物件探しのやり方～満室稼働の不動産投資

　不動産投資における物件探しのやり方を解説します。すでに自己資金が貯まっていて収益不動産を購入する段階にある人だけでなく、不動産投資を勉強中の方も「物件探し」に慣れておくことには意味があります。

　不動産投資は「決断力」が重要です。その決断力を担保する「優良物件を見分けるスキル」は、普段から物件探しをすることで鍛えられます。

不動産投資の新常識「楽待」

物件を探す
提案をもらう

満室稼働する物件探しのコツ

駅徒歩10分
築年数15年以内
1部屋「最低」20平米

周辺の家賃相場を調べる
周辺の環境を調べる
買うのはまだ先でも日常的に物件探しをする

不動産投資の新常識「楽待」

　不動産投資家で、「楽待」を知らない人はもはやいないと思います。登録されている物件は2018年4月現在63,000件あり、物件を探すだけでも十分に使えます。

　まずは物件を探してみましょう。

物件を探す

　神奈川県で、横浜市営地下鉄「ブルーライン」の沿線が気に入ったのでそこで新築アパートを探してみます。新築ですから価格は5000万円～1億円を想定し、表面利回りは7％ほしいですが、新築で12％もあるとアヤシイので上限を12％にします。立地にこだわって「駅徒歩10分以内」を指定しましょう。

楽待で物件を探す

　条件が厳しいですが、「8件」でてきました。弘明寺のあたりは特に住環境も良く、横浜中心部へのアクセスもよいので良いですね。物件を詳しく見てみましょう。

間取り

　ちょっと待ってください。部屋が狭すぎます。洋室5.5～6帖というのは、実際に住んでみるとわかりますが「メチャクチャ狭い」です。ワンルームでも居室空間は8帖ほしいところですね。おそらく1部屋20平米もありませんので、この物件はなかったことに…

　というように、物件を探してはケチをつけることで、物件選びのセンスを磨いていってください。物件をベタ褒めしても1円も儲かりません。むしろケチをつけて、ケチをつけまくって、「この物件がうまくいかない理由」を考えるクセをつけましょう。

　「駅徒歩10分以上…ダメ！」「1部屋20平米未満…ダメ！」「トイレと洗面台が同じ部屋…ダメ！」というように、物件の良し悪しを判定する「自分基準」をどんどんつくっていくのです。

　これをつき進めていくと、いざ物件を買うとき、一瞬で判断できるようになります。私も新築一棟木造アパートを購入したとき、決断は一瞬でした。 3年かけて養った「自分基準」をすべてクリアしていたからです。

提案をもらう

　しかし、楽待を使う本当のメリットは「提案」をもらうというところにあります。

楽待で提案を受ける

　この画像は私が新築物件を購入しようと物件を探していた時に、提案を受けたものです。楽待では「物件種別」「表面利回り」「エリア」などを指定して「不動産ニーズ」を登録でき、それを見た不動産会社が「この物件はどうですか？」と提案をしてくれるのです。

　当時私は「新築アパート」「木造or鉄骨」「神奈川県」「駅徒歩10分以内」を指定していたので、神奈川県や東京都の不動産会社から6件の提案を受けました。そして詳しく話を聞くためにその不動産会社を訪問したり、メルマガに登録したりしたのです。

　このように不動産会社とのコネクションができるのが楽待の特徴です。物件探しの勉強をするついでにニーズを設定して、不動産会社から連絡が来るのを待ってみてはいかがでしょうか。

満室稼働する物件探しのコツ

　私が物件探しをするとき、まず「3つの条件」でふるいにかけます。いわば最低条件であって、就活で例えると「書類選考」の段階です。この最低条件をクリアしていない物件はその時点で「サヨナラ」します。

　こうして絞り込んだ物件を詳しく見て、興味が湧いたら不動産会社に資料請求をします。このように2段階、3段階で物件を選抜するのが物件探しのコツです。

　ここで、私が物件選びで重視する「3つの条件」を紹介します。

駅徒歩10分

　28歳にしてすでに12回もの引っ越しを経験し、ボロ戸建てから新築マンションにまで住んだ「引っ越しマイスター」の私が断言します。「駅徒歩10分以上はありえない」ということを。

　もちろん好みはありますし、「徒歩15分くらいが運動になってちょうどいいんだ」という人もいると思います。しかし、仕事で疲れて満員電車で帰ってきて、「まだ15分歩かなきゃいけないのか…」というのはとてもしんどかったですね。 10分くらい歩くと、「この辺に家があったらよかったのになあ！」と思うことはしょっちゅうです。

　今は駅徒歩7分の物件に住んでいますが、これくらいだと遠さも感じず、さらに電車の音も聞こえませんし、スーパーもコンビニも近くていい感じです。

　基本的に人間はめんどくさがりな生き物です。極力歩きたくない。自分の実体験も交えて、駅徒歩10分以内という条件は外せません。

築年数15年以内

　初心者は築古中古アパートに手を出してはいけません。理由は良い物件情報をもらうにはで解説していますが、中古アパートはそもそも熟練投資家とお金持ちの独壇場です。さらに築古物件は減価償却費を計上できる期間が短く、融資を受けて投資をすると必ず「デッドクロス」を引き起こします。

　また古いアパートは住環境として流行りの設備を備えておらず、浴室乾燥もなければエアコンもない、キッチンはボロボロでお風呂も汚いどころか3点ユニットバス、洗濯機置き場はベランダだ…なんてことが当たり前にあります。

　自分自身そういう物件には住みたくありませんし、住環境が悪い物件は淘汰されるべきです。そういう物件を激安で購入してリフォームして売却したり、賃貸に出したりする投資家もいますが、これもまた初心者には難しい話ですのでおいておきましょう。

　私は築年数15年以内にしぼって物件探しをしています。理想を言えば新築～12年程度がいいのですが、 13年や14年が経過していても、設備や広さでメリットがあればそれでもいいかなと思います。ですが、15年を超えている物件はNGにしています。

1部屋「最低」20平米

　部屋の広さを重視しないでアパートを建てたり買ったりする人が多すぎます。引っ越し先を探すために賃貸物件を検索すると、18平米、19平米の物件がごろごろ出てきます。「お前、その家に自分で住める？」と問いたいですね。

　20平米未満の物件はまさに外国人の言う「ウサギ小屋」そのものです。ベッドを置いたらあとは何も置けません。まるで「独房」です。

　20平米未満の賃貸情報があふれているのは、借りたい人が少ないからです。当然です。住みたい家ならネットに物件情報を出す前に入居者がつきます。私の物件もまだ一度もネットに載っていません。一瞬で入居者がつくからです。

　私が自分で住む賃貸物件を探すときは、23平米を基準にしています。しかし、21平米でも部屋の配置を工夫して広く演出している物件はありますし、「そこまで広くなくてもいい」という人もいないわけではありません。

　なので1部屋「最低」20平米で物件を探しています。

周辺の家賃相場を調べる

　物件情報に書かれている表面利回りとは、「満室時の想定家賃収入」を「物件価格」で割って算出しています。ここで疑わなければいけないのは「満室時の想定家賃収入」です。

　満室にならなさそうな物件は、物件探しの段階で弾いてしまいますのでともかくとして、その「想定家賃収入」はほんとうに正しいのでしょうか。

　特に「新築」だと、家賃が多少高くても入居者がつきます。しかし、新築でなくなったとたん、その「新築プレミアム」と呼ばれる上乗せ分は消えてなくなります。誰だって「相場より高い」のはイヤですから、当たり前ですね。

　そこで、家賃相場を調べます。スーモやアットホームなどの賃貸情報サイトで似たような賃貸物件を探します。

　先ほどの物件を例にすると、「弘明寺」「1人用の家」「駅徒歩3分」「新築」になりますね。ですが、新築でなくなったときの家賃を想定したいので、築5年程度の物件と比較します。

　すると、20平米未満の激狭物件を除けば「家賃6万5000円」が最安値で、「家賃7万5000円」が最高値だとわかります。それらの物件と比較して設備や立地条件などが良ければ高めの家賃で計算してもいいですが、いかんせん20平米未満の激狭物件ですから、あまりいい勝負はできないでしょう。

　6万5000円で利回りを再計算してみます。8部屋ありますので65,000円×8部屋×12ヶ月＝624万円です。

　不動産会社の広告では「想定家賃は667万円」になっていますが、実際には624万円くらいしかとれなさそうです。広告では表面利回り7.5％ですが、家賃相場で計算しなおしてみると7.0％です。

　このように、表面利回りを高く見せるために想定家賃収入は高めに設定されていることが多いので、必ず自分で家賃相場を調べて、計算しなおすクセをつけましょう。

周辺の環境を調べる

　当然ですが、「立地」は駅までかかる時間だけで決まるわけではありません。「引っ越しマイスター」の私が断言します。「いくら駅が近くてもスーパーとコンビニがなければダメ」だということを。

　最近はどこにでもコンビニがありますので、あまり気にしなくてもコンビニはあると思います。しかし、スーパーがないのは絶対にダメです。毎日コンビニ弁当やココイチのカレーを食べるわけにはいかないのです。トイレットペーパーや洗剤、シャンプーなど日用品が買えて、はじめて生活が成り立ちます。

　よく使っている路線を思い出してみてください。「この駅は利用者が少ない」「工場ばっかりだ」「ここは住む場所じゃねえ！」という駅がたくさんあると思います。それは大都市でもそうです。

　横浜でも「日ノ出町」「黄金町」は夜の街ですし、大阪なら「大国町」「新今宮」「萩之茶屋」は地元民が避けたがるディープスポットです。都内でもモノレール沿線は工場やオフィスビルばかりですし、京葉線にいたっては家がそもそもありません。

　地元民なら「住む場所」「住まない場所」が常識として備わっているのですが、そうでない地域に投資するなら必ずグーグルマップでスーパーやコンビニ、薬局の所在を確認しましょう。他にアパートやマンションがあるかどうかも重要ですし、家賃がやたら安い地域でないかどうかも確認しなければなりません。

　例えば不動産投資でぜったいに手を出してはいけないランキング上位の「新大阪」を見てみましょう。新大阪は新幹線の停車駅で、梅田まで1駅で行けてかつ物件価格が安いというすごい地域です。地図と利回りだけを見ればこんなに魅力的な地域はありません。

　しかし実は、新大阪は住む場所ではありません。

　スーパーを検索してみてください。見事にスーパーがありません。成城石井が駅の地下に1軒あるだけで、これでは生活のしようがありません。

　それもそのはず、新大阪は「夜の街」だからです。すべての新幹線が停車する駅ですから、オフィスビルも多く、大企業が本社や支社を構える場所ではあります。しかし、もともと夜の街なので住む人がいないのです。

　それなのに新幹線駅ができてからマンションが乱立して、だれも住みたがらないので空室が続き、物件価格は大暴落しました。想定利回りは高いものの、満室になることはまず、ないでしょう。

　これも地元民ならだれでも知っていることなのですが、そうでない人にとってはグーグルマップで生活環境を調べる以外に知る方法がありません。

買うのはまだ先でも日常的に物件探しをする

　ここまで解説してきた通り、物件探しには「最低条件」で物件を絞り込み、さらに物件の詳細をみて「みんなが住みたい家かどうか」を判定し、周辺の家賃相場を調べ、 周辺の環境を調べるという4ステップが必要です。

　いざ自己資金が貯まってから物件探しをしているのでは、時間がかかりすぎます。自己資金を貯めている間に「自分基準」の「最低条件」を研ぎ澄まし、「この地域は住む場所じゃない」「この辺は住むのに良さそうだ」という知識をどんどん入れていきます。

　私の場合は「日ノ出町」「黄金町」「新大阪」「大国町」「新今宮」「萩之茶屋」「札幌」「鶯谷」「京葉線」「江東区」「名古屋市中村区」「大阪市西成区」といったワードが出てきたらその時点で、その物件情報はスルーします。

　「最低条件」に加えて「スルー条件」も研ぎ澄ませていって、いざ自己資金がたまったら効率的に物件探しができるように、今のうちから修行しておくのです。

　物件探しのコツは、「普段から物件情報を見まくること」だと言えます。

不動産投資をもっと勉強しよう

　不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

　セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

　最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。実際、私も「まだ無理だろ～」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナーや面談を受けることで、可能性が広がります。