不動産投資に失敗する人の特徴8選

　不動産投資は物件選びでほぼ全てが決まります。ここで失敗してしまうと取り返しがつきません。そこで、「こんな不動産投資は失敗する！」という教訓を解説していきます。みなさんはこんな失敗をしないように注意してください。

表面利回りしか見ていない不動産投資は失敗する！

立地が悪い物件はダメ
旧耐震基準の物件はダメ
1部屋20平米未満はダメ
特定の施設に依存した集客はダメ

区分ワンルーム投資は失敗する！
店舗付きマンションは失敗する！
金利が4％以上は赤信号！
不動産投資の失敗の本質は「勉強不足」

表面利回りしか見ていない不動産投資は失敗する！

　「表面利回りは10％ほしいなあ…」「おっこの物件は14％もあるじゃないか！」と、表面利回りしか見ない利回り人間は不動産投資に失敗します。

　不動産投資で最も大事にしなくてはいけないのは、「入居者ファースト」の視点です。表面利回りなど入居者にとっては関係なく、立地や設備といった利便性・快適性が、入居の判断になります。

立地が悪い物件はダメ

　まず、都市近郊で駅徒歩15分以上の物件は、不動産投資としてダメです。最長でも駅徒歩15分以内、できれば10分以内が良いでしょう。

　クルマ社会の地域の投資家にとっては、電車はあまり使わないものかもしれません。しかし、都市近郊にあってはクルマのほうが使いません。なぜなら、会社にも学校にも駐車場がなく、お出かけ先のスーパーやデパートも電車で移動するものだからです。

　駅から歩いて15分以上というのはあまりにも遠く、入居者はつきにくいものです。駅から近ければ近いほどいいのかというと、近すぎると今度は騒音などで人気が落ちるのですが、そもそも駅前は地価が高すぎて投資の対象になりません。

　駅徒歩3～10分くらいの物件を選び、「駅へのアクセスの良さ」を重視するようにしましょう。

旧耐震基準の物件はダメ

　1982年以前に建てられた物件は買ってはいけません。 1981年6月に耐震基準が改正され、それ以前の耐震基準を「旧耐震基準」と呼ぶのですが、 旧耐震基準の物件は震度6以上で倒壊します。

　私が1982年もダメだというのは、この1981年6月の改正のタイミングまでに確認申請をとった物件は、その後建設に1年かかろうと旧耐震基準のまま建てられたためです。大事を取って、1983年以降の物件にしぼるようにしましょう。

　というのも、どちらの耐震基準で建てられたかは、当時の図面や計算書がないとわからないからです。それらの図面や計算書は紛失してしまっている可能性が高く、また紛失していなかったとしても、素人には読めません。なので、そもそも購入自体やめておいたほうがよいでしょう。

　またそれくらい古いと「減価償却」という節税メリットがすぐに終わってしまう上、設備も古く、外観もダサく、人気が出ないことが明白です。さらには倒壊リスクが高いですので、入居者も見込めません。

　そもそも危険な物件は淘汰されるべきであって、人を住ませようという発想自体が間違っています。いくら物件価格が安くても、いくら利回りがよくても決して手を出してはいけません。

1部屋20平米未満はダメ

　ワンルームマンション、ワンルームアパートの場合、1部屋20平米未満の激狭物件が多く見受けられます。しかし、ハッキリいって20平米未満はウサギ小屋です。人間の住む環境ではありません。

　「荷物置き場」「寝るだけだから」という使い方もなくはないでしょうが、そういう特殊な人しか契約したがりませんので、入居者がつきません。私も賃貸住宅を探すときは「23平米以上」を条件にしますし、いつも空室なのは20平米未満の物件ばかりです。

　こういう物件ではなんとか居室空間を広くとるために、風呂・トイレ・洗面が一体化した3点ユニットを採用していることが多く、この3点ユニットは入居者に嫌われます。また、トイレだけを分離した物件もありますが、風呂・洗面が一体なのも不便です。独立洗面台はほぼ必須でしょう。

　「押入れがない」「洗濯機置き場がベランダ」「キッチンが狭い」なども避けられる要因です。いくらデザイナーズ物件だったとしても、リノベーション済みだったとしても、 1部屋20平米未満は手を出さないようにしましょう。

特定の施設に依存した集客はダメ

　不便な場所なのに、意外と満室経営ができているアパートやマンションがあります。それはたいていの場合、近くに大学があるとか、近くに工場があるといった場合です。しかし、このような特定の施設に依存した集客は危険です。

　というのも、その大学や工場が移転してしまったら、すっかり入居者はいなくなってしまいます。それどころか、入居者がつかないので物件にまともな価格がつきません。 赤字を垂れ流し、その上売れないという大変な目に遭った話をよくききます。

　そもそもそういう地域は住む場所ではなく、大学や工場があるから仕方なく住んでいる場所です。大学や工場以外に住む理由が見つからないのであれば、その物件は見送りましょう。

区分ワンルーム投資は失敗する！

　私は区分ワンルーム投資否定派です。何も家賃が取れないという意味ではありません。都心部に1000～1500万円程度でワンルームマンションを買えたら、それなりの家賃収入が発生するでしょう。しかも、現金一括で買えば借金リスクもありません。

　ところが、会社を辞めることを目標にした不動産投資では、区分ワンルーム投資は悪手です。なぜなら、区分ワンルームには資産価値がないからです。

　不動産投資は融資を受けて、一棟アパートや一棟マンションを購入することで大きな手取り収入が生まれます。区分ワンルームでは1室を買うために何年も貯金をしなければならず、資産増殖速度が遅いデメリットがあります。それだけではありません。融資を受けるうえで、区分ワンルームは資産として評価してもらえないのです。

　不動産の価値は、土地と建物の2つで決まります。このうち土地が、区分ワンルームにはほぼありません。つまり、物件価格の大半が「建物代」だということです。

　建物は毎年価値が減っていきます。RC造マンションであれば、建物代を耐用年数である47年で割った価格だけ、毎年減価償却で価値がなくなっていきます。

　これでどういうことが起きるかというと、将来、一棟アパート等を購入するのに融資を受けるとき、 35年ローンなどを組みますよね。この35年の間に、持っている区分ワンルームは無価値になります。そのため資産は持っていないと判定されてしまうのです。

　自分で住むために買っておく場合を除き、不動産投資を拡大するつもりであれば、必ず一棟アパート、一棟マンションを融資を受けて購入しましょう。一棟ものは土地がありますので、その分資産価値がありますので、担保に出すこともできます。

店舗付きマンションは失敗する！

　不動産投資というと、住宅ですよね。なぜオフィスビルや店舗の投資は流行らないのでしょうか。

　それは、なかなか入居がつかないからです。考えてもみれば、「起業しよう！」とオフィスや店舗を探す人ってめったにいませんよね。その点住宅は「引っ越し」が多いですから、すぐに入居者がつきます。

　それだけではありません。起業した会社は10年以内に95％が倒産すると言われるように、オフィスや店舗の入居者が倒産し、夜逃げしてしまう可能性があるのです。

　法律は入居者の味方ですので、ちょっと滞納したくらいでは追い出すことができません。最大6ヶ月滞納されて、そのまま行方不明になってしまう危険があるのです。このため敷金を6ヶ月分取るという対策を取るのですが、それでも足りません。

　オフィスや店舗に設備を残したまま逃げられてしまうことが往々にしてありますので、撤去費用や改装費用までかかってきます。仮に滞納された家賃を敷金から回収できたとしても、撤去費用や改装費用まで取られるとたまったものではありません。

　そんな中で、1階に店舗スペースがついているマンションがあります。そういう物件の表面利回りは、店舗の家賃も含めて計算されています。 その店舗、倒産しないと言えますか？

　もしその店舗が薬局やコンビニで人気店だったとしても、「手狭になったから」と引っ越してしまう可能性もあります。ひとたび空室になれば、一気に家賃収入が減りますので大変です。しかも店舗なので、なかなか次の入居者が見つかりません。

　店舗付きマンションはそもそも買わない、もしくは店舗の分の家賃を除いて収益を計算するようにしましょう。

金利が4％以上は赤信号！

　不動産投資は前提として融資を受けて行うのですが、このローンの金利にも注目しましょう。

　表面利回りが12％も14％もあれば、ローンの金利が4％くらいあっても大丈夫なような気がしてきます。しかし、金利が4％以上取られるのは、赤信号です。

　不動産投資における金利は2～3％台が標準です。私の新築一棟木造アパートの金利は2.35％ですし、不動産投資の本を読んでいても、築浅ならだいたい2％台、ちょっと築古で3％台です。

　銀行にとってリスクが低い条件が整えば整うほど金利は安くなります。年収が高い、自己資金が多い、担保に提供できる物件がすでにある場合では、金利が2％を切り、1％台で融資を受けられる場合もあります。

　逆に言えば、金利を4％以上取られるのは、銀行がその物件はリスクが高いと言っている証拠です。

　銀行で融資を断られて、次の銀行に審査を申し込むのはかまいません。確かに銀行によって不動産の評価方法は異なりますし、銀行内の都合によって融資を断られることもあります。しかし、だからといってフリーローンやカードローンなど不動産投資用ではないローンを借りるのは絶対にいけません。

　それらは非常に金利が高い上に、そもそも「不動産投資」を評価していません。不動産投資として失敗が目に見えているので、不動産ではなく「給料」を当てにして融資をするわけです。もはやその時点で、その不動産投資は失敗確定です。

　2017年から問題になっている女性専用シェアハウスの「かぼちゃの馬車」事件は、スルガ銀行のフリーローンを、7％以上の金利で借金して投資していた実態が明らかになりました。不動産投資で7％の金利など本来ありえません。その時点で投資家は、「ヤバい」と気づくべきでした。

　私は金利が4％以上なら、その物件は諦めます。投資家よりよっぽどお金に詳しい銀行が「ヤバい」と言っているのです。銀行の言うことには素直に従ったほうが良いでしょう。

不動産投資の失敗の本質は「勉強不足」

　世の中には不動産投資の失敗談があふれています。私も不動産投資を勉強する過程でこのような失敗談を山ほど読んだわけですが、すべて「勉強不足のせい」だったと言えます。

　3年間勉強しまくった今の私にとっては、たいていの失敗談は「それ、買う前にわかるでしょ？」と突っ込めます。楽町新聞やメルマガでも毎日失敗談が流れてきますが、ほとんど勉強不足のせいです。

　不動産投資で失敗を避けるには「勉強」するしかありません。しかし、勉強すればするほどリスクがゼロに近づくというのも不動産投資の大きなメリットです。

　いったん不動産投資を志すと、「ほしいほしい病」にかかってしまいがちです。本によっては「迷ってないで買え！」と促すものもありますが、私はそれには反対です。

　なにしろ借金をして購入するわけですから、いくら勉強しても、しすぎということはありません。不動産投資の書籍を何十冊も読み漁り、不動産投資セミナーに参加して、不動産会社の面談を受けて、資料請求をしまくって勉強します。

　そしてようやく「もう心配なことはない」と思ったときが買い時です。私はそこに至るまで3年かかりましたが、それくらいしても良いと思います。

不動産投資をもっと勉強しよう

　不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

　セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

　最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。実際、私も「まだ無理だろ～」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナーや面談を受けることで、可能性が広がります。