【不動産投資】初心者でも「良い立地」を手に入れるには？

　不動産投資を成功させるには「立地」がすべてだと言っても過言ではないほど重要です。首都圏や大都市近郊で将来にわたって需要が見込める「良い立地」に物件がほしいですよね。ですが、初心者の場合、そのままでは良い立地の物件は手に入りません。

　なぜ初心者だと良い立地の物件が手に入らないのか、そしてどうすれば初心者でも良い立地の物件を購入できるか、その方法を解説しています。

「良い立地」とは？
初心者が「良い立地」の物件を買えない理由

売主の都合
仲介業者の都合

現金一括で買える熟練投資家が最強
初心者でも「良い立地」を手に入れる方法

「良い立地」とは？

　「良い立地」とは、長期に渡って集客が見込める土地を意味します。「良い立地」には、「地域」「交通」「生活」の3つの要素があります。

　「地域」とは首都圏、大阪市内、名古屋市内のように人口が集中している地域であることが望ましいです。というのも、大都市圏以外では人口減少が著しく、今後人口の増加が望めないからです。人口が減れば減るほど、所有物件に入居してくれる人も減ります。

東京都23区
神奈川県
埼玉県（川口・さいたまエリア）
千葉県（市川・船橋・習志野エリア）
大阪市
神戸市
名古屋市
福岡市

　上記の「大都市圏」が「良い立地」の前提条件になります。

　「交通」とは主要駅へのアクセスが良いことを意味します。ただ駅に近ければいいというものではありません。主要駅に職場があると仮定して、「通勤が楽かどうか」という判断基準で立地を考えます。

　神奈川県なら「横浜駅」までどんな経路をたどるか調べてみましょう。横浜市内でも何度も乗り換えが必要だったり、横浜駅まで50分かかるような地域は除外します。

　逆にバスが主要駅に直通しているなら、鉄道駅にこだわる必要はありません。大阪市の地下鉄のない場所では、梅田や難波行きのバスが通っています。これならバス停の近くが「交通の利便性が高い」と言うことができます。

　「生活」とは生活に必要な店舗が充実していることを意味します。いくら大都市で駅チカでも、スーパーがないなんてエリアを選んではいけません。「問屋街」であったり「オフィス街」「繁華街」のように住むのに適さない地域があります。

　まとめると、「良い立地」とは「大都市圏の交通が便利なエリアで、生活必需品が容易に手に入る土地」ということになります。

初心者が「良い立地」の物件を買えない理由

　初心者が「良い立地」の物件を買えない理由は、「現金がない」ことと「即断即決ができない」ことにあり、「売主の都合」と「仲介業者の都合」に合わないからです。

　売主と仲介業者のそれぞれの都合を考えると、「良い立地」の物件を「良い条件」で買えるのは、現金をたくさん持っていて即断即決ができる熟練投資家だけです。

　すると仲介業者は「熟練投資家」を優先して物件を紹介しますので、 初心者には残り物しか回ってこないということになります。この理由を詳しく解説します。

売主の都合

　売主が不動産を手放すとき、売主はお金に困っていることが多いです。不動産をすぐに現金化したいために、不動産屋に駆け込んで売却を依頼するわけですね。

　不動産を売却する事情は様々あると思います。相続で家は分けられないので現金にして分けたい、資産の組み換えで別の物件に買い替えたい、収益が悪化したので売却したい・・・

　これらの事情はすべて「すぐ現金がほしい」という理由にまとめられます。めんどうな相続はさっさと終わらせたいですし、次の物件を買うには現金が必要です。収益が悪化して収入を返済が上回っているのならなおさらです。

　そんなとき、購入に悩み、融資の審査も通るかわからない買主が現れたらどうでしょうか。不安ですよね。もしかしたら何週間も、何か月も待たされるかもしれません。売主はそんなに悠長に待っている暇はないのです。一刻も早く現金がほしいのです。

　一方で売り注文を申し込んだA社が「たった5日で」「今すぐ現金で買いたい」という買主を連れてきたらどうでしょうか。うれしいですよね。うれしすぎてなんなら値引き交渉にすら応じてくれます。「ちょっとくらい値引いてもいい」「土地代を500万引いて代わりに建物代に500万上乗せしてくれ？いいよ！」というわけです。

　このように熟練の不動産投資家で、現金一括で買える人がもっとも有利な条件で物件を購入することができます。買主は有利な条件で物件が買えて、売主はたった5日で現金が手に入って、A社は両方から手数料をもらえる・・・ここでも「win-win-win」の関係が出来上がります。

仲介業者の都合

　みなさんは「両手取引」「片手取引」という言葉をご存知でしょうか。不動産業界に勤めている人くらいしか知らないと思います。この「両手取引」「片手取引」が、初心者が良い中古物件を買えない理由なのです。

　不動産を売却する場合、売主は不動産会社に「この物件を売りたいんだけど」と相談しに行きます。売主が話を持ち掛けた不動産会社を「A社」としましょう。 A社は売主のために、買主を探すことになります。

　運良くA社が買主を見つけることができれば、取引は「売主」「A社」「買主」の3者で成立します。するとA社は、「売主」と「買主」の両方から手数料をもらうことができます。これが「両手取引」です。

　一方でA社が買主を見つけられず、別の不動産会社「B社」が買主を連れてきたらどうなるでしょうか。

　取引は「売主」「A社」と「買主」「B社」の4者が関わることになります。売主はA社に、買主はB社にそれぞれ手数料を支払うことになります。つまり、A社は片方からしか手数料をもらえないのです。これが「片手取引」です。

　A社にとって不動産取引は、相手がB社だろうが買主であろうがかかる手間が同じです。しかし、相手が「買主」なら手数料2倍、「B社」なら手数料が半分しかもらえないのです。すると当然、A社は「買主」を直接見つけたいですよね。

　しかし、宅建業法では「売り注文」が入ったら5日以内に「売り情報」を不動産業界全体に向けて発信しなければならないと定められています。不動産業界専用の「レインズ」というサイトがあり、そこに「売り情報」を掲載しなければならないのです。

　これは、売り注文を受けた不動産会社が自ら買主を見つけるために、よその不動産会社が介入できないように「売り情報」を「秘密」にしてしまうことを防止するための規定です。

　ではA社が「両手取引」をするにはどうすればよいでしょうか。

　そうです。売り情報を「レインズ」に登録する期限までの「5日間」で買主を見つけるしかないのです。

　たった5日間で即断即決で買ってくれる人・・・それはA社お抱えのお金持ちです。

　不動産投資の経験のない・もしくは浅い初心者が融資の審査を受けたり、購入を悩んでいる時間を待っている暇はありません。5日後には不動産業界全体に公開しなければならないからです。

　この「5日間」で購入を決断してくれて、かつ現金一括で支払ってくれるなら言うことなしです。売主も喜び、A社も喜ぶ「win-win-win」の関係の出来上がりです。

現金一括で買える熟練投資家が最強

　ここまで解説してきた通り、中古不動産市場では「現金一括で買える熟練投資家」の無双状態です。もちろんいつでも現金一括で買える人がいるとは限りません。しかし、決断の遅い初心者より、即断即決で買い注文をつけてくれて、融資に通りやすい熟練投資家が優先されるのは当然です。

　現金一括でなくても、いち早く買い注文をつけていち早く融資の審査が通れば、不動産会社にとっては売主と買主の両方から手数料をもらえるからです。

　ですので、決断が遅い投資家・どんなスピードで対応してくれるかわからない投資家には、優良物件の紹介は後回しになります。初心者に向けて流れてくる情報は残念ながら、「不動産会社お抱えのお金持ち・熟練投資家が見送った物件」ということになります。

　もちろん不動産会社がお金持ち・熟練投資家を抱えていなかった場合、熟練投資家が「優良物件ではない」と誤った判断をした場合は、初心者にも「良い物件情報」が流れてきます。

　しかし、他人のポカミスを待つのはあまりに効率が悪いです。なんといっても相手はプロの不動産会社であって、プロの投資家です。そんな彼らが落っことしてしまった物件などそうはありません。

　むしろ「熟練投資家があえて見送った物件」をつかまされてしまう可能性のほうがよっぽど高いです。

　不動産は奥が深く、さまざまな隠れたリスクが存在します。「実は外から見えない場所で雨漏りがある」「水道設備が老朽化していて修繕に100万円かかる」「入居者に犯罪者がいる」「実は事故物件だ」「近隣に問題のある人物が住んでいる」「近所の大学が移転を計画していて入居者が減る可能性が高い」

　こういったあらゆるリスクを検討でき、対処できるスキルがないと、熟練投資家を出し抜いて良い物件を買うことはできません。ほとんど「現実的ではない」と言えますね。

初心者でも「良い立地」を手に入れる方法

　そのまま仲介業者に駆け込んでも、初心者が良い立地を買えないことを解説してきました。ですが、初心者でも「良い立地」を手に入れる方法があります。

　それは「新築一棟アパート」で「土地を代わりに仕入れてくれる不動産会社」を使うという方法です。

　なぜ新築なのかというと、新築物件は売主が不動産会社なため、「両手取引」「片手取引」といった事情がないからです。 5日以内にレインズに登録する必要もなく、「買主が熟練投資家でなくてもよい」のが新築なのです。これなら初心者でも熟練投資家と対等に戦えます。

　「土地を代わりに仕入れてくれる不動産会社」というのは、すぐに現金を用意できない初心者に代わって「売主から即断即決で現金一括で土地を買っておいてくれる」ということです。これなら初心者の「現金がない」という問題を見事に解決してくれます。

　この方法なら熟練投資家と対等に戦えて、「良い立地」を手に入れることができるというわけです。

　これができるのが「シノケン」です。

　シノケンは東証一部上場企業で「現金」を持っています。その豊富な資金力で「良い立地」を仕入れてくれるわけです。シノケンでなら、初心者でも「良い立地」で不動産投資を始めることができます。

　私が最初の一棟目にシノケンを選んだのは、これが理由でした。

　私が購入した物件は大阪市旭区にある物件ですが、接道状況がよく、大きな商店街のある駅近くという”超”好立地です。大都市でこれだけ良い条件の土地は、中古物件をいくら検索しても出てきません。なぜなら、初心者に情報が出回る前に熟練投資家に売れてしまうからです。

　しかし私はシノケンを選んだので、シノケンが圧倒的な資金力であらかじめ良い土地を仕入れてくれていたのです。

　私自身の銀行与信があまり良くなかったために融資の審査には時間がかかってしまいました。購入申込みから半年はかかったと思います。普通の仲介業者だったらとっくに別の熟練投資家に売ってしまっていたでしょう。 普通は半年も待ってくれません。

　それでもシノケンは私のために半年も待ってくれて、銀行も紹介してくれました。そのおかげで金利2.4％という良い条件で、好立地の物件を購入することができたのです。

　シノケンのメリットは「立地」だけではありません。使い勝手がよく非常におしゃれな部屋の構造、購入後は管理も任せられること、何より高い満室率という大きなメリットがあります。

　私がシノケンで建てたアパートも満室稼働が続いており、新築時から家賃を下げることなく、「空室がすぐ埋まる」状況で非常に満足しています。

　みなさんにも勉強の一環として「シノケンに資料請求」してみてほしいと思います。

不動産投資をもっと勉強しよう

　不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

　セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

　最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。実際、私も「まだ無理だろ～」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナーや面談を受けることで、可能性が広がります。