今は投資する気になれません。

 その理由は「自分が利用する姿を想像できなかった」ところにあります。 私は人生28年間で12回の引っ越しを経験し、不用品はそのたびに捨ててきました。 レンタル収納スペースを借りるほど、モノを持っていないのです。

 レンタル収納スペースはアメリカでは10世帯に1世帯の割合で利用されているそうです。 「家の広いアメリカで流行るなら、家の狭い日本で流行らないわけがない!」と思ってしまいそうですが、 そうと決めつけるのは早計です。

 なぜ家の狭い日本が発祥の地でなく、アメリカ発のサービスなのでしょうか。 これは、日本人には家が狭いなら狭いなりの生活習慣が根付いているからだと思います。 置けないものは買わない、あふれたら処分する。これが私の周りでの習慣です。

 「置けなくなったら庭に倉庫を建てればいいんだよHAHAHA」と言ってるのかどうかは知りませんが、 倉庫を建てる代わりにレンタル収納スペースを利用するなら合理的ですしわかります。 しかし、日本人は特にそういう文化がありません。

 私はコンテナ投資もシェアハウスと同じで、たいした需要はないのではないかと思います。 実際、私が2014年にセミナーを聞きに行ったコンテナ事業会社は「これ以上の拡大はそろそろ無理」と言っていて、 無理な拡大はせず今の規模のまま安定運営する予定だと言っていました。

 事実、その会社は2015年に新規オーナーの募集を停止し、 たまにいい土地が見つかればお抱えのオーナーだけに声をかけるようにしているようです。

 私は「コンテナはすでに需要を満たした」と考えており、それが今、コンテナ投資をしない理由です。

 コンテナ投資についてはコンテナ投資はもう遅い?で解説していますので、 そちらも参照してください。

 

投資の鉄則その2:生活に支障をきたさないこと

 投資は「生活に支障をきたさないこと」が非常に重要です。 ギリギリの生活の中でやりくりをして投資をしても、生活資金がパンクしてしまったら投資を解約しなければなりません。

 また、ギリギリの生活で投資をしていると、短期的な利益を追い求めがちです。 今月の買い物のために、食事のために、家賃のためにといった稼ぎ方では絶対に失敗します。 短期で利益を出すのはプロでさえ非常に難しいものです。

 そして、投資は「複利」を使いこなしてこそ利益が出るというものです。 配当金や家賃収入を再投資に回し、株式や不動産を自己増殖させるのです。

 たった4%の配当金でも、配当金をもらうたびにそのお金で株式を購入していくだけで、 10年後には資産が48%増になっています。自己資金を追加しつつ、さらに増えた配当金を再投資することで、 資産拡大は指数関数的に拡大していきます。

 ですから、投資をすぐ解約して現金化していては増えるものも増えないのです。

 「はい!あなたは200万円でクルマの代わりに株式を購入しました!もう200万円はありません! これは『株式』です。ゼロ円かもしれませんし400万円かもしれません。それは20年後までわかりません。

 と言われて平気な金額で投資をしましょう。そして、増えるまでは決して解約をしないことです。 株式なら売却して口座に「買付余力」としておいておくこともあるでしょう。 しかし、それを銀行預金の口座に戻して使ってしまってはいけません。その時点で負け確定です。

 

投資の鉄則その3:短期的な値動きに慌てない

 投資の鉄則その2と類似しますが、短期的な値動きに慌てないというのも重要なことです。

 不動産投資の場合は、売却しようとするまでは自分の物件価格がわからないのでいいのですが、 株式や債券はアプリで常に損益が表示されます。 私も200万円分の株式を購入しましたが、現在10万円の評価損が出ています。ああひどい

 しかし、ここで慌てて売却してしまってはいけません。 私は単なる値上がり益ではなく、「配当金」による「株式の自己増殖」を目的に株を買っています。 株価が下がっても今のところ配当金は変わりませんし、そのほうが株を買いやすくなります。

 具体的にはJT株とスバル株の配当金で、みずほ株を買うというものです。 200万円のおよそ4%が配当金として入ってきますから、1株200円弱のみずほ株なら年間400株買えます。 みずほ株も配当金がそれなりに高いので、複利の効果で株式はどんどん増殖していきます。

 今はJT株が25%も値下がりしたために評価損を抱えることになりましたが、まったく心配はしていません。 旧国営企業でありながら世界と対等以上に戦い、M&Aを次々に成功させてきたバケモノ企業ですから、 これからもっとおもしろいことをしてくれると思っているくらいです。

 長期的に見れば日経平均株価はずっと右肩上がりです。かなり長期的に見ればですが。 逆に言えば、それだけ長期間持っていれば必ず株価が上がる局面があるのです。 その時に売却して、また安くて配当金の高い株式を買えばいいのです。

 デイトレーダーではありませんので、多少の値動きに踊らされてはいけません。

 

投資の鉄則その4:顧客ファースト

 みんなが忘れがちな投資の大原則が「顧客ファースト」です。 不動産投資なら「入居者ファースト」ですね。

 投資をして配当金や家賃収入が発生するのは、お客さんがいるからです。 当たり前のことなのですが、これを忘れて「利回り」や「値上がり益」に踊らされる投資家も多いものです。

 例えば私はスバル株を持っていますが、スバルの「交通事故ゼロ」というビジョンに共感したためです。 スバルは単に自動車を製造しているのではなく、「事故がいやだ」という安全意識の高いお客さんに、 その解決策として「ぶつからないクルマ」を販売している会社です。

 私は「事故がいやだ」と思っているお客さんはすごく多いと思います。 私の周りでもスバル車を購入する人が増えていますし、私自身、買うならスバルだと決めています。 (今は必要ないので購入予定はありませんが)

 お客さんが真に求めていることを提供するのがビジネスの本質です。 ですから、その視点の欠けた投資はぜったいに成功しません。

 それは不動産投資でも同じです。入居者のことを考えず、1部屋20平米未満の激狭ワンルームを購入したり、 旧耐震基準で建てられた危険なオンボロマンションを買う人が見受けられます。 入居者のことを考えたら、そんな物件はありえません。淘汰されるべきです。

 私が不動産投資の1棟目にシノケンを選んだ理由も、入居者の立場にたって、 非常に魅力的な物件だったからです。私自身が住みたいと思いました。 それくらいでないと入居者はつかないと思ったほうがいいでしょう。

 投資は経営そのものです。「お客さんを喜ばせる」からこそリターンが得られます。 そのことを忘れないで投資をしたいですね。

 

不動産投資をもっと勉強しよう

 不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。 私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、 不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

 セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。 また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。 「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

 最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。 実際、私も「まだ無理だろ~」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナー面談を受けることで、可能性が広がります。

 

新築アパートの「シノケン」

 私は最初の1棟を「シノケン 」で購入し、大家になることができました。

 シノケンの魅力はなんといっても「入居者ファースト」の広々とした居室空間と、大都市圏の好立地にしか建てないところです。

 私の物件も新築から45日以内で満室になり、その後も満室稼働しています。 予め良い土地を確保しておいてくれるので、自分で土地探しをする必要もなく、シノケンとのやり取りだけで完了します。

 営業マンが市況にあわせて必要な条件を教えてくれましたので、目標の目安ができ、 また今は条件が不足していても、市況が変化して投資が可能になったら連絡してくれます。 みなさんも一度資料請求をしてみてください。

 

仕事帰りに55分で不動産投資を学ぶ!

 不動産投資では書籍を読むことも重要ですが、なんといっても「生の情報」が得られるセミナーへの参加が効果バツグンです。

 私も勉強中にセミナーに参加しましたが、「本には書けないようなこと」を教えてもらえるメリットに加えて、 「やる気が湧いてくる」というメリットも感じました。なんといっても目の前にいるのは不動産投資の成功者で、 一緒にセミナーを受けている人たちも皆、これから成功者になる人たちなのです。

 そのような環境に身を置くだけで気持ちが燃えてきて、ますます不動産投資の勉強に熱が入るというものです。 通常、セミナーは平日昼間や土日に行われますが、仕事帰りに立ち寄れる不動産投資セミナーがあります。 それは「不動産投資55分講座 」です。

 「不動産投資55分講座 」 ではほぼ毎日無料セミナーを行っていて、「不動産会社が言わない本音」「物件の選び方」「失敗例」などを55分で教えてくれます。 不動産投資を始める前にぜひ、参加しておきたいセミナーですね。