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【不動産投資】シェアハウス投資が儲からない大量の理由

 不動産投資で「シェアハウス」を考えている方も多いと思いますが、 私はシェアハウスには手を出さないほうが良いと考えています。 「儲からない」上に「難しい」からです。

 なぜシェアハウスがダメなのか、理由とその解説、対策を述べていきます。



 

シェアハウスが儲からない理由

 4人暮らせる戸建て住宅を「1人5万円」などでシェアハウスとして貸し出せば、 ファミリー物件として貸し出すより利回りがよくなって儲かる気がしますよね。 ですが、不動産投資は株式などと異なり「入居者がいる」ことを忘れてはいけません。

 まず、シェアハウスに住もうと思う人は、どのような目的でシェアハウスを選ぶのでしょうか。

 国土交通省が平成26年7月8日に公表した「貸しルーム入居者の実態調査の集計結果」によれば、 シェアハウスを選ぶ理由は「家賃が安いから」が64.3%で1位、「立地が良いから」が62.8%で2位、「初期費用が安いから」が41.1%で3位と、 「安さと立地」に集中していて、「楽しそうだから」「集まって暮らす安心感があるから」は20%に満たないという特徴があります。

 また入居者が支払っている家賃も「4万円未満」が60%を占めていることにも注目です。 「立地が良い」は不動産投資の大原則ですからさておき、入居者はシェアハウスの「家賃の安さ」だけを評価しており、 家賃の安さ以外にシェアハウスを選ぶ理由はほぼないという事情が見えてきます。

 つまり、シェアハウスとしての付加価値はなく、何を頑張ったところで「家賃の安さ」以外は評価してもらえず、 低所得者が「しかたなしに」シェアハウスを選んでいるという実態が浮かび上がってきます。

 シェアハウスとしての付加価値がない以上、近隣のワンルームアパートやマンションの家賃相場を見ながら、 それより20~30%ほど安い家賃を設定せざるを得ないというわけです。 家賃相場が下がれば、シェアハウスを退去して普通のワンルームに転居してしまう可能性もあるわけです。

 シェアハウスを「仕方なく」選ぶ入居者の気持ちに立って、シェアハウスの何がいけないのか考えてみましょう。

 

理由1:プライバシーがない

 日本人はプライバシーにはうるさいほうです。実家を出て1人暮らしをするとき、 一番わくわくするのは「一国一城の主になれる」点ではないでしょうか。 新しい家は自分だけが住むので、すべてを自由にできます。生活にうるさく口を出してくる両親はいません。

 遠方の大学に進学する際、「学生寮」をいやがる人も多いですよね。 掲示板などでも「風呂・トイレが共同」は「クソ物件」として言われがちですよね。 実際住んでみると意外と楽しいのですが、住んだことがない人にとっては地獄です。

 知らない人と全裸で風呂に入り、知らない人が座った便座に座るわけです。 洗濯機や台所も共有だと気を遣いますし、料理だってしなくなってしまうかもしれません。 共有部分の使い方のルールもまどろっこしいですよね。

 なにより「防音がない」ことは重大です。よく「レオパレスは壁が薄い」と話題になりますが、 そのレオパレスでさえ、部屋と部屋の間は防音性のある壁材を使っています。 それでも聞こえるから話題になるわけで、1つの家をシェアハウスとして貸し出す際、防音性は皆無に等しいといえます。

 家族で一軒家に住むのとはわけがちがい、あくまで他の入居者は他人です。 朝も夜も、他の入居者の迷惑にならないよう、細心の注意を払って物音を立てないようにひっそりと生きるのです。 息が詰まりますよね

 「自分が住みたくない家には投資をしない」のは不動産投資の大原則の1つです。

 

理由2:「家賃が安い」以外のメリットがない

 シェアハウスの醍醐味は「お友達ができる」ところにあると思いますが、 実際には入居者はそう感じていないという実態が、調査により明らかになりました。 楽しいと感じている人は、20%しかいないのです。

 「家賃が安いから」というだけで選ばれる物件ということは、 入居者を募集する際は「驚くような安さ」を提示するしかなく、それだけで利回りを圧迫します。

 普通のアパートやマンションなら「新築・築浅」「立地が良い」「設備が良い」「ペット可」などの付加価値により、 相場より高めの家賃設定でも入居者がつきます。「家賃」以外にも住みたい家を選ぶ条件はさまざまあり、 条件に合致すれば高めの家賃でも納得して支払ってもらえるのです。

 ですが、シェアハウスにはそのような付加価値がなく、安さだけが重視されています。 何をしようと利回りを改善することはできず、もし近隣に別のシェアハウスができたら、 価格競争に陥ってジリ貧になること間違いなしというわけです。

 シェアハウスは非常にハイリスクだと言えます。

 

理由3:家賃滞納リスクが高い

 同データによれば、入居者は「月収20万円未満」で50%以上、「年収300万円未満」で60%以上を占めています。 言葉は悪いですが、シェアハウスは低所得者の受け皿となっているのが現状です。

 一般的に賃貸住宅の入居審査は厳しく、CICなどの信用情報機関を使って支払い能力を審査します。 クレジットカードの滞納、家賃の滞納、借金の滞納などがあれば弾かれます。 (「正社員」であれば審査は簡単に通ります)

 逆に言えば、このような審査に通らない、支払い能力が低いとみなされた人がシェアハウスを選ぶわけです。 もちろん「お金はあるけど高い家賃を支払うのはばからしい」とシェアハウスを選ぶ人もいるでしょうが、 そのような人は少数派で「主に低所得者」という実態がデータに表れています。

 大家にとってもこれはリスクとなります。シェアハウスは家賃を滞納されるリスクが高いというわけです。 家賃の滞納について法律は入居者の権利を強く保護しており、滞納が3ヶ月続くまでは追い出すことができません。 さらにそのまま行方をくらまされて泣き寝入りするどころか、放置していった家財の処分費用すらかかります。

 家賃滞納は大家にとって一番困ることなのですが、シェアハウスはそれが起きる可能性が高いのです。

 

シェアハウス経営が難しい理由

 シェアハウス経営が難しい理由は上記の「儲からない」以外にもあります。 シェアハウス経営で最も大変なのは「コミュニティの形成」です。 人間関係が良ければ入居者も長く住んでくれる可能性が高まりますが、そうでなければすぐ退去してしまいます。

 冒頭の国交省の資料によれば、シェアハウスは1ヶ月以内に退去する人が20%、半年以内で40%、1年以内で60%と、 定着率が非常に悪いです。初期費用をおさえるため敷金や礼金をとらない場合が多いですが、 入居者が支払わなかった分の費用は大家が支払っているという事情もあります。

 要は、定着率が悪いと赤字を垂れ流すため、シェアハウス経営では定着率を高めることが喫緊の課題なのです。

 シェアハウスの成功体験本に「20代、持ち家なし、貯金100万円でも月収以上を稼げる「オモロー式」不動産投資講座」がありますが、 著者の青山氏はいわゆる「陽キャ」で「リア充」です。 青山氏の成功の秘訣はこの性格にあり、自分のシェアハウスに自ら住んで、コミュニティの形成を図っています

 パーティ好きを集めるために会食をセッティングして自ら料理をしたり、 他の成功者では「音楽好き」を集めたり、「自転車好き」を集める等、ニッチな共通の話題を前提として、 コミュニティの形成を自ら行います。

 コミュニティの自然発生に期待するだけではおそらくダメでしょう。 同じ家に住んでいるというだけでは足らず、共通の趣味・共通の話題などを通じて、 新たなお友達グループをつくれる人でないとシェアハウスの経営は難しいでしょう。

 

「かぼちゃの馬車事件」の失敗例に学ぶ

 不動産投資の書籍を40冊読み、自ら大家となった私にとって、 ハッキリ言って「かぼちゃの馬車事件」は失敗するべくして起こった事件です。 投資してしまった人には厳しい言い方ですが、「勉強不足です。猛省を促したい。」

 「かぼちゃの馬車」は女性専用シェアハウスとして次々に建設され、 しかも家賃は練馬区で1人7~8万円と高く、あのスルガ銀行でさえ「アパートローン」をつけなかったトンデモ物件です。 失敗の要素が多すぎてどこから解説すべきか悩みますが…

 

「女性専用シェアハウス」がだめ

 まず、「女性専用シェアハウス」というコンセプトがそもそもダメです。 「女性」というだけで仲良くできる…なんて言うほど女性の世界は甘くありません。 特に家事のやり方にはこだわりを持った人も多く、「嫁姑戦争」もおよそキッチンの使い方の相違から発生します。

 女性がプライバシーを気にしないなんてこともありえず、「女性専用」というだけで入居者がぼこぼこつくなんてありえないことです。 シェアハウス経営が難しい理由でも解説した通り、もっとニッチな共通の趣味、共通の話題がないと、 入居者にとってメリットが「家賃が安い」以外になく、定着率も悪いままです。

 特にオーナーが男性だった場合、自ら住んでコミュニティを形成するというワザも使えません。 もうこの時点で失敗が目に見えています。

 創業者や投資家は女性のマウント合戦や細かい上下関係を知らなかったのでしょうか。 まさか本当に「女性同士はフラットな関係」と思い込んでいたのでは… 「嫁姑」どころか「ママ友」で悩む相談だってネット上にいくらでもあふれているのに。

 

「急拡大」もだめ

 「かぼちゃの馬車」は4年間で800棟というトンデモナイ速度で急拡大しました。 需要を完全に見誤っています。「女性専用」以外に何も共通の話題もコミュニティもないシェアハウスに、 なぜ入居者が殺到すると思い込んだのでしょうか。さっぱりわかりません。

 需要が見込めないのに建設を拡大していくのはあまりに無謀です。

 実際には「家賃保証」のお金を運営会社が大家に支払うことができず、 その穴埋めとして次々にオーナーを募集してシェアハウスを建設させ、その利益で「家賃保証」をまかなっていたようですが… 完全に自転車操業ですね。かなり早い段階で運営会社は「かぼちゃの馬車」の失敗に気づいていたと思います。

 投資家がこれに乗っかってしまったのも残念です。「家賃保証」に踊らされて失敗してきた投資家は「かぼちゃの馬車」以外でもいくらでもいます。 「家賃保証」はぜったいに大家が儲からない仕組みになっていますので、その時点でアヤシイと思わなければなりません。 (一括借り上げは「情弱大家」専用サービス参照)

 「アヤシイ」ずくめのシェアハウスが急拡大している点について、おかしいと思えるくらいには勉強しておかないと、 このような悲劇の犠牲者になってしまいます。

 

家賃が高かった

 「かぼちゃの馬車」の物件を実際にインターネットで検索して家賃を調べてみたところ、 練馬区ですら1人7~8万円と高額な家賃を取っている実態が発覚しました。

 新築物件で表面利回り7~8%を取ろうと思うと、どうしてもそれくらいの家賃は取らないと厳しいでしょう。 ですが、表面利回りありきで家賃を決めてしまったため、実は普通の築浅アパートと家賃が変わらない水準になってしまいました。

 シェアハウスが儲からない理由でも解説した通り、シェアハウスを選ぶ一番の理由は「家賃が安い」ことです。 その唯一のメリットを消してしまった時点で、入居者がつくほうが不思議なレベルです。

 同じ家賃でオートロックのアパートに住めるのですから、「知らない女性同士で住んでいる」シェアハウスより圧倒的に魅力的ですし、 安全性だって変わりません。それどころか防犯カメラや防犯シャッターなどのついているアパートのほうが安全かもしれません。

 また、過保護な親が娘の夜遊び防止のために「かぼちゃの馬車」に入居させるという需要もあるにはあったと思いますが、 その点では「民間の学生寮」のほうが圧倒的に分があります。私の知り合いで民間の女子寮に入っていた人は、 「夜の9時に点呼が始まって不在だと全力で捜索される」などの厳しい生活環境を吐露していました。

 「過保護な親」にとってはシェアハウスより民間の学生寮のほうがよっぽど安心ですよね。 本人にとってはイヤでしょうがないでしょうけど。

 

あのスルガ銀行すら「不動産投資」として認めなかった

 シェアハウス特有の問題ではありませんが、スルガ銀行が「アパートローン」ではなく「フリーローン」として融資した点にも注目です。

 スルガ銀行は不動産投資家にとっての「駆け込み寺」です。通常、不動産投資は金利2~3%のアパートローンを借りて行います。 その地域の地銀から借りるのが主ですが、その地銀がその投資を認めなかった場合、投資家はスルガ銀行に駆け込みます。

 スルガ銀行は他の銀行より融資の基準が甘い代わりに、金利は割高の4%です。 この「金利4%のアパートローン」でも十分利益が出る場合のみ、スルガ銀行は融資を実行してくれます。 投資家はスルガ銀行に融資を断られたら、それは「投資としてダメな物件だった」と諦めるのです。

 ですが、「かぼちゃの馬車」の投資家たちは諦めませんでした。なんとスルガ銀行の「フリーローン」を借りてしまったのです。 これは不動産投資用のローンではありません。使途自由で金利7%の消費者金融です。 スルガ銀行すら不動産投資として認めなかった時点で失敗は確定したようなものです。

 「不正融資」でスルガ銀行ばかりが叩かれがちですが、スルガ銀行自体は「かぼちゃの馬車」を「不動産投資」として認めていないわけです。 投資家がフリーローンの返済ができないことと、スルガ銀行の不正融資は関係ありません。 「かぼちゃの馬車」とは関係なしに融資をしていたのですから。

 そもそも表面利回り8%で金利7%だと、常時満室でも赤字です。 そんなに高い金利で、アヤシイ物件に手を出してしまうのはあまりに勉強不足です。

 「かぼちゃの馬車」運営会社のスマートデイズは、どんなに口のうまい名営業マンを雇ったのでしょうか。 その手法をぜひ知りたいですね。

 

シェアハウス投資のまとめ

 結論としましては、「シェアハウスは儲からないし難しいのでやめておけ」とまとめます。

 「安さだけが武器」という商売は昭和の時代には通用したかもしれませんが、 現代では「安さ」だけではビジネスは成功しません。「安さ」以外にも重視するべきことはいくらでもあるからです。 特に家に関しては「安かろう悪かろう」では困るのです。

 その「安さだけが武器」という状況を打破するために、自らシェアハウスに住んでコミュニティを形成できる人ならシェアハウス経営に向いているかもしれません。 ですが、基本的に本業がある兼業投資家、特にサラリーマンの「アーリーリタイヤ」を目指した投資には向いていません。 手間も労力もかかり、しかも大して儲からないのですから、もはや趣味の領域です。

 不動産投資では「いかに手間をかけずに資産を拡大するか」を重視してほしいと思います。 2棟も3棟も所有するようになったとき、1棟当たりの手間が多いと拡大を続けられないからです。

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