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【不動産投資】2020年東京オリンピック後の展望

 2020年東京オリンピックの開催が決まって以来、株式や不動産価格などが上昇していると言われます。 オリンピック特需に建設業界は湧き、金利は安く、まさに「適温経済」で好景気の様相を呈しています。

 さて、このオリンピックが終わると特需も終わり、景気は停滞するとの見方がされていますが、 オリンピックと不動産投資はどのように関係するでしょうか。



 

不動産価格のオリンピック相場

 東京オリンピック開催決定以降、不動産価格が上がっているとされています。 メディアでそう騒いでいるので、「そうなんだろう」と思い込みがちですが、 疑い深い私は自分で調べないからには満足しません。

 ということで、国土交通省の不動産価格指数をグラフにしてみました。

不動産価格指数

 東京オリンピックの開催が決まったのは2013年9月です。確かにその頃に比べると価格は上昇…

 って上がってるの区分マンションだけやないかーーい

 よくよく見てみると価格が上がっているのは「オリンピック開催決定」からではなく、 「民主党から自民党に政権が戻った2012年末から」だということがわかります。 オリンピックじゃなくてアベノミクスじゃね?ということです。

 もちろん1つのデータだけに頼ってはいけません。誤差レベルとはいえ、住宅価格(総合)も上がっているのです。 今度は地価を調べてみましょう。

東京の住宅地の地価の推移
(公表されている数値をグラフ化したものです)

 こちらによれば、バブル経済のピークである昭和63年(1988年)~平成3年(1991年)の水準を、 いずれの地域も上回っていません。東京に至っては半額以下で、とてもバブル経済の地価には追い付いていないことがわかります。

 もちろん「平均」ですので「銀座」や「渋谷」など人気のエリアではバブル期に追いついたり追い越したりしているかもしれません。 しかし、そのような地域はごく一部に過ぎず、平均するとたいして上昇していないという事実が浮かび上がります。 騒ぐほどの上昇ではないということです。

 大阪府に至ってはバブルの半額くらいの水準を推移していますから、 むしろ安くなっているくらいです。

大阪の住宅地の地価の推移
(公表されている数値をグラフ化したものです)

 これらのデータからわかることは、「オリンピック開催決定ではなく、アベノミクスで価格が上昇している」ことと、 値上がりしているのは区分マンションだけで、その他はたいして変わっていないという事実が浮き彫りになります。

 よく考えてみれば当たり前です。なんでオリンピック開催で住宅の値段が上がるんですか? 上がるとすれば、「オリンピック特需で儲かりそうな会社のために生産設備を納入している会社が儲かって、 その社員が自宅を買っている」くらいの遠回りな理由です。

 その他の住宅価格が大して上がっていないのに、区分マンションだけが上がっているというのも、 「儲けたお金持ちが節税のために買っている」という理由も推測できます。 区分マンションはお金持ちにとって、めちゃくちゃ節税効果が高いのでうなずけます。

 地価がバブル前の水準とほぼ変わっていない点からも、不動産投資にはほぼ影響がなさそうです。

 

価格に大した影響はない

 MY不動産投資では投資対象として「区分マンション」はおすすめしていません。 すると一棟アパートや一棟マンションがメインの投資対象になるのですが、こちらにはあまり影響はなさそうです。 というのも、オリンピックだからといって値段は上がっていないからです。

 区分マンションは安倍内閣成立以降、価格上昇を続けていますので、 30%程度の価格下落は覚悟しておいたほうが良いでしょう。 しかし、不動産投資家で好んで高い物件を買っている人はいないと思います。

 不動産投資は家賃収入を前提に価格を判断するからです。これこそバブル崩壊をきっかけに投資家が学び、前進した部分なのですが、 「住む人が払える値段」を無視した無謀な投資は行われていません。 あったとしても、それは節税目的のお金持ちの話です。

 バブル経済のころは「値段があがる!」と期待した投資家が「値段があがる!」と信じている投資家に売るのを繰り返していました。 そのため、「住む人が払える値段」を無視して値上がりしすぎてしまったのです。 バブル経済は、日銀が金利を引き上げたのをきっかけに「住む人が払える値段」まで暴落することになりました。

 しかし今回は違います。東京オリンピックだからといって価格が無意味な上昇をしている事実はまったくなく、 不動産投資家は「家賃収入」目的で投資をしますので、家賃収入からかけ離れた値段にはなっていません。

 ということは、オリンピックが終わっても特に値段は下がらないというわけです。

 ここまでをまとめると、価格が上がっていないので下がる余地がないということですね。

 

金利は上がらない

 日銀の異次元緩和が始まって久しいですが、 国債の大量買い入れ、ETFの大量買い入れ、マイナス金利政策ととにかく円をばらまく政策をとっていながら、 インフレ目標はまったく達成できていません。

 「市場をお金であふれさせれば皆お金を使うだろ~」という短絡的な政策だったわけですが、 事態はそう単純ではありません。昔と違って、生活に必要なものはすでに揃っています。 給料は上がらないですし、年金制度の破綻など不安要素もたくさんあり、お金を貯めておく傾向があります。

 若者がマイホームやマイカーを買わないのは金利が高かったせいではありません。 私の周りで「金利が安いから」とマイカーを買った人はいません。 買った人はそもそも金利に関係なくマイカーをほしがっていた人たちです。

 企業に至っては内部留保を積み上げていますので、借金をしないで自己資金で設備投資ができます。 「金利が安いからといってお金を借りる」ような時代ではないのです。 また、バブル発生のように金利が安くて困るような事態は起きていないという事実もあります。

 ところで、オリンピック後はさらに資金需要が低下します。訪日外国人向けのビジネスで湧いていた市場が冷め、 そのための生産設備も新たには必要なくなります。ホテルも空室が出てきて、民泊も今ほどではなくなるでしょう。 お金が必要だという人がますます減ります。

 「すでに儲かっている企業」はこれ以上の資金需要がありません。

 とは言っても、「これから儲ける企業」はやはり資金が必要です。 クラウドファンディングや仮想通貨でのICOなど手段がないわけではありませんが、 銀行融資は大きなリターンを銀行に与える必要がないですから、最良の手段です。

 そんな企業は、金利が上がったらお金を借りづらくなり、事業拡大を諦めてしまいます。

 つまり、大企業はもうお金を借りないけれど、金利を上げたら経済停滞に拍車をかけるというわけです。

 現在、金利が安くて困っているのは銀行と保険会社であって、基本的にその他の業界はみんな嬉しいわけです。 日銀は「国債の大量買い入れ」「ETFの大量買い入れ」というトンデモ爆弾を抱えていますので、 そちらも処理しなければなりません。

 あえて銀行と保険会社を助けるためだけに金利を上げるという無謀な政策を、日銀がとるメリットがないのです。

 

いちおう金利上昇リスクに備える

 私はこのように、当面の金利上昇はないと見ています。 しかし、何が起こるかわからないからこその経済。金利上昇リスクも見込んでおかなければなりません。

 リスク分散のため、銀行株式を購入しています。 金利が上がって喜ぶ会社といえば銀行と保険会社ですが、その他にはなかなか、金利上昇で儲かる企業は見当たりません。 もっとも日銀の金利が上がったからといって、過当競争気味の銀行融資で利息が増えるとも限らないのですが…

 私は地方銀行から借り入れをしていますが、その地銀は「みずほ銀行の長期プライムレート」に追従する形で金利を決めています。 (融資の条件説明でそのように書かれています)

 そこでみずほ銀行株式を買っておいて、金利が上がって支払利息が家賃収入を圧迫したときは、 同時にみずほ銀行株式が上昇しているはずですから、その利益で金利を吸収しようと考えています。

 また金利が上がらなくても、銀行や保険会社が苦境にあえいでいるのは政府もよく知っているところですから、 規制緩和など何らかの手段で銀行・保険会社の救済に着手すると考えられます。

 そもそも皆がお金を借りないのは金利のせいではなく、「お金を借りてまでほしいものがない」という状況のせいです。 ならば金利を上げても銀行・保険会社は儲かりません。他の事業をさせたほうがよっぽど良いと思います。

 

建設費用は下がる~新築が有利に

 さて、オリンピック後は建設需要が一巡します。 震災復興・アベノミクス・オリンピックと建設業界の仕事が多い事象が続いていましたが、 これらがいったん終了します。

 現在は建設現場の「人手不足」によって人件費が上がり、建設費用は高まっています。 上のグラフでも「地価」は変わっていないのに「住宅価格」が若干上がっているのはここに理由があります。

 また「人手不足」の対策のために建設会社もAI化・IoT化をすすめており、 大成建設が大学と共同研究で「T-iROBO Rebar(鉄筋結束ロボ)」を開発した話はニュースになっていましたね。 ますます建設にかかる「人件費」が減少し、建設費用は下がると考えられます。

 ここで有利になるのが新築アパートです。

 中古アパートだと「家賃収入」を前提に価格を決められてしまうので、 悪く言えば売主に「足元を見られてしまう」こともあります。 要は「利回り8%出るんだからいいでしょ?」と言われてしまうということです。

 しかし、新築アパートは異なります。新築アパートでかかるのは「土地代」と「建設費用」ですから、 土地代がたいして変わっていない今、建設費用が下がればもっと利回りが改善します。

 オリンピック直前の今でさえ新築アパートで利益が出るのに、 オリンピック後に建設費用が下がったらどれだけ儲かるか、ちょっと楽しみですね。

 

不動産投資をもっと勉強しよう

 不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。 私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、 不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

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仕事帰りに55分で不動産投資を学ぶ!

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