「良い物件」と「買ってはいけない物件」

　不動産投資において「1に利回り、2に利回り、3に利回りだ！」という人がいます。確かに不動産投資は収入を増やすことが目的です。とはいっても、入居者がつかなければ家賃収入は生まれません。

　そこで「魅力ある物件」、どんな不動産が満室稼働するのか研究したいと思います。

「良い物件」の条件

駅から近いこと
バスはだめ？
不動産投資は設備も重視する！

「買ってはいけない物件」の特徴

1982年以前に竣工した物件
耐用年数を超えた物件
融資のつきにくい物件

「良い物件」の条件

　不動産投資の「良い物件」の条件として、「立地」が最優先です。不動産投資は立地で決まるといっても過言ではありません。

　不動産投資は基本的に大都市近郊で行います。仙台、東京、横浜、名古屋、大阪、福岡です。少子高齢化もあり、地方には仕事がないこともあり、人口は大都市に流入する傾向にあります。

　不動産投資は東京・横浜がもっとも望ましく、次いで大阪・名古屋、そして仙台・福岡です。

　地方が全くダメかというと、田舎でも意外と満室稼働しているアパート・マンションはあります。とはいえ、20年後・30年後はわかりません。20年後・30年後も人気があって、「価値のある土地」であろう場所に投資をするのが鉄則です。

駅から近いこと

　また、大都市圏でも立地にこだわる必要があります。大都市圏では「駅チカ」であることが求められます。

　駅チカは難しい問題で、引っ越しした経験の少ない方にはあまりない感覚かもしれませんが、「駅徒歩5分」の家から「駅徒歩7分」の物件に引っ越すと、駅がかなり遠くなった印象を持ちます。たった2分の差ですが、入居者心理では「近ければ近いほうがいい」というのが実情です。

　ですので物件を探すときは「駅徒歩15分以内」が原則になります。それ以上かかる物件は見送ったほうがよいでしょう。

バスはだめ？

　大都市でも駅が近くになく、バスで駅まで出る地域もあります。大都市では地方部と異なり、バスも10分間隔、15分間隔とかなり多めに出ています。とはいえ、バスはしんどいものです。

　サラリーマンは「通勤が本業」と言われるほどに、電車で通勤するだけでかなり疲れます。大都市では基本的に満員電車ですし、押しつぶされながら電車に乗り、乗り換えてまた押しつぶされて、押されながら駅から出るのです。

　駅から降りたと思ったらまたバス・・・なんて状況は避けたいですよね。バスは電車以上に揺れますし、もう電車で疲れ切っているので歩いて帰りたいところ。最寄り駅までバスを乗り継ぐのはあまり良い立地とは言えません。

　しかし、バスがダメなわけではありません。 電車に乗らず、バスだけで済むのであれば、むしろそのほうが好ましいこともあります。

　横浜はバス移動が当たり前にあります。横浜は都内ほど鉄道が網羅されているわけではなく、マイカー通勤をしたり、バスで通勤したりする家庭も多いです。そういう地域ではバス路線も投資対象になってきます。

　「横浜」や「藤沢」「中央林間」「町田」といった主要駅にバスが直通する路線は、場合によっては「駅が近い」より有利にはたらく場合があります。「電車に乗らずに通勤できる」というのは強みになるのです。

不動産投資は設備も重視する！

　不動産投資では「立地」が命なのはどの不動産投資の書籍でも述べられていることで、物件を探す時は「駅徒歩15分以内」で検索するのももはや常識になりつつあります。しかし、満室稼働を目指すなら、まだ重視しなければならないことがあります。

　それは「不動産の設備」です。

　不動産投資家の中には、立地や表面利回りだけを見て物件を購入してしまう人がいます。しかし、「家」である以上は「住環境」にも気を配らなければなりません。

　ワンルームマンションであれば、「1部屋20平米以上」は絶対に守りたいところです。

　ときどき1部屋19平米のワンルームマンションを提案されることがありますが、この19という数字を見た時点で「お断り」します。どんなに立地が良くても、どんなに利回りが良くても、20平米未満のワンルームはありえません。

　実際に見に行ってみるとわかりますが、狭すぎます。これが欧米人の言う「ウサギ小屋」かと納得します。ベッドを置いたらあとは何も置けません。

　また、「バス・トイレ・洗面」が一体となった「3点ユニットバス」もだめです。 3点ユニットは狭い家で、どうやって居室空間を広くするかの試行錯誤の末に発明されたものです。しかし、トイレとお風呂、さらには洗面まで一体化しているのは落ち着きません。

　顔を洗っていてもトイレがあり、ゆっくりお風呂に浸かっていてもトイレがあるのです。いつでもそこにはトイレがあり、トイレとともに生活しなければなりません。

　ビジネスホテルでは3点ユニットは当たり前ですが、高級ホテルに行けば必ずトイレは分離されています。 3点ユニットがおしゃれさもなく、落ち着かないのは当たり前の話なのです。

　他の設備面では、「モニタ付きインターホン」「浴室乾燥機」「エアコン」が必要です。防犯の面でモニタ付きインターホンはドアを開ける前に相手の顔を確認できますし、基本的に窓のないお風呂を乾かし、時には洗濯物も乾かしたい時、浴室乾燥機は必須です。

　また、今どきエアコンのついていない物件を探すほうが困難なほどで、入居者はエアコンを持っていません。すでにあるのが当たり前だからです。エアコンがないと引っ越し代にエアコン代も加わってしまいますから、選ばれない可能性が高いです。

「買ってはいけない物件」の特徴

　逆に買ってはいけない物件とはどのようなものがあるでしょうか。不動産投資で失敗を避けるには、悪い物件、すなわち買ってはいけない物件をしっかり把握しておく必要があります。物件探しの際に、以下に当てはまる物件は「即アウト」としてください。

1982年以前に竣工した物件

　物件情報を検索していると、1970年代のボロマンションが安く売られていたりします。リノベーションを施して内装がきれいになり、高い値段で売られているものもあります。しかし、1982年以前の物件は買ってはいけません。

　現在の耐震基準のことを「新耐震基準」といい、1981年6月の改正前の耐震基準のことを「旧耐震基準」といいます。この「旧耐震基準」の物件は決して買ってはいけません。地震が起きれば倒壊するリスクの高い物件です。

　阪神大震災でも、多くの建物が倒壊しました。それらはほぼすべて旧耐震基準で建てられた建物です。旧耐震基準は関東大震災を教訓につくられた基準ですが、それでも「震度5強」までしか耐えられません。震度6、震度7に耐えられるのは、新耐震基準の建物に限られます。

　では1981年6月以降に建てられたものならセーフなのかというと、そうではありません。建物は、設計→建築確認→施工という順に進みます。この「建築確認」が1981年5月30日までに行われた物件は、新耐震基準が施工されたあとも旧基準のままで建設することができました。

　そのため、1981年6月以降に設計された物件でなければ新耐震基準に合致しているかはわからないのです。

　小規模な木造住宅ならともかく、マンションなどは設計から施工までかなりの時間を要します。施工に1年～1年半かかることもザラで、旧耐震基準で設計された物件が1982年に竣工することも十分にあります。

　しかし、耐震基準がどうなっているかの図面や資料は紛失してしまっていることが多く、また素人が計算書を読んでも何が何やらさっぱりわかりません。そのため、1982年以前の物件はすべてだめという対応を取らざるを得ません。

　そもそも震災に耐えられない旧耐震基準の物件は淘汰されるべきです。

耐用年数を超えた物件

　不動産投資初心者が手を出してはいけないのが「耐用年数を超えた物件」です。

　耐用年数とは、法律で定められた「物件が何年持つ」という基準です。 RC造は47年、鉄骨造は34年、木造は22年と定められています。

　もちろん耐用年数を超えたから突然崩壊するというわけではありません。新耐震基準で、最近建てられた物件は頑丈ですのでもっと長持ちするかもしれません。

　しかし、税法上大きなデメリットがあります。

　耐用年数を超えてしまうと、減価償却ができません。例えば新築時の建物代が3000万円であった木造アパートは、 22年後には耐用年数を超え、税法上0円となります。建物代を経費に算入できなくなりますので、資金繰りが悪化します。

　「中古資産の耐用年数」という制度があり、中古で購入した不動産も新築時の耐用年数の20％の期間だけ減価償却できます。しかし、RC造ならわずか9年、鉄骨造で6年、木造で4年です。

　この期間をすぎるとやはり税法上無価値になりますので、その年数が経過した時点でローンを完済していなければほぼ赤字になります。

　一方で、お金持ちの場合は耐用年数を超えた物件を節税に使うことができます。

　例えば築25年の木造アパートを建物代1000万円、土地代1000万円の合計2000万円で購入したとします。「中古資産の耐用年数」により木造ですので、4年で減価償却することになります。すると、1年あたり建物代の4分の1である250万円を毎年経費に算入できるのです。

　現金一括で購入すれば実際には赤字にはなりませんが、帳簿上だけ赤字になりますので、所得税・住民税の支払いを減らすことができるのです。

　とはいえこれは支払う税金が多く、現金をたくさんもっているお金持ちのやり方です。初心者が融資を組んで不動産投資をする場合は、減価償却の恩恵を長く受けられる、耐用年数の長い物件を購入しましょう。

融資のつきにくい物件

　いざ物件購入をする際、「融資の審査に落ちた」からと、いくつもの銀行に融資を申し込む人がいます。確かに不動産評価は銀行によって異なりますので、別の銀行なら融資が実行されるかもしれません。

　しかしここで見落としているのは、「なぜその銀行が融資を否決したのか」という視点です。

　銀行は「しっかり返済がされるだろう」と判断したら融資を実行します。逆に言えば、融資が否決されるということは「返済が滞る可能性がある」と判断されたということです。

　銀行が融資をしないということは、「銀行がその投資にストップをかけた」のと同じことです。

　なぜその銀行が融資を否決したのか、落ち着いて考えてみましょう。残りの耐用年数が短い、旧耐震基準の物件である、立地が悪く集客が見込めない、ちょっと金利が上がったら資金繰りがショートする等様々な原因が考えられます。

　それでも自信がある場合は別の銀行に融資の申込みをしましょう。

　ただし、少なくともその銀行は「その投資はやめておけ」と言ったことだけは覚えておきましょう。

　そして、決してやってはいけないのが「金利を妥協する」ことです。 3％の金利の融資に落ちたので、4％の金利で融資を申し込むというのは最悪の選択です。

　金利が高いということは、それだけ銀行が「リスクの高い投資」だと判断したということです。具体名を出してしまうと、スルガ銀行しか融資してくれないという状況なら、その物件は諦めたほうがいいです。

　スルガ銀行は不動産投資家の駆け込み寺になっていて、どの銀行も融資してくれないような物件について、 4％以上の高い金利をつけて融資を実行してくれることで有名です。

　スルガ銀行も投資家もwin-winになっている場合がほとんどではありますが、他の銀行がダメだという物件を無理やり購入するのですから、非常にリスクが高いです。それだけ投資の腕前に自信があり、銀行以上に不動産投資をよくわかっているという場合のみ、買うようにしましょう。

　例えば2018年に世間を騒がせた「かぼちゃの馬車事件」では、「女性専用シェアハウス」というそもそも需要がどれほどあるのかわからない物件について、スルガ銀行の「金利7％のフリーローン」で融資を受けて投資をしていた実態が明らかになりました。

　私はそもそもシェアハウスという物件自体に懐疑的ですが、それはさておき、スルガ銀行の「フリーローン」という点に注目しましょう。

　他の銀行はどこも融資してくれず、スルガ銀行ですら「アパートローン」は融資してくれなかったということです。駆け込み寺のスルガ銀行ですら「不動産投資としては認められない」と言っているわけですから、ほぼ失敗が約束されたようなものです。

　フリーローンという、不動産投資とは無関係の消費者金融で、しかも金利7％というトンデモナイ高さの金利を支払って、なおかつ「一括借り上げによる家賃保証」というのですから、アヤシサ満点のトンデモ物件だということがわかります。

　銀行に融資を断られたら、その物件にどこかヤバいところがあるのではないかと疑ってください。

不動産投資をもっと勉強しよう

　不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

　セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

　最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。実際、私も「まだ無理だろ～」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナーや面談を受けることで、可能性が広がります。