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不動産投資の勉強法【目指せアーリーリタイヤ】

 「ほんなら、辞めます

 休職満了を前に役員面談で言い放った言葉です。 このときはうつ病明けで復職訓練中でした。

 要約すると「一度うつ病になったら何度も再発するからぶっちゃけ辞めてほしい」という意味の話をされた私は、 「どうする?」という問いに間髪入れずにそう宣言しました。

 これができたのは不動産投資によってすでに資産を築いていたからです。 29歳にして早期退職ができた勉強法をみなさんにもお教えしたいと思います。



 

STEP0:完全初心者に必要な知識

 サラリーマンは「融資」を受けられる点で、他のどの職業より不動産投資で有利です。 最強にして最高のステータスがある一方で、不動産投資に必要な「金融」「経営」「簿記」といった、 経営者に求められる知識を新たに身につけていく必要があります。

 不動産投資の完全初心者が身につけるべき、必要な知識をまずは整理します。 不動産投資に必要な知識は、実は「不動産」のことだけではありません。 以下に、何を勉強していけばよいか、リストアップしました。

  • 簿記
  • 経営
  • 金融
  • 経済学・経済史
  • 不動産業界について
  • 投資の成功談・失敗談

 不動産投資の「成功談」だけを読んで投資に手を出してしまう人が多く見受けられますが、 不動産投資は経営そのものです。資金調達から資金繰り、市況の変化への対応、 入居者のニーズ、ステークホルダーの想いなど、投資に影響するものがたくさんあります。

 

簿記を学ぼう

 まずはどんな投資でも必要となる知識として、「簿記」を学びましょう。 簿記とはいっても、簿記3級程度の知識で良いです。 ちなみに簿記3級に必要な勉強時間は1ヶ月と言われていますから、大きな負担ではありませんね。

 不動産投資は特に「経営」的な側面が強く、「税金」のことを絶えず気にしなければなりません。 そのため「資産」「負債」「純資産」の違い、「収益」と「経費」、「減価償却」は最低限知っておかなければなりません。

 不動産投資は「資産」と「純資産」を増やしていくゲームです。 当然、銀行融資という「負債」を利用して「資産」を購入するのですが、 「負債」をどんどん「純資産」に転換していく必要があります。

 「減価償却」はそこで非常に重要な働きをします。 利益が発生すれば税金がかかります。不動産投資は税金との戦いでもあります。 「所得税(法人税)」「住民税」「不動産取得税」「固定資産税」についても知っておかなければ、 不動産投資で成功をおさめることはできません。

 会計知識は不動産投資にだけ必要なものというわけではありません。

 株式投資でも、債券投資でも、会社で働くだけでも必要な知識です。 上場企業の発行する「有価証券報告書」が読めなければ何もできません。 これが読めてはじめて投資家であり、ビジネスマンといえるのです。

 まずは簿記を軽く勉強して、会社の有価証券報告書を読んでみましょう。 自分の会社はどんな資産を持っていて、負債と純資産の割合はどれくらいで、 どんな経費がかかっていてどれだけ法人税を支払っているのか調べてみましょう。

 簿記ができれば「会社の健康診断」をすることができます。 これは不動産投資にも応用可能で、自分の投資が「健康」かどうかを判断するのに役立ちます。

 私はTACの「スッキリわかる 日商簿記3級 第10版 [テキスト&問題集] (スッキリわかるシリーズ)」 で勉強しました。

 日商簿記3級は会計の入門編のようなもので、非常に簡単です。 これで1ヶ月程度学べば青色確定申告も問題なくできます。

 私はこれで勉強したあと、あまりに簡単すぎたので「じゃあ格上の資格を取るか」と、 会社で推奨されていた建設業経理士2級を取りに行ったくらいです。

 むしろ「簿記がわからんやつは何をやってもダメ」だとすら思います。 ビジネスに携わる以上、お金の流れや会社のお財布事情は理解していなければなりません。

 目の前の仕事がいくらの付加価値を生み出すのか、会社が毎月稼がなければならない最低ラインはいくらか、 いつまでにどれだけの入金をしてもらわないといけないか、売上のうちどれくらいが他社に流れていくお金なのかなど、 経理にまかせっきりで一切把握していないサラリーマンが多すぎます。

 ましてやそんな状態のまま経営者になるのですから、驚きです。 簿記をやるか、ビジネスやめるかの二択を迫りたいですね。 それくらい、簿記は最重要な大前提となる知識です。

 

経済史を学ぼう

 「簿記」の次に学ばなければならないのが「経済史」です。 なぜ経済史なのかというと、不動産投資はバブル経済で大失敗した歴史があるからです。 これを学ばずにバブルに備えることはできません。

 なぜバブルが起きたか、説明できるでしょうか。 簡単に言えば、「プラザ合意後の円高不況を恐れて金融緩和をしすぎたこと」と「不動産投資の過熱を抑えるため、急激に金融引き締めをしたこと」の2つが原因です。

 これらがどのように不動産投資に影響を与えたのか、どの段階で「まずい」と気づくべきだったのか、 複雑に要素が絡み合って説明するのは簡単ではありません。

 しかし、不動産投資をする以上、歴史上の大失敗を説明できない状態では、 また同じ失敗を繰り返してしまいます

 経済史を教訓として、不動産投資の失敗率を下げる必要があります。

 おすすめは「やりなおす経済史」と 「経済は世界史から学べ!」 の2冊です。

 ここまでを前提として、最初のステップに移りましょう。

 

STEP1:不動産投資の名著を読もう

 まずは「本で学ぶ」ところから始めます。 本を「過去の話だ」とバカにする人もいますが、本を読むことで「先輩の苦労を座ったまま疑似体験できる」メリットと、 「成功者の思考法が身につく」メリットがあります。

 いくら学んでも学びすぎということはありません。私もすでに不労所得を年間600万円程度得ていますが、 それでも本を読み続け、現在では合計300冊読み終えています。

 投資を始めるまでには40冊は読んでおきたいところですね。 そこで、不動産投資家なら誰でも読んでいる名著を紹介します。 これらを前提として、さらに読書を進めていきましょう。

 

投資家マインドを身につける名著

 不動産投資をするなら必ず読まなければならない世界最高の名著が、 「金持ち父さん貧乏父さん」です。

 他の投資家の本やブログを読むとわかりますが、成功者は全員この本を読んでいます。 というより、現在の「家賃収入」を目的とした不動産投資は、 この本の著者、ロバート・キヨサキ氏が広めたようなものです。

 「投資とは何か」「資産とは何か」「良い借金と悪い借金」「お金を働かせる」 といった考え方はビジネスの原理原則であり、ビジネスマンなら誰もが持っていなければならない考え方です。

 しかし、会社で働くサラリーマンのほとんどはこのような考え方も、会計知識すらをも持っていません。 学校では教えてもらえず、そのまま就職して、年功序列で偉くなってしまうからです。 本当はどこかでビジネスの勉強をしなければなりません。

 それがこの書籍なのです。

 私自身もこの本には大変お世話になりました。 この本を読んで、「自分の中で革命が起きた」といっても過言ではありません。

 「意識改革」「世界が変わった」などという表現はあまり好きではないですし、むしろ嫌いなほうですが、 この本に限ってはまさに世界が変わりました。 不動産投資に限らず、投資・ビジネスに携わる方には必読の一冊です。

 

成功談の名著

 不動産投資の体験本を買いましょう。「サラリーマン大家」「純資産6億円を築いた方法」 「主婦でもできた!」といった成功体験談の本を使って、不動産投資の勉強をしましょう。

 特におすすめなのは「年収400万円からの区分不動産投資で億万長者にあなたもなれる!」です。 区分マンションの話かと思いきや、それを足掛かりに「一棟もの」まで成長させていく話で、 「成功者がどんな考え方をしているのか」ががっつり学べる名著です。

 どのような方法で不動産投資をして、どれくらい稼いでいるのか参考にできます。 これを読んで夢が広がり、ますます勉強に力が入るというメリットもあります。 「これなら自分にもできそうだ」という希望を持てることが重要です。

 よく投資関連書籍について「それはその時点での成功体験だから、変化の目まぐるしい現代、 成功体験談は役に立たない」という人がいます。

 確かに「その投資方法をそっくりそのまま真似しよう」というつもりで読むのであれば、意味がありません。 経済環境は常に変化しており、昨日の成功方法が今日もうまくいくかはわからないのです。 むしろ、同じ本を読んで真似する人がいれば、絶対にその方法ではうまくいきません。

 2000~2013年ごろの不動産投資の書籍はその大半が「中古アパート投資」でした。 しかしそれは不動産価格が歴史的低水準で安かった時代の話です。 今は価格が上がっていますので、初心者が安易に中古アパートに手を出しても大火傷を負うだけです。

 成功体験を読む意味は、「成功者の考え方を吸収する」ところにあります。

 「中古物件を買ったら儲かった」「なら中古物件を買おう!」ではなく、 「なぜこの人は中古物件を買おうと思ったのか」「儲かる理由は何か」「どんな勉強をしたのか」 ということを考えていくのです。

 すると単純に「中古物件が儲かる」のではなく、「中古物件が本来あるべき価格より大幅に安かった」 「優良物件が安値でごろごろしていた」という事情が見えてきます。 今とは事情が異なりますので、「そのまま中古物件を買うのは危険だ」とわかります。

 そして、不動産投資の儲かる本質は「ローンの金利と家賃収入の差額」であることもわかります。 ならば中古物件にこだわる必要はありません。新築でも中古でも、ローンの金利を上回る家賃収入が得られたらよいのです。

 このように単に成功体験をそのまま真似するのではなく、 その成功体験から「成功の秘訣」を学び、現在に当てはめて投資術を自ら編み出すのです。

 

失敗談の名著

 不動産投資の勉強で、成功談より重要なのが「失敗談」です。 不動産投資の失敗は破産に直結しますから、失敗は絶対にしたくありません。

 幸か不幸か、「失敗した先輩大家さん」がたくさんいて、書籍として発行していたり、 メルマガに書いてくれたりしています。無数の失敗談を読み、 決して同じ失敗をしないように注意することが、不動産投資では非常に重要です。

 もちろん成功談と同じく、単に失敗談を流し読みするだけでは意味がありません。 「なぜその失敗が起きたのか」「これを防ぐにはどうすればよいのか」ということを真剣に考える必要があります。

 幸いなことに不動産投資の失敗談にはその反省も書いてくれていることが大半です。

 不動産投資の成功体験を聞くとどうしても浮足立って、一刻も早く収益不動産を買いたくなってしまいがちです。 しかし、不動産投資には最悪の場合は破産という大きなリスクがあります。

 このリスクを減らすため、どんなリスクがあり、どんなことに気を付けるべきなのか、 しっかり学んでいく必要があります。この意味で、不動産投資の失敗談は、成功談よりもよっぽど勉強が必要なものです。

 私が投資する際とても参考になった書籍を紹介します。「不動産投資 これは危うい[絶体絶命]46のリスト」 です。不動産投資の会「プレイヤーズ」の会員による不動産投資の失敗談・教訓が46種も載った書籍です。 いろんなところにリスクが隠れていることが非常によくわかります。

 

不動産業界・金融業界の名著

 不動産業界には不動産業界特有の事情があります。銀行融資を受けて投資を行うのですから、 金融業界についても同時に調べておかなければなりません。 そこで、不動産業界金融業界を解説した本を読んでおきましょう。

 不動産業界は、スーパーやコンビニで買い物をするときのように「買ってくれるなら誰でもいい」という業界ではありません。

 売主にとっても、不動産会社にとっても「うれしい買主」「困る買主」がいます。 当然、良い物件情報は「うれしい買主」に優先的に流れます。 「うれしい買主」にならなければ、不動産投資で成功はできないということです。

 中古市場において「うれしい買主」になるのはハードルが高く、 とても初心者には無理な話です。そのため当サイトでは「新築一棟木造アパート」をおすすめしています。

 不動産業界の特有の事情については、良い物件情報をもらうにはで詳しく解説していますが、 この記事を書くにあたって参考にしたおすすめ書籍があります。

 不動産屋は笑顔のウラで何を考えているのか?は、 不動産業界で営業マンとして勤務していた実績をもつ著者の大友氏が、 自らの体験を踏まえて「不動産屋の裏側」を暴露している本です。

 わたしは悪い不動産屋も、 不動産業界を暴露した本です。どちらも営業マンが使う「売る」テクニックや、 「買ってはいけない物件」などの解説がありますから、これらを読んで対策を考えておきましょう。

 また、銀行にとっても「借りてくれるなら誰でもいい」というわけではありません。 サラリーマンこそ不動産投資に有利!でも解説していますが、 「確実に返済してくれるであろう人物」であることが前提です。

 その上でさらに、「最悪の場合は抵当権を実行して不動産を取り上げ、売却して融資を回収する」という方法を取ります。 ということは、その物件は「売れば借金が全額返せる」ほどの価値をもっていなければなりません。 銀行がどうやって物件の価値を算出しているのか研究する必要があります。

 2018年現在の金融市場は「マイナス金利政策」という厳しい事情があり、 銀行は本心ではなんとしてもお金を貸したい時代です。ローンの金利は非常に安く、 投資家にとっては非常に有利な条件が引き出せます。

 とはいっても銀行もビジネスですから、「貸せる条件」は決まっています。 金融業界を研究して、銀行はどんな借主を待ち望んでいるのか調べましょう。

 

経済学の名著

 一見、不動産投資には関係のないように思われるビジネス本ですが、 実はビジネス本は投資全般において効果があります。 特に不動産投資は他の投資と違って「入居者」というお客さんがいます。 不動産投資は経営でありビジネスなのです。

 私が特に役に立ったと思うのは、「本質思考: MIT式課題設定&問題解決」という書籍です。

 物事の本質をとらえて「顧客が真に望んでいること」を探る、マーケティング本の一種なのですが、 「本質思考」はどんなビジネスでも重要になってくる考え方です。

 先にも触れましたが、「『不動産投資』の本質とはなんだろう」「『みんなが住みたい家』の本質とはなんだろう」 と常に考えなければなりません。成功談を読むだけでは、その時その場所での成功した方法しかわかりません。 もっと根本的なところにある「成功の秘訣」を探るためには、「本質思考」が役立ちます。

 この他にも「倒産した企業」の研究本や「苦境に陥った企業」の研究本は、 何が足りなくて失敗するのかを考えるツールになります。

 今まで先人たちが積み上げてきた「成功と失敗の歴史」をふんだんに吸収し、 不動産投資を「ビジネス」と捉えて応用していくのです。

 ビジネス書を読むと不動産投資だけでなく会社の仕事にも役立ちますし、 良いビジネスを思いついて起業家になれる可能性すらあります。 なんでもよく学ぶ姿勢が重要です。

 

STEP2:「みんなが住みたい家」を徹底研究しよう

 不動産投資は、購入したアパートに入居者がついて初めて収益が発生します。 誰も住みたがらない家を買ってしまうと、絶対に儲からないのです。 これは不動産投資の大原則です。

 しかし、そのことを忘れてしまって「表面利回り」だけに惑わされて物件を購入してしまう人がたくさんいます。

 失敗談もたくさんありますし、不動産サイトで売りに出されている「悪い物件」も、 この原則を忘れてしまったまま建てた、購入した物件です。

 利回りより価格より「みんなが住みたい家」であることが最重要です。

 これを研究する方法はたくさんあります。私の場合は掲示板の「家自慢スレッド」や、 街で無料で配布されている「住宅カタログ」、自分でマンションに住んでみる、 友達の家を見に行くなどしました。

 

掲示板の「家自慢スレ」を読む

 掲示板にはよく「家自慢スレ」が立ちます。 みんなが自宅、自室の写真を撮ってアップロードして自慢しあうのです。 主に内装・家具の配置の自慢なのですが、これが「住みたい家研究」にも役立ちます。

 アップロードされる写真はパソコン周りリビングルームです。 これを見ることでみんながどんな部屋を理想としているのかが見えてきます。 すっきりした部屋をつくるには収納も重要ですし、天井の高さや採光も重要です。

 これらの掲示板を家を貸す側の立場になって見てみましょう。 要は、入居者が自慢できるような家を買って貸し出せばいいというわけです。

 「家自慢スレ」はまとめサイトにも転載されていますので、 そちらでまとめて読むのが効率的でしょう。

 

住宅カタログを読む

 駅やコンビニなどで無料配布されている住宅カタログをもらって帰りましょう。 賃貸情報はもちろん、新築・中古マンションのカタログもおすすめです。

 引っ越しする人の気分になって読んでみると、「この家に住みたい!」と思える物件が出てきます。 特にマンション情報ではモデルルームの写真が載っていますので、 「引っ越した時の実際の生活」を想像することができます。

 「住みたい」と思った家、「応募が殺到しそうだ」と思った家の特徴をリストアップしていきます。 それらの要素をもった家こそ、投資対象としてふさわしいというわけです。

 特に新築マンション・新築戸建て住宅のカタログは非常に勉強になります。 これらは最新の設備を備えていて、「ローンを組んででも住みたい!」と思えるような家です。 これを参考にして「どんな家が『良い家』なのか」を徹底研究するのです。

 私の場合、ワンルームは「最低23平米」だと思っています。それ以下の狭さではまさに「ウサギ小屋」です。 私なら絶対に住みたくありません。また、「風呂・トイレ・洗面」が一体の「3点ユニットバス」もありえません。 自分が家を探すときは「ベランダの柵」「物干し竿の高さ」すら気にします。

 あなたはどんな基準で家を選ぶでしょうか。それをクリアした上で、「みんなが住みたい家」の条件を研究するのです。

 

賃貸住宅サイトを見る

 もちろんインターネット上の賃貸住宅サイトで物件を検索しまくるのも必要です。

 いろんな条件をつけて検索することができますが、 「自分が住む」という仮定で検索するとき、どんな条件をつけるでしょうか。 それが投資対象とするべき物件です

 そして賃貸住宅の家賃の相場観を身につけることもできます。 投資対象とするべき物件はいくらで貸し出せるでしょうか。逆算して、物件価格がいくらなら、 この物件を買うでしょうか。

 賃貸住宅サイトはたくさんありますが、私が見ていた中では「DOOR賃貸」が最も相場通りの物件を掲載していました。

 ここで、普段から物件探しに慣れておくことをおすすめします。 いざ自己資金が貯まって物件探しをするとき、一瞬で判断できるようになります。

 普段から物件情報を見て、「ケチをつける」クセをつけておけば、「良い物件」と「悪い物件」が見分けられるようになり、 「みんなが住みたい家」もだんだんわかってきます。詳しくは次のページで解説していますので、参照してください。

 →物件探しのやり方

 

STEP3:セミナーに参加しよう

 「楽待」などの不動産投資サイトでは、常時「不動産投資セミナー」の案内が掲載されています。 不動産投資セミナーは不動産会社だけでなく、大家のグループで開催しているものも多く、 成功者の話を直接聞くことができます。

 私も不動産投資の本の著者が主催しているものに参加し、勉強を重ねてきました。 セミナーでは成功談も失敗談も、さらには本に書けないような内緒話まであり、 「今この瞬間の融資の状況」「不動産市況」などタイムリーな話題はセミナーで聞くしかありません。

 ある程度知識が身についたらぜひ参加し、不動産投資への理解を深めていきましょう。

 有料のものと無料のものがありますが、良い話がたくさん聞けるのは有料のセミナーです。 無料のセミナーでも成功者が登壇して話をしてくれるのは同じですが、 無料の場合は銀行やリフォーム業者などの宣伝の時間が長く、情報の密度としては劣ります。

 かといっていきなりセミナーにお金を払うのも「アヤシイ」と感じる方が多いでしょうから、 最初は無料のセミナーに参加してみて、面白かったら有料版に参加するという形でよいでしょう。

 ここでももちろん、成功者の話をうのみにするのではなく、「考え方を盗む」ということを意識してください。 不動産投資はその時期、その瞬間に成功要因は変わります。区分ワンルームが激安だった時期もあれば、 中古アパートが一番よかった時期もあります。

 誰か1人の成功者の話だけを聞いて投資スタイルを決めてしまうのではなく、 いろんな成功談や失敗談を学び、独自の不動産スタイルを作り込んでいきましょう。

 例えば「不動産投資55分講座 」 ではほぼ毎日無料セミナーを行っていて、「不動産会社が言わない本音」「物件の選び方」「失敗例」などを55分で教えてくれます。 不動産投資を始める前にぜひ、参加しておきたいセミナーですね。

 

セミナー受講時の注意点

 セミナー受講の際に気を付けたい注意点は、「成功例をそのまま鵜呑みにしない」という点です。

 成功例はその瞬間の成功例に過ぎません。不動産価格が「少し」安かった、金利が今より0.1%低かった、 サラリーマンとしての年収が500万円あった、金融庁の監視が厳しくなかったなど、不動産投資にはさまざまな要素が影響します。 成功例は、それらの要素がうまく組み合わさった瞬間の例に過ぎません。

 ですから、「利回り20%の物件」で成功した大家さんの話を聞いて、「じゃあ20%の物件を探そう」と利回りありきで検索しても、 残念ながらそのような物件はもうありません。この成功例は、昔の話だからです。

 成功例を鵜呑みにして真似るのではなく、考え方を吸収することを意識しましょう。 いろんなセミナーに参加して、成功者、失敗者の「考え方」を吸収して組み合わせ、 「今この瞬間の対応策」を思いつけるレベルにまで知識を高めていきましょう。

 

STEP4:資料請求をしよう

 不動産会社に資料請求をしましょう。 自己資金が足りていなくても、今すぐ買うつもりでなくても構いません。 資料請求をして、それを勉強の材料にするのです。

 「資料請求したら無理やり買わされるんじゃないか?」と不安かもしれません。

 ですが私は、無理やり買わせる不動産業者に出会ったことがありません。 というより、自己資金がなければ、無理やり買わせようにも買えないからです。

 資料請求どころか楽待を通じて物件の問い合わせをしたり、アポイントを取って面談しに行ったりもしましたが、 「利回りが厳しいな~」という話をして帰ったら、それ以上追及されることはありませんでした。

 不動産会社も「買ってくれる人」に売りたいので、ちょっと難色を示せばしつこく勧誘してこないのです。

 逆に言えば、投資家が判断材料にしている資料がノーリスクで無料で手に入るのです。 本やセミナーも大事ですが、実際に使われる判断材料は資料請求をしないと手に入りません。

 

不動産投資をもっと勉強しよう

 不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。 私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、 不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

 セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。 また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。 「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

 最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。 実際、私も「まだ無理だろ~」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナー面談を受けることで、可能性が広がります。

 

新築アパートの「シノケン」

 私は最初の1棟を「シノケン 」で購入し、大家になることができました。

 シノケンの魅力はなんといっても「入居者ファースト」の広々とした居室空間と、大都市圏の好立地にしか建てないところです。

 私の物件も新築から45日以内で満室になり、その後も満室稼働しています。 予め良い土地を確保しておいてくれるので、自分で土地探しをする必要もなく、シノケンとのやり取りだけで完了します。

 営業マンが市況にあわせて必要な条件を教えてくれましたので、目標の目安ができ、 また今は条件が不足していても、市況が変化して投資が可能になったら連絡してくれます。 みなさんも一度資料請求をしてみてください。

 

仕事帰りに55分で不動産投資を学ぶ!

 不動産投資では書籍を読むことも重要ですが、なんといっても「生の情報」が得られるセミナーへの参加が効果バツグンです。

 私も勉強中にセミナーに参加しましたが、「本には書けないようなこと」を教えてもらえるメリットに加えて、 「やる気が湧いてくる」というメリットも感じました。なんといっても目の前にいるのは不動産投資の成功者で、 一緒にセミナーを受けている人たちも皆、これから成功者になる人たちなのです。

 そのような環境に身を置くだけで気持ちが燃えてきて、ますます不動産投資の勉強に熱が入るというものです。 通常、セミナーは平日昼間や土日に行われますが、仕事帰りに立ち寄れる不動産投資セミナーがあります。 それは「不動産投資55分講座 」です。

 「不動産投資55分講座 」 ではほぼ毎日無料セミナーを行っていて、「不動産会社が言わない本音」「物件の選び方」「失敗例」などを55分で教えてくれます。 不動産投資を始める前にぜひ、参加しておきたいセミナーですね。