不動産投資が儲かる仕組み

　不動産投資が儲かるのは本当です。もちろん相応の勉強をした上での話ですが、儲かる仕組みがちゃんとあります。その仕組みをつくることで、十分なキャッシュフローを稼げるのです。これについて詳しく解説していきます。

不動産投資は儲かる
不動産投資が儲かる仕組み

1.家賃収入と支出の差額が儲け
2.借金は入居者が返済してくれる
3.実績と担保価値で投資を拡大できる
4.複利の効果がある

不動産投資はお金持ちだけのものじゃない

不労所得が好きな人がお金持ちになる
お金持ちの息子がお金持ちになる仕組み

不動産投資は儲かる

　「不動産投資は儲かる気がしない」という方も多いです。しかし、実際はそうではありません。現に就職当時、郵貯に10万円しか入っていなかった私も、入社4年目には1棟アパートを購入することができました。

　バブルの頃のようにドカンと儲かるものではありませんが、年収を確実に増やしていける方法があります。

　投資家というものは、リスクを取って、そのリスクをお金に変える職業です。儲け話には必ずリスクがあります。

　株式取引は株価の下落リスクがあり、FXも通貨の下落リスクがあります。そして不動産投資にも、不動産価格の下落リスクや入居者が付かないリスクがあります。

　しかし、リスクは「勉強」することによって減らすことができます。このことが知られていないため、大半の人は投資をしません。だからこそ不動産価格が高騰しすぎず、利益が出る程度の価格で投資家が買えるのです。

　投資の失敗談は世の中にあふれています。テレビや雑誌などでも投資に失敗した人の話はよく出てきますし、掲示板等でも「借金を背負った」「破産した」「夜逃げした」などの話はよく聞きます。

　厳しい言い方ですが、不動産投資の失敗の裏にはたいてい「勉強不足」があります。「儲かる気がしない」のは、まだ勉強をしていないからです。

　中古物件には「水道設備の老朽化」「新耐震基準に沿っているか」「雨漏りがないか」「断熱材に不適切なものが使われていないか」「入居者は善良な住民か」「事件や事故はないか」などと気にしなければならないリスクがたくさんあります。

　もちろん新築物件にも「デッドクロス」という必ずやってくるリスクがあり、「何年目で売却するか」「どれくらい繰り上げ返済するか」という課題があります。

　こういったリスクを勉強しないで前のめりになって投資をすると、テレビや雑誌、掲示板に出てくる人のように失敗してしまいます。失敗談のほうが目立つため、一般には「投資は危険だ」と認識されるようになったのです。

　一方でそのための勉強を惜しまなかった人は投資に成功し、不労所得を得ています。現に代々の地主などの資産家は存在し、そのご先祖の誰かがリスクを取って投資に成功したのです。

　自分には無理だと諦めてしまう前に、投資を勉強してみましょう。勉強するだけなら借金は背負いませんし、破産もしません。必要な知識が身につき、「いける！」と思ったときに投資を始めたらよいのです。

不動産投資が儲かる仕組み

　不動産投資が儲かる仕組みについて解説します。儲かる仕組みは「家賃収入と支出の差額」「借金は入居者が返済してくれる」「複利の効果」の3つがセットとなっていることです。これらをそれぞれ解説していきます。

1.家賃収入と支出の差額が儲け

　不動産投資をすると、得られる家賃収入が毎月の支出より高いため、その差額が儲けになります。

　私が所有している物件は「家賃収入」が月37万円あり、「借金の返済＋管理費」が月30万円です。この差額の7万円が私の儲けになっているのです。

　もちろん家賃収入が支出を上回るような物件価格で不動産を購入するのが前提ではありますが、このような「家賃収入目的」の不動産投資を「インカムゲイン」といいます。

　昔は「不動産の値上がり」に期待した「キャピタルゲイン」目的の投資が多かったのですが、今の日本で値上がりはあまり期待できず、ハイリスクな投資です。一方で現在は「インカムゲイン」目的の投資が主流ですが、こちらはローリスクといえます。

2.借金は入居者が返済してくれる

　借金を背負うと返済に苦しむイメージがありますが、不動産投資では違います。借金の返済は家賃収入から出しますので、自分のお金からの支出はありません。

　銀行のお金で不動産を購入し、借金返済は入居者がしてくれるというわけです。

　私は7200万円の物件を購入しましたが、最初の頭金以外は家賃収入から支払いをします。 35年ローンは入居者が返済してくれて、その後は無借金の不動産が手に入るという仕組みです。

3.実績と担保価値で投資を拡大できる

　不動産投資で「何億円の資産を築いた」「何千万円の収入を実現した」という話を聞きますが、「どうやってそんなに物件をたくさん買ったんだ？」と疑問に思う方もいると思います。

　その秘密は、「不動産投資をしている」という実績と「物件自体の担保価値」のおかげで、 さらに融資を受けて物件を買うことができるというところにあります。

　家賃収入（インカムゲイン）目的の不動産投資では、十分な家賃収入が出る物件を購入します。それは「本来もっと価値のある物件を安く買った」ということです。

　銀行は「本来の価値」と「安く買った価格」の差額に抵当権を設定することで、「前の物件に価値があるから、次の物件の融資もしてあげる」と言ってくれるわけです。そのため、2棟目、3棟目と投資を拡大していき、家賃収入をどんどん積み増していけるのです。

4.複利の効果がある

　かの天才物理学者アインシュタインは「人類最大の発見は『複利』だ」と言ったそうです。複利自体は古代ローマから存在する、特別新しい概念ではありません。しかし、この「複利」を使いこなせている人はほとんどいません。

　複利とは、「利子に利子がつく」ことを指します。 100万円を年5％で運用したとします。1年後には105万円になっていますね。この105万円を再度5％で運用すると110万2500円になります。

　複利の効果がすごいのはここからです。5年後には127万円になり、 10年後には162万円、20年後には278万円、30年後には432万円と、雪だるま式にお金が増えていくのです。

　ただ100万円をタンス預金していたら30年後も100万円のままですが、 5％で運用すると432万円にもなるのです。

　では、毎年100万円を貯蓄に回すとするとどうでしょうか。タンス預金の場合は35年後、3500万円です。これはこれですごいことですが、毎年100万円を追加投資していくともっとすごいことになります。

　35年後はなんと9583万円です。ほとんど3倍近い財産になっているんですね。

　この恐ろしい複利ですが、不動産投資にも大きく役立ちます。

　年間200万円を貯金し、500万円を貯めてアパートを買い、年収を70万円増やしました。 500万円貯めるのに2年半かかったということになります。

　アパートを買いましたので、その次の年は270万円を貯金することができます。 500万円を貯めるのに、半年短縮することができました。

　このように投資で得た収入をどんどん投資に回していくと、「複利」の効果でどんどん収入が増えていくのです。これが、不動産投資が儲かる仕組みです。

不動産投資はお金持ちだけのものじゃない

　「不動産投資はお金持ちのすることだ」と思っている人が世の中の大半です。ですが、実はそうではありません。お金持ち以外は不動産投資のやり方を知らなかったせいです。

　今のお金持ち一族も、先祖代々太古の時代からお金持ちだったわけではありません。ご先祖の誰かが不労所得を欲しがり、猛勉強してお金持ちになったのです。

不労所得が好きな人がお金持ちになる

　苦痛な現実ですが、「お金持ちは汗水流して働いていない」という事実があります。

　会社で一番エライのは誰でしょうか。

　部長でも、本部長でも、社長でもありません。会社で一番エライのは「株主」です。株主は会社にお金を出資して、配当金を受け取る人たちですが、会社の意思決定権は株主が持っています。社長以下、取締役を決めるのは会社の人事ではなく、役員会でもなく、株主なのです。

　しかし、会社で株主を見たことはありません。従業員持株会で株を買っている「泡沫株主」であるサラリーマンはいても、大半の株式を持っている大株主は会社にはきません。

　地主もそうです。事業を営んでいる場合もありますが、本業は不動産収入です。不動産収入について、地主が何かすることはありません。入居者が家賃を払い、その対応はすべて賃貸管理会社が行います。

　「お金持ちはゴルフばかりしている」というイメージがありますが、割と本当です。お金持ちは、自分で汗水流して働く必要がないのです。 リスクを取ってお金を出し、他の人に働いてもらうからです。

　ただしその分、取るべきリスクか、取らないべきリスクか判断する能力が必要です。これは猛勉強して習得するしかありません。ビジネス書やビジネス誌が売れるのは、こういう人たちが買うからです。

　この意味ではお金持ちは「究極の頭脳労働者」だと言うことができるでしょう。

　このような「不労所得」を求めて猛勉強した人だけが、お金持ちになるのです。

お金持ちの息子がお金持ちになる仕組み

　さて、お金持ちの息子はお金持ちになりがちです。人によっては「お金持ちの家庭に生まれないとお金持ちにはなれない」とまで言います。

　単に「莫大な遺産を相続できるから」というだけではありません。「宝くじに当たった人の末路」を多くの人が知っているように、突然莫大な財産を得ても、「お金持ちの思考」がなければ使い果たしてしまうからです。

　お金持ちの息子が相続する、大事なことがあります。それは「お金持ちの思考」です。たまに相続に失敗する大王製紙の御曹司のような人もいますが、三井財閥の三井家やトヨタの豊田家などは代々お金持ちの思考を受け継いでいます。

　上でも触れた「リスクの取り方」「リスクの減らし方」「お金を出して他の人に働いてもらう」といった考え方です。生まれつき親がその考え方を知っていて、教えてもらえるのですからお金持ちの息子がお金持ちになれるわけです。

　一方で庶民の間では、「お金持ちの思考」が知られていません。会社に就職して、マイカーを買って、マイホームを買って、ローンの返済のために定年まで働き続けます。庶民の息子は、親のその生き方を相続します。

　そして、その生き方が「常識」であり「よいことだ」と思い込みます。

　庶民に生まれた限り、自ら意を決して勉強しなければ、「お金持ちの思考」は手に入れることができません。私も生まれは庶民の出です。ご先祖は「水呑み百姓」で、大学は「貧乏すぎて無料」でした。就職した時点では郵貯にバイト代の10万円があっただけで、ゼロからのスタートでした。

　お金持ちがとてもうらやましくて、うらやましすぎてお金持ちになりたいと思うようになりました。そこで「猛勉強」を始めたのです。不動産投資の書籍は40冊、ビジネス書は100冊読みました。ニュースサイトを巡り、ビジネス誌を読み、セミナーにも参加しました。

　その結果、入社5年目である2018年現在、28歳にして年収800万円を超えるようになりました。副業で稼ぎ、不動産収入も得て、会社の給料もあります。

　意を決して勉強をする。これが庶民が成り上がる唯一の手段です。

不動産投資をもっと勉強しよう

　不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

　セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

　最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。実際、私も「まだ無理だろ～」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナーや面談を受けることで、可能性が広がります。