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「資産になる不動産」と「負債になる不動産」

 不動産は資産にも負債にもなります。 もちろん税法上は不動産は必ず資産になりますし、固定資産税もかけられます。 しかし、資産形成の観点では「不動産ならなんでもいい」というわけではありません。

 結論から言うとマイホームは負債です。ここでは「資産」と「負債」の違いと、 「資産になる不動産」「負債になる不動産」の違いを解説します。



 

資産とは?

 資産とは、「お金を生み出す装置」です。

 お金はお金を生み出すことができます。利子ですね。外貨も利子を生み、株式は配当金を生み、 国債や地方債・社債などの債権も利子を生みますから、資産に含まれます。

 資産には不動産も含まれます。しかし、資産になりうる不動産は賃貸不動産のみです。

 賃貸不動産は「賃料」「家賃」といった収益を生み出します。 大家さんの持つアパート・マンションの他、貸事務所・貸工場、 果ては会社の持つ独身寮や社宅も資産です。

 これらに共通することは、お金を生み出す装置であることです。

 それを持っていれば、自動的に利子や配当金、賃料、家賃といったお金を生み出します。 「買えばお金が増える」のが「資産」だと言えますね。

 

負債とは?

 負債とは、「お金が出ていく装置」です。

 負債の代表はなんといっても「借金」です。支払利息がつきますので、お金が出ていきます。 クレジットカードの利用残高もお金が出ていきますし、翌月に支払いを控えた公共料金や、 家賃の支払いも負債です。

 負債には不動産も一部含まれます。負債に含まれるのは、賃貸用ではない不動産です。

 使いみちもなくただ所有しているだけの不動産は、固定資産税という税金がかかりつづけます。 建物がある場合は、維持修繕費や撤去費用などもかかりますから「お金が出ていく装置」です。

 そして、残念ながらマイホームも負債です。マイホームは1円も生み出しません。 家族の誰も家賃を払ってはくれないからです。家族から家賃を取るのであれば、資産と言えるかも知れません。 マイホームも固定資産税や維持修繕費などの「お金が出ていく装置」ですから、負債の定義に当てはまります。

 さらにマイカーも負債です。マイカーも1円も生み出さないどころか、 燃料費や自動車税、車検代など出費がメチャクチャ多いことで知られていますね。 「お金が出ていく装置」ですから、マイカーも負債の定義に当てはまります。

 不動産仲介業者や自動車販売会社はマイホームもマイカーも資産だと言います。 しかしこれは8割ウソで、自社の売上のために「それっぽいこと」を言っているだけです。

 資産の定義から言えば、マイホームもマイカーもAirbnbやウーバーを利用するなどして、 他人に貸し出さない限りお金を生まないどころか、税金や修繕費などでお金を垂れ流します。 完全に負債です。

 さらにヒドイことにこれらの「負債」をなんと「借金」をしてまで買うのですから、 負債を買って負債を増やしている状態です。目も当てられません。

 

でもマイホームのローンは家賃より安いし…

 マイホームローンは35年ローンを組むことが多く、固定金利で1%台で借りられますので、 返済は家賃を支払い続けるより楽になることが多いです。 しかし、管理費や共益費、維持修繕費、固定資産税・都市計画税、保険料を見落としてはいませんか?

 固定資産税・都市計画税は合計で年間10万円ほど、火災保険料は年間5万円ほどです。地震保険もつけるとさらに5万円ほど上がります。 しかし現在は「住宅ローン控除」がありますので、確定申告をすればこれらのお金は戻ってきます。

 問題は管理費や共益費、維持修繕費に相当する部分です。 家賃とローンを比較する際、ローンの返済に管理費や共益費を加えて考えないのはフェアではありません。 どうせ支払わなければならないお金ですから、計算に入れなければなりません。

 さらに維持修繕費は考えない人がほとんどではないでしょうか。 賃貸を借りている人は、家が古くなったら引っ越して新しい家に住むことができます。 しかし、マイホームを購入した人は自分で直すしかありません。

 ですから、維持修繕費を積み立てていく必要があります。 最低でも月1万円、40年後に建て替えが必要になるケースでは月5万円も積み立てなければなりません。

 これが計算に入っていないと、賃貸はずっと新しい家に住み続けられるのに、 マイホームは毎年ボロになっていくという苦痛な現実に直面します。

 これらの費用を足して家賃とローン返済を比較してみれば、大して変わらないのではないでしょうか。

 賃貸に比べて引っ越しができず、近隣住民との人間関係や地域への不満もガマンしなければなりませんし、 次々に最新設備を備えた住宅が建っても、指をくわえてみていることしかできません。 そんなマイホームをわざわざ負債を抱えてまで買う必要はないと思います。

 

「資産になる不動産」と「負債になる不動産」の違い

 「資産になる不動産」として賃貸用不動産を挙げましたが、ただ賃貸用というだけではまだ足りません。

 なぜなら、入居者がつかなければそれはやはり、お金を垂れ流す負債に過ぎないからです。 入居者がついて収支がプラスになってはじめて「お金を生み出す資産」と言えるのです。 自分の利回りだけを重視して、入居者の気持ちたって考えなければ誰も借りてくれません。

 これについては不動産投資のリスクまとめ「良い物件」と「買ってはいけない物件」で詳しく解説していますので、 そちらも参照してください。

 また。マイホームが必ず負債になるとは限りません。「メゾネットタイプ」と言われる住宅があります。 これは、1階部分と2階部分に分かれていて、2世帯以上が住める家のことです。 古い言い方では「長屋形式」とも言います。

 メゾネットタイプの住宅であれば、不動産投資ローンではなく金利の安い「住宅ローン」を使って建設でき、 空いている部屋を他人に貸し出すことで収支がゼロ、場合によってはプラスにさえなる住宅です。 不動産投資を始めるにあたって、メゾネットタイプのマイホームを購入するところから始める人達もいます。

 ここで、「資産になる不動産」と「負債になる不動産」の違いがハッキリでてきます。

 「みんなのために建てる家」か「自分のためだけに建てる家」かの違いです。

 資産とは、人の役に立つからこそ、そのお礼として利子や配当金、家賃がもらえるのです。 一方で人の役に立たず、自分のためだけのものはお金を垂れ流す一方です。 この視点の有無が、不動産を資産にするか、負債にするかをわけます。

 少なくとも、資産形成で不動産を買うならば絶対に必要な視点です。

 逆に、資産形成するのであれば、マイホームやマイカーといった「負債」を購入するのは最悪です。

 

不動産投資とマイホームの比較

 ここまで「資産形成のつもりでマイホームを買ってはいけない」という趣旨のことを述べてきました。 資産形成にはあくまで「みんなのため」という社会貢献の視点がないと成功しません。 ここで、しっかり勉強して不動産投資をした場合と、マイホームを購入した場合を比べてみましょう。

 まず、どちらも購入に際して頭金が必要です。 不動産投資もマイホームも、頭金500万円を貯めて購入したとしましょう。

 

頭金500万円で不動産投資をした場合

 表面利回り7%の新築アパートを8000万円(自己資金500万円 + ローン7500万円)で購入した場合どうなるでしょうか。 家賃収入は年間560万円で、返済は金利2.5%で年間322万円です。管理費と維持修繕費が年間75万円、 固定資産税は年間25万円かかります。

 560万円 - (322万円 + 75万円 + 25万円) = 138万円

 上記により、1年で138万円のプラスになります。

 一方で自分の家賃を月10万円払い続けた場合、年間120万円になりますから、 これを引くと年間プラス18万円ということになります。

 

頭金500万円でマイホームを購入をした場合

 新築住宅を3500万円(自己資金500万円 + ローン3000万円)で購入した場合どうなるでしょうか。 返済は金利1.3%で年間107万円です。維持修繕費の積立が年間20万円かかりますが、 固定資産税は住宅ローン控除を使って相殺します。

 0万円 - (107万円 + 20万円) = -127万円

 上記により、1年で127万円のマイナスになります。

 不動産投資マイホーム購入を比較すると、たった1年で145万円もの差が生まれることがわかります。 35年後にはその差は5075万円にまで拡大しており、不動産投資をしていた場合はちょうど定年の頃、 現金一括で家を新築することすら可能なのです。

 マイホームがいかに負債で、資産を損なうものかがわかりますね。

 

不動産投資は拡大が可能

 不動産投資とマイホームの差は上の例の5075万円どころでは済みません。 不動産投資は収支がプラスになっていますので、貯金の速度もあがり、 銀行はさらにお金を貸してくれます。

 一棟買うと今まで支払っていた自分の家賃分くらいは浮きますので、 2年で500万円くらい貯めるのは容易でしょう。その貯まったお金でもう1棟同じ条件で物件を購入します。

 すると+18万円になっていた収入が、さらに+120万円増加します。138万円ですね。 さらにその2年後にもう1棟買えば258万円です。5棟も買えばサラリーマンの年収くらいになりますね

 マイホームを買った場合の10年後はまだ、ローンの返済に苦しんでいます。 一方で不動産投資をした場合の10年後は、会社の給料を合わせると年収1000万円を超え、 貧富の差が確実に現れます。

 ローンの返済が終わる頃は、賃貸アパートもマイホームもボロになっています。 マイホームを買っていた場合はたいした価値のない土地が1つ残るだけですが、 不動産投資をしていた場合は好立地の土地が5つも残るのです。

 さらに不動産投資で5棟買っていた場合は給料をすべて使い果たしていたとしても、 1億2500万円もの現金が残っているはずです。このお金で自宅を新築することも可能ですし、 億ションを買うことも可能です。

 ちなみにマイホームを買ってしまうと、不動産投資を開始するのはかなり難しくなります。 マイホームはあまり良い立地に持てることは少なく、担保価値が低いのです。 信用毀損を起こしていますので、よっぽど頭金を積むか、よっぽど割安な不動産を見つけられない限り無理でしょう。

 これだけの貧富の差が発生するのに、不動産投資を勉強しないでいる理由があるでしょうか。

 

「資産になる不動産」と「負債になる不動産」のまとめ

 上記の通り、不動産投資とマイホーム購入では大きな差が生まれることを解説してきました。 もちろん、不動産投資は「資産になる不動産」を購入したことを前提としています。 「負債になる不動産」を「資産」と誤解して購入してしまうと、失敗します。

 先にも述べましたが、「資産になる不動産」と「負債になる不動産」の違いは、 「みんなのために建てる家」か「自分のためだけに建てる家」かの違いです。

 収益だけを求めて不動産の勉強を怠れば、マイホーム購入とは比較にならない借金を背負うことになります。

 落ち着いて考えてみましょう。

 マイホームは別に得をしません。急いで買う必要はないのです。 むしろ頭金を増やしてなるべくローンを減らしたほうが楽です。 そこで、頭金を貯めている間に不動産投資を勉強してみてはいかがでしょうか。

 不動産投資は勉強することでリスクを限りなくゼロに近づけることが可能です。 頭金を貯めながら勉強して、それでもマイホームがいいならば、マイホームを買いましょう。 しかしその時には「立地」や「税金」「不動産会社の都合」「銀行の都合」など、様々な視点が備わっていて、 マイホーム購入時にもその知識が有利に働きます。

 不動産投資にせよ、マイホームにせよ、どちらも「人が住むための家」を買うのですから根本は同じです。 不動産投資の勉強の仕方も解説していますので、参照してみてください。

 

不動産投資をもっと勉強しよう

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