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不動産投資のリスクまとめ~失敗しない不動産投資~

 不動産投資は勉強せずに手を出すとリスクが非常に高く、最悪の場合は破産の可能性があります。 とはいっても、イメージだけで不動産投資を危険だと決めつけてしまうのはもったいない話です。

 不動産投資の失敗は、だいたい勉強不足が原因です。 不動産投資はリスクを把握することで、リスクを回避・減少させることが可能です。 今回は不動産投資のリスクと、その回避術をまとめました。



 

中古物件のリスク

 中古アパート、中古マンションのリスクを解説します。 中古物件は利回りが高くハイリターンですが、当然その分ハイリスクです。 中古物件にはどんなリスクが潜んでいるのでしょうか。

 

水道設備の劣化リスクと回避の方法

 中古物件で一番大きいのが水道設備の劣化リスクです。 水道設備は20年も経つと錆びついて、水の出が悪くなります。 自宅でも家によって水圧が強い、水圧が弱いと感じることがあったのではないでしょうか。

 それはだいたい水道管が錆びついているからです。

 水の出が悪いだけならまだいいかもしれませんが、「錆び」はどんどん進行します。 水道管に穴が開くと水が漏れ、水道代が跳ね上がるだけでなく、 家の中に水が漏れだし部屋にポタポタ落ちてきます。

 しかし、水道設備は壁の中にありますのでなかなか外から見てもわかりません。 ある日突然水道管に穴が開いて、住民から苦情が来ます。 唐突に水道修理代がかかってくるのです。

 各部屋の水道設備(台所やトイレ等)なら数万円で済みますが、各部屋に水を配る配水管や、 下水管だった場合は大変です。どの部分かにもよりますが、高いと100万円以上するケースもあります。

 水道設備の劣化リスクの回避術は、購入前に下見をし、水の出をチェックすることです。 水の出が悪ければ、水道管が錆びついている可能性が高いです。 購入をやめるか、値引き交渉の材料にしましょう。

 

入居者の質のリスクと回避の方法

 賃貸中の中古物件を購入する場合、入居者の質も大きなリスクを秘めています。

 賃貸管理会社は当たり外れが大きく、前の大家がハズレの業者を引いていた場合、 入居時の審査もメチャクチャだった可能性があります。

 ゴミ出しや騒音でマナーを守らない入居者、家賃の支払いが滞りがちな入居者といった問題に加えて、 前科のある人物が住んでいたりする場合もありますし、 反社会的勢力が住みつき、ほかの入居者をあの手この手で追い出して物件を乗っ取ろうとするケースすらあります。

 また、売主が「悪徳売主」である場合もあります。 「満室稼働中!」と広告を出せれば高く売れるため、売却の間だけ親戚や友人を住まわせるケースがあります。 これに引っかかると大変です。取引が終わってしまえば入居者が一斉に出ていくことになるからです。

 また悪徳でなくても、売主が親戚や友人などに相場より相当安く部屋を貸し出していて、 その家賃のまま貸し続けなければならない場合もあります。

 入居者の質リスクの回避術は、レントロールを見せてもらうことです。 レントロールはいつから、誰に、家賃いくらで部屋を貸しているかが書かれたデータです。 これを見せてくれない売主はアヤシイので取引はやめておきましょう。

 

特定の大学・工場に依存した集客リスクと回避の方法

 特定の大学や工場に依存した集客はリスクが高く、多くの不動産投資関連書籍、メルマガ、掲示板等で、 悲痛な叫びを目にします。

 一般に大学や工場は都心部から離れた郊外に建っているものですが、 その大学の学生、その工場の従業員が住んでくれるため、アパートやマンションの需要は一定数あります。 これに依存した物件が世の中にたくさんあります。

 確かにその大学・工場がある間は安泰です。何しろ大学は毎年新入生が入ってきますし、 工場も新入社員がやってきます。入居者が引っ越してしまっても、次の入居者がすぐ現れるのです。 安定的な収益をもたらしてくれるので、不動産投資でも人気が高いです。

 ところが、あくまでも大学や工場がそこにあるときだけのメリットです。

 大学は都心回帰の傾向にあり、大学の人気を高めるためにキャンパスを新築し、移転するケースが増えています。 また工場は以前から海外移転が多く、人件費の高い国内工場を閉鎖してしまうケースがあります。

 大学・工場が移転してしまうと悲惨です。もともと便利な地域でもない限り、 その地域の人口はごっそり減ってしまいます。 もはや集客は見込めません。高い空室率をカバーしようがなく、大損すること必至です。

 売主も大学や工場の移転を知っていて売りに出すことがあります。 その大学や工場が移転計画を公表していたらまだ対策しようがありますが、 計画が不動産会社から漏れて売主に伝わった場合など対策しようがありません。

 この集客リスクの回避術は、特定の大学・工場に依存した物件は購入しないということですね。

 

RC造マンション特有のエレベーターリスクと回避の方法

 RC造マンションはその部屋数の多さから、多少の空室では収益がビクともせず、 また大きな収益が見込めるため不動産投資では人気があります。 しかし、そのRC造マンション特有のリスクがエレベーターリスクです。

 4階建て以上のマンションでは、エレベーターがついています。 古いマンションでは公営住宅のように5階建てでもエレベーターがついていないケースがありますが、 そんな物件は論外です。ですが、エレベーターはエレベーターでリスクがあります。

 それは、大規模修繕リスクです。

 エレベーターの耐用年数は15年ですが、壊れてしまってはとんでもないことになりますので、 10年に1度、大規模修繕が必要になります。

 その額なんと1000万円!物件の規模によっては2000万円近くする場合すらあります。 エレベーターはメチャクチャ高いのです。

 もちろんRC造マンションはその分部屋数が多く、収益の絶対値も高いです。 ちゃんとエレベーターの大規模修繕費用を貯蓄しておけたらよいのですが、 往々にして大規模修繕の直前に売りに出されます

 購入した直後に大規模修繕が必要だと発覚して、いきなり1000万円、2000万円という支出をせまられたら大変です。

 エレベーターリスクの回避術は、最後に大規模修繕をしたのはいつかを聞くことです。 10年近く前だった場合は、その分の値引きを要請するようにしましょう。

 

区分マンションの「他の所有者」リスクと回避の方法

 一棟アパート、一棟マンションなら発生しない、区分マンション特有のリスクが「他の所有者」リスクです。

 区分マンションには当然他の部屋の所有者がいます。マンションの外壁や廊下・ロビーなどは共有設備です。 他の所有者と協力して管理していかなければなりません。 そのために区分マンションには「管理組合」があるのですが、この管理組合が曲者です。

 規模が大きいマンションであれば大きいほど、所有者はたくさんいます。 そんな彼らがすべて善良な所有者であればよいのですが、そうとは限りません。

 管理組合がまともに機能していない場合、賃貸管理会社を適当に選んでいて、 共有部分の管理がずさんなことがあります。清掃が行き届いていなかったり、 ライトを取り換えていなかったり、破損している部分を修繕しなかったりします。

 共有部分ですから、新しく大家になっても自分1人では解決しようがありません。 管理組合を通じてしか共有部分は触れないのです。

 「他の所有者」リスクの回避術は、共有部分が汚ければ購入をやめる管理組合の修繕積立金を確認する管理組合の議事録を確認することです。 特に管理組合が情報を秘匿する場合は、アヤシイので購入は控えましょう。

 

新築物件のリスク

 新築物件は、中古物件と比べて利回りは低くローリターンですが、 その分ローリスクです。少なくとも水道設備や入居者の質といった問題はありません。 しかしそれでも、中古物件ほどではありませんが、新築物件特有のリスクがあります。

 

デッドクロスのリスクと回避の方法

 デッドクロスは新築物件ならほぼ必ず起こるリスクです(中古物件でも融資条件や価格によってデッドクロスは発生します)。

 デッドクロスとは、家賃の手取り収入税金が上回ってしまうことを指します。 これには物件の「耐用年数」が深くかかわっています。

 RC造なら47年、鉄骨造なら34年、木造なら22年が「法定耐用年数」として定められています。 この期間を過ぎると税法上、その建物は無価値になります。 無価値になると、固定資産税や都市計画税が土地の分だけになるというメリットもあります。

 しかし、問題になるのは確定申告のときです。

 例えば新築一棟木造アパートの建物代が4400万円だった場合、 帳簿上は毎年200万円(4400万円÷22年)を「減価償却費」として経費計上できます。 しかし、耐用年数を過ぎて無価値になってしまえば、減価償却はもうできません。

 つまり、22年間経費だった200万円がなくなり、その分に所得税と住民税が課税されるのです。

 新築物件は35年ローンを組むことが多く、22年を経過してもローンの支払いは残っています。 ところがローンの支払いのうち、経費計上できるのは利息の分だけです。 そのため年間70万円しか手元に残らないのに、270万円儲かっていることになるというような事態が発生します。

 デッドクロスの回避術は、耐用年数が過ぎる前に全額返済できるよう繰り上げ返済する耐用年数が過ぎる前に売却するという方法があります。

 また、中古物件では耐用年数を超えた融資を受けないという方法もありますが、 新築物件では耐用年数を超えるローンでないと利益が出ないことが多いので難しいです。

 

信用棄損リスクと回避の方法

 聞きなれない言葉ですが、新築物件ではかなり起こりやすいのが信用棄損リスクです。

 信用棄損とは金融用語で、融資の額が担保価値を上回ることを指します。 「それでも融資がつくなら問題ないじゃないか」と思われるかもしれません。 しかし、不動産投資を拡大していこうとすると信用棄損が大きな壁として立ちはだかる場合があります。

 銀行による不動産評価は「積算法」と「収益還元法」の主に2種類があります。 多くの銀行はいまだ古い積算法を使っている場合が多く、 信用棄損を起こすと積算法を使っている銀行では融資が受けられなくなる可能性があります。

 具体的には、積算法は国が定めた「路線価」で土地代を算出し、建物代は広さと一定の単価を掛け合わせて算出します。 これを合計したものが銀行評価額となり、それが「担保価値」になります。

 ところがこれは実態にあった価格ではありません。「路線価」とは「どの道路に面しているか」という基準であり、 建物代に至ってはどんなに高級な建物でも、「木造なら何円」「RC造なら何円」と一律に単価が決まっています。 極端な話、駅チカ防音マンションでも、狭い道路に接していたら安く算出されます。

 すると本当は高い家賃がとれる物件なのに、銀行はたいして評価してくれないという事態が発生します。 それでも融資をしてくれるのは、投資家のサラリーマンとしての信用を使うからです。 つまり「給料を当てにして担保価値以上にお金を貸してくれる」というわけです。

 このとき次回、別の物件を買おうと銀行に融資の審査を申し込んでも、 すでに信用力を使い切っている可能性があり、審査は否決されてしまいます。

 信用棄損リスクの回避術は、自分で積算法で計算してみる融資残高が担保価値を下回るよう繰り上げ返済することです。

 

不動産投資共通の「家賃下落リスク」と回避の方法

 どの物件を購入しても付きまとうのが、家賃下落リスクです。

 最近の新築物件なら設備もしっかりしていて、立地も良く、利便性が高いことが多いため、 家賃の下落は非常にゆっくりになるかもしれません。 しかし、中古物件では家賃下落リスクはしっかり認識しておかなければなりません。

 新築アパート・新築マンションが増えて「不動産の空室率が高まっている」と話題になっていますが、 空室ができる物件は「利便性が悪い」「古い」のどちらかです。

 1982年以前の旧耐震基準の物件などは空室率が高いですし、それがあるべき姿です。 ですが、新耐震基準でも「住まい」として魅力の薄い古い物件は淘汰されつつあります。

 投資対象の物件が、「誰もが住みたいと思うような物件」でないならば、 今の家賃が維持できないリスクは覚悟しておくべきでしょう。 近くに新築マンション・新築アパートが建った時、それでも需要はあるか、どれくらい家賃が取れるか考えておかなければなりません。

 中古マンション・中古アパートは基本的に「満室稼働はできない」と考えておくべきでしょう。 古い物件と新しい物件なら、誰でも新しい物件に住みたいはずです。 「家賃が安いからしょうがなしに中古を選ぶ」という現実があります。

 中古物件の収益予測は「満室時の8割」で計算するのが鉄則ですし、将来的には家賃が下落することを見込み、 毎年数%ずつ減らしてシミュレーションしなければなりません。

 

不動産投資共通の「地震リスク」と回避の方法

 不動産投資には地震リスクがつきまといます。 日本は地震が多く、大規模災害もたびたび発生していて、そのたびに家屋やビルが倒壊しています。 地震で資産を失った投資家も大勢いるでしょう。

 地震リスクは非常に脅威で、地震で物件が倒壊してしまえば借金だけが残り、収入がゼロになる可能性すら秘めています。 以下では地震リスクの回避方法を紹介します。

 

地震リスクの回避方法1:オンボロ物件に手を出さない

 阪神大震災で倒壊した物件のほとんどが、1970年代までに建てられた古い物件でした。 60年代、70年代に建てられたRC造マンションがつぎつぎに倒壊したのです。 このイメージがしみついて、「RC造でも大地震に耐えられない」と思っている方が多いのではないでしょうか。

 しかし、これには「耐震基準」が関係しています。 特に1982年以前の、旧耐震基準の物件は「震度5強」までしか対応していませんでした。 大震災で倒壊している物件は、「旧耐震基準」に基づいて建てられたものだからです。

 一方で阪神大震災以降、マンションが倒壊したという話はあまり聞きませんよね。 というのも、耐震基準が変わって1982年以降に建てられた家屋は、震度7にまで耐えられるように設計されているからです。

 つまり、1982年以前のオンボロ物件に手を出さないことが地震リスクを回避するのに重要です。 たびたび「利回りが高いから」とオンボロ物件を買ってしまう投資家がいますが、 耐震補強や建て替えをしないのであれば、オンボロ物件を賃貸市場に出さないでほしいですね。地震で倒壊します。

 

地震リスクの回避方法2:地震保険に加入する

 不動産投資をする際は、購入時に火災保険に加入します。 火災保険は10年間で建物価格の3%程度の保険料がかかりますが、火災保険に加入する重要性は誰でもおわかりかと思います。

 このときに、「地震保険にも加入する」ことが、地震リスクの回避方法として重要です。 上述の通り、新しい物件ほど耐震基準が強化されていて、地震で倒壊するリスクは低いです。 そのおかげで地震保険は保険料が安いのです。

 火災保険の保険料に比べたら誤差のような料金で、地震保険に加入できます。 これに加入しておかない手はないでしょう。

 実は私が所有する大阪の物件も、大きな地震に見舞われました。 ほぼ震源地に位置していたため心配だったのですが、管理会社に見回りに行ってもらったところ、 本体はノーダメージでした。

 モルタルという、そもそも構造上関係がなく、ヒビが入るのが当たり前の部分が「地震の影響」と認定され、 100万円弱の保険金がおりることになりました。 もし地震保険に加入していなかったらモルタルの修繕費を自分で負担しなければならなかったので、助かりました。

 このように、新しい物件を選べば地震リスクが低い上に、地震保険をかけておけばさらに安心というわけです。

 

不動産投資をもっと勉強しよう

 不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。 私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、 不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

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仕事帰りに55分で不動産投資を学ぶ!

 不動産投資では書籍を読むことも重要ですが、なんといっても「生の情報」が得られるセミナーへの参加が効果バツグンです。

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