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【不動産投資】出口戦略って何?|購入前に検討すべきこと

 「不動産投資は出口戦略が重要だ」と言われますが、出口戦略とは何なのか、 何を目的とした戦略で、何をすればいいのかについて解説していきます。

 不動産投資は、アパート・マンションを買って終わりではありません。 不動産投資は1棟1棟について、出口戦略を考え、 収益低下や赤字を避け、安定的な不動産経営をする必要があります。



 

出口戦略とは?

 出口戦略とは、投下した資本を最大限回収するための対策を意味します。 「デッドクロスの対策」「売却のタイミング」を決めることが、「出口戦略」です。

 不動産投資の場合は、何十年と不動産を持ち続けると「家賃の下落」があったり、 「減価償却の終了」があったり、「建物の価値がなくなる」という未来がありますよね。

 その「来るべき未来」を見据え、その対策を練っておくことを「出口戦略を立てる」と言います。

 不動産投資は買って終わりではありません。安定的に「収益」を出し続け、資産を形成するところに目的があります。 不動産の出口と言えば、売却建替え撤去の3つがありますね。 数十年後、いずれこのどれかを迎えるのですが、そのときに

 「これまでの家賃収入」+「売却益」>「自己資金

 となっていたらその不動産投資は成功だったということになります。 出口戦略では、「売却のタイミング」「建替えのタイミング」をあらかじめ決めて、 その時点で「自己資金」を回収しきって利益が出るかを考えることが重要です。

 考えなければならないことは2つです。

 1つは「デッドクロス」の対策、もう1つは「売却のタイミング」です。

 

戦略1.デッドクロスの対策を考えておく

 出口戦略の1つとして、将来的に「デッドクロス」が起きる際に、 どう対応するかを決めておかなければなりません。

 

そもそも「デッドクロス」とは?

 デッドクロスとは、家賃収入を、返済と税金が上回ってしまう現象です。 2000年代~2013年ごろまでの不動産価格が安かったころには起きにくかったのですが、 価格が高く、表面利回りの低い現在ではほぼ必ず起こると思っておいたほうがよいでしょう。

 なぜデッドクロスが起きるのかというと、その理由は「減価償却」にあります。

 RC造なら47年、鉄骨造なら34年、木造なら22年と「耐用年数」が決まっていて、 物件価格の「建物代」はこの年数で割って、毎年「経費」として計上していくことになります。

 例えば私の新築一棟木造アパートは7200万円のうち、建物代が3900万円でした。 この建物代3900万円を22で割り、年間177万円を経費として、売上高から差し引くのです。

 また、ローンの返済のうち利息分を経費に計上することができ、私の毎月の返済額23万円のうち11万円ほどが利息ですから、 年間130万円も同様に経費になります。また、固定資産税を毎年25万円ほど払っていますので、こちらも経費になります。 そのほか、アパートの賃貸管理費として毎月6万円ほど支払っていますので、72万円も経費になりますね。

 (ローンの元本返済額は経費として差し引くことはできません)

 これら経費を合計すると、404万円になります。家賃収入が年間450万円ですので、経費を引くと46万円です。

 しかし、この減価償却は手元から出ていくお金ではなく、帳簿上だけの経費です。 実際には70万円ほどが手元に残るのですが、この減価償却のおかげで帳簿上、収入は46万円ということで済むのです。

 しかし、22年を過ぎると減価償却は終了し、経費として差し引くことができなくなります。 こうなると帳簿上の収入は220万円ほどになり、実際に手元に残る70万円をはるかに上回ってしまいます。

 この220万円に所得税20%、住民税10%を課税されてしまうと、70万円近くにもなり、 手元に残るはずだったお金がすべて税金に吸い取られてしまいます。 これで手取り収入がマイナスになってしまうことを「デッドクロス」と呼ぶのです。

 

デッドクロス対策3つの手段

 デッドクロスで手取り収入がマイナスになってしまう事態を避ける手段としては、 3つの方法が挙げられます。「繰り上げ返済」「投資を拡大する」「売却する」の3つです。

 この中で現実的なのは「繰り上げ返済」「売却する」の2つで、 投資効率を考えれば「売却する」のがオススメです。

 売却額が残債を上回れば「売却益」として手元に残ります。 それを元手に次の物件を購入することもできますし、不動産を購入する絶好のチャンスを待つこともできます。

 一方で「繰り上げ返済」してしまうと、手元の現金が減るばかりか「支払い総額」はほとんど変わらないという事実があり、 投資効率としては非常に悪いと言えます。ただ、銀行があなたに貸し出すことができる最大の金額である「与信枠」は回復しますので、 次の物件を買う際に有利に融資を受けたい場合、繰り上げ返済も1つの手段です。

 「投資を拡大する」というのは、別のアパートを購入してその減価償却費で節税することを言います。 しかしこれは「不動産を買わなければいけない時期」「減価償却が多く取れる物件」 というように、買える物件の選択幅が狭まってしまいますので、不健康な投資になりがちです。

 

対策1:繰り上げ返済をする

 もっとも簡単に思いつくのは、ローンを繰り上げ返済して返済額を減らすという対策です。 しかしこれは数百万円の繰り上げ返済で追いつくようなものではなく、 2000万円、3000万円といった繰り上げ返済をしなければなりません。

 それだけのお金があればむしろ追加でアパートを買いたいですよね。 ですので、よっぽど特殊な事情がない限り繰り上げ返済はあまりおすすめではありません。

 しかし、あまり不動産投資を拡大するつもりがなく、金利上昇リスクや空室リスクに備えたいのであれば、 繰り上げ返済は最良の手段となります。「毎月の返済額を減らす」タイプの繰り上げ返済をすれば、 毎月の手取り収入も増えますし、耐用年数が終わる前に全額返済できてしまえばその後はノーリスクです。

 

対策2:別のアパートを購入してその減価償却費を利用する

 2棟目、3棟目のアパートを購入して、その減価償却費で1棟目の分の黒字も消してしまうやり方です。

 一昔前の不動産投資家はこの方法で「デッドクロス」を回避していたというような書籍もあります。 しかし、「黒字を減らすために」不動産を購入し続けなければならず、 生活はちっとも楽になりません。

 ずっと不動産を探し続け、デッドクロスが到来するまでに十分な赤字を積み上げるため、 いくつも購入しなければなりません。また、これで新たに購入した不動産がデッドクロスを迎えるころには、 もっとたくさんの不動産を購入しなければなりませんので、自転車操業のようなものです。

 こちらもMY不動産投資としてはおすすめできません。

 

対策3:売却する

 デッドクロス到来前に、物件を売却してしまうのが最良の手段です。

 私の物件はデッドクロスを迎えるのが、耐用年数を過ぎる2038年です。 金利2.35%で6700万円を、35年ローンで借りているのですが、 2038年にはローン残高が3300万円に減っています。

 私は自己資金を500万円出していますので、3300+500=3800万円以上で売却できれば残りのローンを完済でき、 もしもっと高く売れればその分が私の「売却益」として残るということになります。

 そして22年間の間に手取り家賃収入は70万円×22年で1540万円ほど見込めます。 3800万円で売却できれば「この不動産投資では1540万円儲かった」ことになり、 もし4000万円で売却できれば「この不動産投資では1740万円儲かった」ということになるわけです。

 その浮いたお金で別の物件を買うことも可能ですし、負債がゼロになるのですから、 融資も受けやすくなります。

 不動産投資の出口戦略は、耐用年数を超える前に売却することが最も良いでしょう。

 

戦略2.売却のタイミングを決めておく

 出口戦略の2つ目として、将来的に売却するかどうか、またいつ売却するかを決めておく必要があります。

 もちろん「売却しない」という選択肢もあり、その場合は将来的に「建替え」をする、 「駐車場」にする、「コンテナ投資をする」などの可能性も検討します。

 一方で売却する場合は「いつ売却するか」というタイミングが重要になってきます。

 なぜ新築一棟木造アパートを選んだのかでも解説していますが、 収益性とリスクのバランスを取ったとき、もっとも効率よく稼げるのは築浅物件です。 しかし、築浅物件はお金持ちと熟練投資家の独壇場なので、初心者ではまず、買えません。

 逆に言えば、売れるのも築浅物件ということです。

 耐用年数を超過したような築古物件は、木造だと4年で減価償却が終わってしまいます。 「投資よりとにかく節税だ!」というような人にしか売れず、しかも築古物件は世の中にあふれていますので、 なかなか値段がつきません。

 一方で築浅物件はお金持ちも、熟練投資家も、初心者投資家もほしがる物件です。 築年数が新しければ新しいほど高く売れ、早く売れるのです。

 ですから、出口戦略として売却を選ぶのであれば、耐用年数を超えるよっぽど前に売り注文を出さなければなりません。

 耐用年数22年の木造物件なら、10年目ごろから売却を検討して、15年目には売っておきたいですね。 それ以上遅くなるとまず、買い手がなかなか見つかりません。

 ところで、10年目だとどれくらいの価格で売らなければならないでしょうか。 私の物件の場合、10年目である2026年はローン残高が5400万円あります。 つまり、自己資金を500万円出していますので、それを足して5900万円以上で売れればこの不動産投資は収支プラスで終えることができるのです。

 私の物件は年間家賃収入が450万円ですので、5900万円で購入する人は利回り7.6%を期待できます。 設備も広さも利便性も申し分ありませんので、おそらくこれくらいの価格で売れるでしょう。

 これで自己資金は回収し、ローンも全額返済した上で、家賃の手取り収入が10年で700万円ありますので、 700万円のプラスで不動産投資を終えることができます。

 

戦略3.繰り上げ返済も検討しよう

 上記では出口戦略として「売却」を前提に解説してきましたが、もちろん「繰り上げ返済する」という方法も考えられます。

 私の場合はギリギリ「デッドクロス」が起こらない水準(手取り収入はほぼゼロになってしまいますが)ですので、 繰り上げ返済をして少しでも手取り収入を増やせば良いという考え方もあります。

 繰り上げ返済には「毎月の返済額を減らす」タイプと、「返済期間を短縮する」タイプの2つがあります。

 例えば「毎月の返済額を減らす」タイプで500万円を繰り上げ返済すると、 およそ月2万円、返済が減ることになります。これだけでデッドクロスを回避することもできます。

 もし500万円ではなく、3000万円繰り上げ返済することができたら、月11万円も返済を減らすことができます。 手取りにしてもともと月6万円ほどだった家賃収入が、月17万円ほどに増えることになります。

 また、「返済期間を短縮する」タイプで3000万円繰り上げ返済すると、 22年目にはローンの全額を返済することができ、 デッドクロスが起きるはずであった耐用年数を迎えるころには、年間300万円ほどの家賃収入を得られるようになっています。

 サラリーマンを続けながら不動産投資を拡大していきたい人にとっては、 繰り上げ返済はリターンが少なく、3000万円があるなら別の不動産を追加で3棟買ったほうがよっぽど収入が増えます。 そういう方にはやはり出口戦略は「売却」がおすすめです。

 しかし、会社を退職して自営業になる予定であれば、その後融資を受けて不動産投資を拡大するのは難しいでしょう。 そこで、多少効率は悪くても「安定収入」を確保するという意味で、 繰り上げ返済に徹して「毎月の収入」を増やすのも良いと思われます。

 私も現在、会社を退職するか、続けるかを悩んでいるところなのですが、 「退職するなら繰り上げ返済」、「続けるなら売却」とそれぞれ出口戦略を決めています。

 みなさんも不動産を購入する際は、出口戦略をじっくり検討してから行いましょう。

 →繰り上げ返済のメリットとデメリット

 

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