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コンテナ投資はもう遅い?~猛勉強した私がコンテナ投資をしない理由

 高利回りな投資の1つとして、コンテナ投資があります。最近では街でもよく見かけるようになりましたが、 コンテナを改造して倉庫にして、レンタルストレージとして貸し出す事業です。 コンテナではなくビルの一部を借りてトランクルームをつくって貸し出す場合もあります。



 

コンテナ投資の仕組み

 コンテナ投資は小規模な倉庫業です。 改造して仕切り壁やシャッターをつけたコンテナを空地に置いて、24時間出し入れ可能な倉庫として、 「1部屋月額8000円」等で貸し出すのです。

 空地を借りて、改造コンテナを置き、倉庫として貸し出すのがコンテナ投資の仕組みです。 トランクルームの場合はビルの一部を借り、パーテーションで仕切ってドアをつけ、倉庫として貸し出します。

 不動産投資と比べて「電気設備」や「水道設備」といったお金のかかる設備が不要な上、 少々年数がたったくらいではなんら問題ありません。「かかるコストが少ない」ので、 表面利回りは30%を超えることもあります。

 

コンテナ投資は現金一括が原則

 コンテナは住宅と違い、一生懸命営業したからといって利用者がすぐ見つかるわけではありません。 1年目はほとんど利用者が現れず、2年目、3年目からようやく埋まってくるというものです。

 この傾向は2014年ごろでそうだったので、コンテナが街にあふれている現在ではもっと時間がかかるかもしれません。 というのもレンタル収納スペースは今までなかったものですから、 逆に言えば「なくてもなんとかなっていた」わけです。

 利用者がコンテナを発見するのに1年、「そういえばコンテナがあったら便利だなあ」と思うのに1年、 近所のコンテナを比較して利用を決断するまでで合計およそ3年かかるというわけです。

 すると、最初の1~2年はほとんど収益が見込めないことになります。 もし融資を受けて投資をしていたら、ローンの返済と地代を垂れ流して大赤字もいいところです。 そういうわけで、コンテナ投資は「現金一括」が原則です。

 また、コンテナは1基100万円~150万円くらいして、それを2部屋・3部屋程度に区切って設置します。 これを5~7基設置しますので、初期費用は600~1000万円程度かかります。 初期費用を現金一括で支払い、また土地を借りて行いますので地代の支払いも必要です。

 ある程度収入に余裕があって、現金もたくさん持っている場合でないと手を出すのは難しいでしょう。

 

フランチャイズを利用する

 コンテナ投資は、不動産投資と違って不動産会社に話を持ち込めば利用者を募集してくれるというわけではありませんし、 かといって自分で管理するのも大変です。集客や維持管理、集金などは手間がかかりますし、 サラリーマンの投資として避けたい要素です。

 そこで、コンテナ投資はスペースプラスやキュラーズなどの「フランチャイズ」を利用するのが前提です。 「ほったらかし」というと言葉は悪いですが、集客や管理、集金などはコンテナ事業者に任せてしまえばよいということです。

 とはいっても、コンテナ事業者も集客はインターネットで行い、管理や集金も住宅に比べたらやることは少ないので、 そう大きな管理費を取られるわけではありません。 特に2013年ごろまでに始めた人は「4ヶ所投資したら売上高1000万を超える」というような事例が多かったそうです。

 2014年当時に大阪のとあるコンテナ事業者のセミナーを聞きに行ったのですが、 1000万円を超えると「消費税課税事業者」になってしまうので3ヶ所買って拡大をやめる人が多いと聞きました。 コンテナが少なかったころはイケイケドンドンでかなり儲かったようです。

 しかしそのセミナーでも「コンテナを置ける土地が見つかりにくくなっている」という話がありました。 その事業者はその翌年に新たな投資家の募集を停止し、今はお抱えの投資家だけに案件を紹介しています。 広く一般にオーナーを募集するほど案件がないという事情が垣間見えますね。

 また2016年にも別のコンテナ事業者に資料請求をしたのですが、 そのときは「土地探しに難航していて土地を見つけるのに1年以上かかるので、 その費用の前払いをお願いしていて100万円かかる」と言われました。

 あれからもはや2年も経過しており、これからの参入は厳しいのではないかと思います。 とはいえ、非常に利回りの良い投資ではありますので、調べてみる価値はあります。 もしかしたらアパート・マンション経営でも「トランクルームを併設」するなどして、収益化するチャンスがあるかもしれません。

 

コンテナの節税効果

 レンタル収納スペース用の改造コンテナは1基100万~150万円程度です。 (実は船や鉄道輸送のお古のコンテナを改造したり海外の工場に発注すれば30万円程度でつくれてしまうそうですが)

 700万円を使って7基購入し、21人に月額8000円で貸し出すと、月収は16万8000円、年収200万円です。 表面利回りは200万円÷700万円で28%ですね。

 土地を借りてコンテナを置きますので、「地代」も考えなくてはいけません。年間60万円くらいでしょう。 また管理費が売上高の約10%程度かかりますので、20万円とします。

 これらの経費を差し引くと、200万円 - (60万円 + 20万円)= 120万円で、120万円が手取り収入になります。

 さて、不動産投資ではおなじみの「減価償却」がコンテナにも発生します。

 コンテナの耐用年数は7年ですから、購入代金を7年で割り、毎年購入代金の7分の1を経費として差し引くことができます。 仮に100万円のコンテナを7基買った場合、購入代金700万円のうち毎年100万円を経費として計上できます。 この「減価償却費」は実際に出ていくお金ではありませんから、「100万円分儲かっていないことにできる」というものです。

 120万円の手取り収入から減価償却費100万円を引くと、帳簿上20万円しか儲かっていないことになるというわけです。 確定申告をすれば基礎控除や青色確定申告控除で利益はゼロ円にできますから、 実質非課税です。

 

コンテナ投資は消費税がかかる

 コンテナ投資は、売上高に消費税がかかります

 アパート経営では、住宅の家賃は非課税ですので、消費税を気にする必要はありません。 いくら規模が大きくなっても、「住宅の」家賃収入は「非課税売上高」ですので消費税については免税です。 しかし、コンテナは「住宅」ではありませんから、消費税を納めなければなりません。

 この基準は「課税売上高1000万円以上」です。税抜き価格で1000万円を超える売上高をあげると、 消費税の納税義務が発生するというわけです。

 消費税のおそろしいところは、売上高から8%をもっていかれてしまうところです。 もともとコンテナ賃料に8%の消費税が含まれていると考えれば当然なのですが、 消費税のことをすっかり忘れて投資していたら、規模が拡大すると一気に8%もっていかれてしまうのでびっくりします。

 コンテナ投資はおよそ3ヶ所で売上高が800~900万円ほどに達しますので、 4ヶ所目を投資するときは消費税課税事業者になることを覚悟しておかなければなりません。

 

コンテナはどんな人が利用するの?

 MY不動産投資がお伝えしている不動産投資の鉄則「入居者ファースト」はコンテナ投資でも重要です。

 コンテナやトランクルームなどの収納スペースは、どんな人が利用するのでしょうか。

 まず1つは、バイク置き場としてバイク乗りが利用します。アパートやマンション住まいの人にとっては、 バイク置き場に困っている場合があります。アパートやマンションの駐輪場は屋根がなかったり、 盗難のリスクもあるからです。

 そこで鍵のかかるコンテナを借りて雨風と盗難を防ぎ、ついでにバイク用の工具も置くという使い方があります。

 2つ目は、資機材置き場として建設業者が利用します。自宅の近所にもレンタルコンテナがあり、 ベランダから利用者の様子がよく見えるのですが、建設業者の職人の方がしょっちゅう来ます。 工事に使う単管パイプや塗料缶、工具やはしごといった資機材の倉庫として使っているのです。

 3つ目は、車のタイヤや楽器などの大型の家財を持つ人です。 「タイヤは家のベランダに置いている」という人も多いと思いますが、 ベランダはそもそもそんな重量物を置くように設計されていないので危険です。

 大型の楽器もタイヤも家の中に置いておくには大きすぎますから、 レンタル収納スペースを利用して保管するんですね。

 基本的に庭付き戸建て住宅の少ない「都市部」や建設業者の多い地域、 または住宅の建設が多い地域で需要が見込めます。またバイク乗りの多い地域などがあれば、 そこでも需要がありそうですね。

 

2階建てはありえない!

 コンテナを2階建てにして収益増を狙う投資家もいます。 しかし、コンテナが足りなさ過ぎて需要がひっ迫している場合はともかく、 コンテナが増えて選び放題になったとき2階建ては流行らないでしょう。

 というのも、コンテナにエレベーターを設置するわけにもいかず、基本的に階段で登ってもらうことになります。 上でも解説した通り、コンテナには大きいもの、重いものを保管しますから、 利用者に階段を登らせるのは酷です。

 バイクに至っては階段を登れませんし、重いタイヤをどうやって持ち上げればよいでしょうか。 少なくとも1階より大幅に安くしないと、2階は嫌がられるでしょうし、 そもそも需要がありません。

 利回りは我慢してでも2階は設置しない、 もしくは小さいもの、軽いものの利用にしぼってコンテナを小さく小分けにして、 破格で貸し出すといった対策が必要です。

 

自分なら何を置くか

 ここまでいろいろ論じている私ですが、コンテナ投資についてはかなり勉強したものの、 結局コンテナ投資はしていません

 入社1~2年のサラリーマンであった私に初期費用を現金一括で支払えるほどの力がなかったのもありますが、 現在は800万円くらいなら出せます。しかし、コンテナ投資をする気はありません。 なんといっても「自分がコンテナを使っている姿を想像できなかった」ところに大きな理由があります。

 「わからないものには手を出さない」のが投資の鉄則です。 私はレンタル収納スペースの使いみちがわからなかったのです。

 私は28年の人生で12回もの引っ越しを繰り返し、そのたびに不用品は処分してきました。 そのため人に比べて持ち物は非常に少なく、家電やベッド以外では本くらいしか持っていません。 部屋はミニマリストのようにガランとしていて、特に置き場に困っているものはありません。

 というより、置き場に困ったものは引っ越しのたびに捨ててきたので、 レンタル収納スペースを借りるほど困ったことがなかったのです。

 確かに私の事情は特殊です。引っ越しをしない人はモノにあふれて困っているかもしれません。 私は自宅の押し入れやベッドの下の引き出しで間に合っていますが、みなさんはどうでしょうか。 家であふれたものを、月8000円も支払って保管するでしょうか。それとも捨てるでしょうか。

 

レンタル収納スペース市場は拡大する?

 コンテナやトランクルームを倉庫として貸し出す事業を「セルフストレージ事業」と呼びます。 アメリカではセルフストレージが世の中に浸透しており、普及率は10%です。 つまりアメリカでは10世帯に1世帯の割合で、レンタル収納スペースを利用していることになります。 データ参照元

 一方の日本はというと、たったの0.2%です。「レンタル収納スペース」というものが日本に上陸したのが1990年代と、 まだ30年程度しか経っていないという事情もあり、コンテナやトランクルームを借りた経験のある人は少ないと思います。

 

海外で流行ったからといって日本で流行るとは限らない

 一般に日本の住宅は狭く、アメリカの住宅は広いですよね。 「住宅の広いアメリカで流行って、狭い日本で流行らないわけがない!」とすぐに思ってしまいますが、 事態はそんなに単純ではありません。

 アメリカで流行っていて、日本で大して流行っていないものの例として「クレジットカード」があります。 アメリカではクレジットカードの利用率は34.4%な一方で、日本ではまだ15.9%に過ぎません。 もうクレジットカードが登場して半世紀は過ぎていますから、「日本ではクレジットカードは流行らなかった」といえるでしょう。

 中国は55%にも達していて、それは「現金の持ち出し規制があるから」と言われています。 韓国はなんと73.1%にも達していますが、これは「アジア通貨危機」を機に政府がクレジットカード優遇政策をとったためです。 クレジットカードを使うと所得税が安くなったり、宝くじに参加できたりする特典がついているのです。

 このように、はっきりとした理由がある場合はともかく、アメリカと日本では何が違うのでしょうか。 やはりそれは「国民性」にあるとしかいいようがないでしょう。

 アメリカでは日本のバブル崩壊のような深刻なダメージを受けたことがないため、 ローンを借りるのはまだまだ当たり前の文化です。インフレが続く限り、ほしいものはさっさとローンを組んで買ったほうがオトクだからです。 今の日本の感覚では理解できませんよね。それが国民性というものです。

 さて、レンタル収納スペースはどうでしょうか。コンテナやトランクルームに預けるものって、何がありますか?

 残念ながら私は特に預けるようなものを持っていません。 ゴルフバッグやバイク用品、季節外れの服やめったに使わない予備用の布団なら預けたいかもしれません。 しかし、私は家の押し入れからあふれたものはだいたい捨ててしまいます

 家が狭い日本ですが、狭いなら狭いなりの生活習慣があるのです。 簡単に増築したり、物置を設置したりできない社会ですから、 「置けないものは買わない」「置けなくなったら捨てる」という習慣がしみついています。

 それに倉庫にしまうものは、使わないものです。わざわざお金を払ってまでレンタル収納スペースを借りようとは思いません。 あなたはどうでしょうか?

 私はこういう理由から、レンタル収納スペース市場は大して伸びないと思っています。

 

不動産投資をもっと勉強しよう

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