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投資比較20種!サラリーマンに最も向いている投資は?

 投資といえば不動産投資の他に、株式・FX・投資信託・REIT・外貨預金などたくさんありますよね。 そこで、MY不動産投資では全20種の投資を投資利回りリスクで比較し、一覧にしました。



 

投資利回り・リスクランキング

投資の種類 リスク投資利回り
1年
複利運用
10年後
FXで外貨預金
 レバレッジ6~25倍
激高12~50%211~5667%
株式信用買い
 レバレッジ2~3倍
激高6~15%79.1~305%
コンテナ投資
 融資あり
30~100%以上1278%~1万%
中古不動産投資
 融資あり
10~100%以上160%~青天井
FXで外貨預金
 レバレッジ4~5倍
8~10%116~160%
区分ワンルーム投資
 現金一括
6~8%79.1~116%
新築不動産投資
 融資あり
10~100%以上160%~青天井
コンテナ投資
 現金一括
15~30%305~1278%
中古不動産投資
 現金一括
6~20%79.1~520%
投資信託 5~10%62.9~160%
FXで外貨預金
 レバレッジ2~3倍
4~6%48.0~79.1%
REIT 3~6%34.4~79.1%
株式投資
 現物買い
2~5%21.9~62.9%
新築不動産投資
 現金一括
6~8%79.1~116%
駐車場投資
 現金一括
4%48.0%
FXで外貨預金
 レバレッジ1倍
2%21.9%
個人年金 0.20%2.0%
ネット銀行で定期預金 0.20%2.0%
銀行で定期預金 0.01%0.01%
銀行で普通預金 0.001%0.001%
タンス預金 0%0%
銀行で外貨預金 -1.4%1.7%

 ※値上がり益は計算に入れていません。投資利回りは配当金・金利で算出しています。

 レバレッジとは自分の出した証拠金に対し株式なら3倍まで、FXなら25倍までの資金を運用できるサービスです。 うまくいけば利益も3倍、25倍となりますが、失敗すると損失も3倍、25倍になります。 株式信用取引・FXレバレッジ2倍以上は、市況によって借金リスクすら負うというものです。

 その意味では不動産投資や融資を受けて行うコンテナ投資も同じです。 リスクが「高」以上になっているものは、借金リスクが高いということです。

 しかしながら、不動産投資やコンテナ投資は勉強することによってリスクを減らすことができます。 特に不動産投資の勉強効果は非常に高く、勉強すればするほどリスクを限りなくゼロに近づけることができます。

 コンテナ投資は非常に利回りが良いですが、2015年あたりからは供給過剰気味になっており、 土地探しが難航します。コンテナ投資会社が認めるような優良な土地を持っている場合は、 有利に投資ができるかもしれません。

 しかし、土地を持っていない場合はコンテナ投資は土地探しに年単位で時間がかかりますので、注意が必要です。 理論上は10年で1万%も可能ですが、実際には土地探しで苦労するので5棟、500%がいいところだと思います。 また、不動産投資と異なり借地で行い、資産はただのコンテナだけですから、得られるのは「収益だけ」だと思ってください。

 また、駐車場投資は低リスクの割には利回りが高めですが、落とし穴があります。 預金に比べると利回りが高いのは確かですが、駐車場経営は土地活用という観点では最低レベルの運用方法です。

 駐車場はせいぜいアスファルトを敷いて白線を引く程度で、「付加価値」が低いのです。 要するに、「もっと儲かる方法があるのにわざわざ駐車場にする意味がない」というわけです。

 そのため、融資を組んでまで駐車場投資をすると返済で赤字になりますし、 現金一括で人気の土地が買えるくらいにお金があるなら、もっといい投資があります。

 人気の高い区分ワンルーム投資ですが、空室が1室出た時点で「収入ゼロ」になるゼロサムゲームである点、 リスク分散効果が一切ない点、原則現金一括のため資産拡大スピードが非常に遅い点、 「管理組合」という壁が立ちはだかる点から評価は非常に悪くしています。

 詳しくは区分ワンルーム投資に「待った」で解説していますので、 そちらもあわせて参照してください。

 

投資おすすめランキング(勉強した場合)

 投資は勉強することによってリスクを減らすことができます。 特に不動産投資ではそれが顕著です。 しかし、一方で勉強してもあまり高い効果のない投資もあります。

 そこで、勉強効果を考慮した場合のサラリーマン向け投資おすすめランキングを公開します。

順位投資の種類 勉強効果リスク投資利回り
1年
複利運用
10年後
1位新築不動産投資
 融資あり
中→10~100%以上160%~青天井
2位FXで外貨預金
 レバレッジ1倍
2%21.9%
3位投資信託 5~10%62.9~160%
4位FXで外貨預金
 レバレッジ2~3倍
4~6%48.0~79.1%
5位REIT 3~6%34.4~79.1%
6位株式投資
 現物買い
2~5%21.9~62.9%
7位コンテナ投資
 現金一括
中→15~30%305~1278%
8位コンテナ投資
 融資あり
高→30~100%以上1278%~1万%
9位中古不動産投資
 融資あり
高→10~100%以上160%~青天井
10位区分ワンルーム投資
 現金一括
高→6~8%79.1~116%
11位中古不動産投資
 現金一括
中→6~20%79.1~520%
12位新築不動産投資
 現金一括
6~8%79.1~116%
13位駐車場投資
 現金一括
4%48.0%
14位ネット銀行で定期預金 なし0.20%2.0%
15位銀行で定期預金 なし0.01%0.01%
16位銀行で普通預金 なし0.001%0.001%
17位タンス預金 なし0%0%
18位銀行で外貨預金 -1.4%1.7%
19位個人年金保険 なし0.20%2.0%
20位FXで外貨預金
 レバレッジ4~5倍
8~10%116~160%
21位株式信用買い
 レバレッジ2~3倍
激高6~15%79.1~305%
22位FXで外貨預金
 レバレッジ6~25倍
激高12~50%211~5667%

 リスクが低く利回りの高いコンテナ投資の順位が低いのは、現状供給過剰気味にあることと、 現金一括で購入するにはおよそ600~800万円ほどの現金が必要になり、 サラリーマンにとってはあまり初心者向きではないと言えるためです。

 また、中古不動産投資も同様に、現金一括は数千万円の現金が必要なため、融資を受ける場合よりはおすすめ度が低いです。

 

投資利回りは不動産投資が最も高い

 私が不動産投資を選んだ理由の1つが、投資利回りの高さです。 投資利回りとは収益を自己資金で割った割合のことを意味しますが、 サラリーマンがする不動産投資では融資を受けるのが前提になります。

 融資のレバレッジを使うことで、融資の審査によっては物件価格全額にローンがおりる場合もあり、 その投資利回りは無限です。0で割ることはできないからです。 私の新築一棟木造アパートも、融資を使ったために投資利回りは14%あります。

 ランキングで「複利運用10年後」が「青天井」になっているのは、自己資金を出さずに済んだ場合、 理論上、無限に買い続けることができるからです。よっぽどいい物件を次々に見つけられた場合に限りますので、 実際には年に1棟、合計10棟で1000%がいいところでしょう。

 しかし、融資ですから借金が発生します。もちろんこの「投資利回り」は返済額や税金・管理費等を除いた「手取り収入」で計算していますが、 入居者がつかなければただ赤字を垂れ流すだけです。 満室稼働させるためには、勉強が欠かせません。

 不動産投資の勉強の仕方なぜ不動産投資を選んだのかもあわせて参照してみてください。

 

FXで「事実上の外貨預金」が面白い

 FXは本来「外貨預金」をするためのものではなく、レバレッジをかけて大量の通貨を運用するものです。 しかし、レバレッジをかけず(1倍)に「スワップポイント」という金利を毎日受け取ることで、 「事実上の外貨預金」ができるという裏ワザがあるのです。

 もし銀行で外貨預金をすると上の表の通り、為替手数料で2%取られます。 そのため1年目は金利0.6%がついても、まだマイナス1.4%です。

 一方のFXで「事実上の外貨預金」をすると、そもそも金利が2%もある上に、 手数料は激安でSBI証券だと0円です(スプレッドと呼ばれるお金が0.0027%かかりますが、誤差ですね)。

 FXで外貨預金をする方法については、最強で安全な外貨預金はFX!?~銀行の外貨預金とFXの比較~で解説しています。 勉強するだけならノーリスクですから、ぜひ読んでみてください。

 

個人年金保険が低順位な理由

 個人年金保険は20年、30年といった長期間、解約しないことが前提です。 中途解約すると元本割れするところに、低順位をつけた理由があります。

 定期預金は3~5年程度で年0.2%の利息がつき、そのたびに解約できます。 一方で個人年金保険は20年、30年の間貯蓄し続け、満期まで解約しなかった場合に初めて6~8%といった利息がもらえます。 これを年率に換算すると0.13~0.2%程度になり、ネット銀行の定期預金と金利は変わりません

 金利が変わらないのに、定期預金に比べて現金化ができない(現金化すると損をする)という点で、 「お金」としての価値がありません。お金は使ってこそのお金です。使えないお金に価値はないのです。

 これについては、個人年金を契約してはいけない~あと定期預金もダメで詳しく解説していますので、 気になった方はこちらも参照してください。

 

不動産投資をもっと勉強しよう

 不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。 私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、 不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

 セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。 また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。 「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

 最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。 実際、私も「まだ無理だろ~」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナー面談を受けることで、可能性が広がります。

 

新築アパートの「シノケン」

 私は最初の1棟を「シノケン 」で購入し、大家になることができました。

 シノケンの魅力はなんといっても「入居者ファースト」の広々とした居室空間と、大都市圏の好立地にしか建てないところです。

 私の物件も新築から45日以内で満室になり、その後も満室稼働しています。 予め良い土地を確保しておいてくれるので、自分で土地探しをする必要もなく、シノケンとのやり取りだけで完了します。

 営業マンが市況にあわせて必要な条件を教えてくれましたので、目標の目安ができ、 また今は条件が不足していても、市況が変化して投資が可能になったら連絡してくれます。 みなさんも一度資料請求をしてみてください。

 

仕事帰りに55分で不動産投資を学ぶ!

 不動産投資では書籍を読むことも重要ですが、なんといっても「生の情報」が得られるセミナーへの参加が効果バツグンです。

 私も勉強中にセミナーに参加しましたが、「本には書けないようなこと」を教えてもらえるメリットに加えて、 「やる気が湧いてくる」というメリットも感じました。なんといっても目の前にいるのは不動産投資の成功者で、 一緒にセミナーを受けている人たちも皆、これから成功者になる人たちなのです。

 そのような環境に身を置くだけで気持ちが燃えてきて、ますます不動産投資の勉強に熱が入るというものです。 通常、セミナーは平日昼間や土日に行われますが、仕事帰りに立ち寄れる不動産投資セミナーがあります。 それは「不動産投資55分講座 」です。

 「不動産投資55分講座 」 ではほぼ毎日無料セミナーを行っていて、「不動産会社が言わない本音」「物件の選び方」「失敗例」などを55分で教えてくれます。 不動産投資を始める前にぜひ、参加しておきたいセミナーですね。