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【不動産投資】自己資金はいくら必要?金額と目安を解説

 不動産投資の書籍には「年収400万円から」「自己資金0円」を謳うものも多いですが、 不動産投資が活性化している2018年現在、「自己資金0円」というのは特に厳しくなってきています。

 年収700万円以上、すでに不動産を持っている等あれば別かもしれません。 しかし、現金一括で買えるお金持ちや、熟練投資家でないと「自己資金0円」は難しいでしょう。 さて、普通のサラリーマンが不動産投資をするには、自己資金はどれくらい必要になるのでしょうか。



 

最低限必要な金額と目安

 不動産投資で最低限用意しなければならない自己資金は、中古物件で価格の6%新築物件で価格の3%です。

 例えば7200万円の物件なら、中古で430万円、新築で210万円が目安です。 これらの内訳は以下の通りです。

 不動産を購入する際、土地代と建物代からなる「物件価格」と、登記や手数料からなる「諸経費」がかかります。 不動産投資サイトで「表面利回り10%」などと記載しているものは、 この「諸経費」を含んでいない場合がありますので注意が必要です。

 そして、「諸経費」については基本的に融資はつかないものだと思ってください。 不動産価格が歴史的に安かった2000年代から2015年ごろまでは「諸経費」まで融資がつく、 「オーバーローン」があったようですが、不動産価格が上昇した現在ではあまり期待できません。

 私の一棟ものの木造アパート(総額7200万円)の諸経費を例に見ていきましょう。

 

登記費用:71万2648円

 不動産取引は必ず「登記」をしなければなりません。民法ではどんな取引があっても、 登記に書かれているほうが優先されると定められています。登記をしなければ、 前の所有者に「これは私の物件だ」と言われても反論できないのです。

 そのため、不動産取引をする際、必ず司法書士に登記を依頼することになります。 (不動産会社が代わりに依頼してくれます)

 そこでかかるのが、登録免許税印紙税です。

 私の場合、「土地を購入」「アパートを新築」「銀行の抵当権」で3つの登記が必要でしたが、 登録免許税と印紙税で55万4648円かかっています。

 そして、司法書士への報酬として15万8000円がかかり、合計で71万2648円でした。

 

融資の事務手数料:64万1672円

 銀行でお金を借りる際、支払うのは返済と利息だけではありません。 融資を受ける際に「事務手数料」がかかります。

 私の場合、6700万円の融資を受けたのですが、事務手数料には64万1672円かかりました。 この手数料は返済額に組み込まれますので、この時点で銀行に現金を支払う必要はありません。 しかし、この64万1672円分は物件の購入にあてられませんので、自己資金として不動産会社に支払う必要があります。

 

火災保険料:53万6230円

 火災保険は必ず加入しましょう。失火責任法という法律があり、近隣住民の家から延焼があった場合、 近隣住民に損害賠償を求めることができません。火災保険に入り、自分でリスクをヘッジしなければなりません。

 地震保険もできれば入っておきたいですね。

 私の場合は火災保険・地震保険を契約していて、10年契約で53万6230円です。

 ちなみにですが、私の物件は2018年の地震でモルタルにクラックが入りました。 モルタルは飾りのようなもので、本体には影響がないのですが、地震保険が87万円おりました。 もうこれで払った保険料は取り返したようなものです。

 

賠償責任保険料:1万1700円

 損害賠償責任とは、自分の所有する建物によってケガをした人に賠償をしなければならないことを指します。 床に穴が開いていて誰かがハマった、屋根の瓦が落ちてきてケガをしたといった場合、 いくら所有者に落ち度がなくても責任を負わなければならないことになっています。

 このときの保険として、1万1700円を支払っています。

 

仲介手数料:物件価格の3%+6万円

 仲介手数料は、売主と買主の間に不動産会社が介在する場合に支払う報酬です。

 例えば不動産会社を訪問して中古物件を探してもらったり、新築物件を探してもらった場合、 成功報酬として仲介してくれた不動産会社に手数料を支払います。

 基本的に、中古物件など売主・不動産会社・買主の3者以上が関わる場合は、 不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。

 ただし、新築物件で売主に直接購入を申し込んだ場合は例外で、仲介手数料はありません。 私のアパートでは売主が不動産会社(シノケン)でしたので、仲介手数料はありませんでした。

 仲介手数料は法律で「物件価格の3%+6万円」が上限として定められており、 7200万円の物件であれば、222万円が仲介手数料としてかかってきます。

 

他に必要な自己資金

 不動産を購入する際、すっかり不動産取得税固定資産税を忘れてしまう人がいます。 物件の規模によってはかなり高額な税金になりますので、その分の現金はしっかり残しておかなければなりません。

 購入時に現金をすっからかんにしてしまうと、これらの税金が払えず差し押さえの憂き目に遭うことになります。 「不動産取得税が払えない!」という悲痛な叫びをたびたび目にしますが、同じ目にあわないようにしましょう。

 不動産取得税も固定資産税も物件の規模、および路線価によります。 RC造・鉄骨造・木造でも異なります。

 私の新築一棟木造アパートは133平米の土地に、1階と2階を合わせた面積が133平米のアパート(6戸)ですが、 これを例にしましょう。

 

年度末までに用意すべき金額

 まず、物件を購入した次の年度はじめ(4~6月)に固定資産税の請求があります。 固定資産税は物件の規模と路線価に応じて、物件所在地の市町村から請求されます。

 私の物件の場合は初年度が27万円でした。

 次の「4~6月」に間に合うように、これだけの現金を用意しておく必要があります。 購入後に貯金を増やすのが難しいようであれば、その分は自己資金として手元にとっておく必要があります。

 ちなみに固定資産税は建物の残存価格によって毎年減っていきます。 築年数が経過すればするほど、耐用年数がゼロになるまで安くなり続けるのです。

 

購入半年以内に用意すべき金額

 もう1つ準備しておかなければならないのが、購入後半年~1年以内に請求がある不動産取得税です。 こちらは物件の規模と路線価に応じて、物件所在地の都道府県から請求されます。

 不動産取得税は「購入後半年から1年以内」というように、請求されるタイミングが「ハッキリこの時期」と決まっていません。 最速で半年後に支払わなければなりませんので、半年以内には現金を用意しておく必要があります。

 ですが、不動産取得税は土地建物の分が2年に分けて課税されます。 1年目は「土地」、2年目は「建物」がそれぞれ課税されるため、 1年ごとの負担分は固定資産税と同じくらいです。

 私の物件では土地の不動産取得税は24万円で、建物は36万円でした。

 以上より、1年目に支払う税金は、土地の不動産取得税と固定資産税であわせて51万円で、 2年目に支払う税金は建物の不動産取得税と固定資産税をあわせて62万円でした。

 3年目以降は固定資産税だけが25万円以下かかってくることになります。

 

自己資金はいつ支払うの?

 不動産取引の諸費用は、頭金として契約手続き前に支払うことになります。

 もしオーバーローンがおりて、自己資金0円での投資が可能になった場合は、 物件の引き渡しと同時に融資のお金から支払われますので特に準備は必要ありません。

 ですので、不動産会社に物件を紹介してもらう時点で、諸費用分の現金は、自分の銀行口座に入っている必要があります。

 私は当初、自己資金60万円で融資の審査を受けていたこともあり、最初に60万円を頭金として不動産会社に振り込みました。 その後、融資が否決されたため自己資金を440万円追加で振り込んでいます。 また、銀行融資の審査を受ける際、自分の預金がいくらあるか申告しなければなりません。

 加えて不動産会社は、用意できる自己資金に合わせて収支プラン・融資プランを立てますので、 「まだ自己資金がないんですけど~」という状態で訪問してもあまり意味がないでしょう。

 不動産会社を訪問するのは、自己資金がたまってからということになります。

 

自己資金を増やせば融資が有利になる

 自己資金は少なければ少ないほど、手元の現金を減らさずに収入を増やせます。 しかし、自己資金を増やせば融資で有利になるという事情も忘れてはいけません。

 融資の一般論として、1円も出さない投資家について、銀行は良く思いません。 計画性がないように見えてしまうからです。

 逆に言えば、自己資金を少しでも入れると金利は有利になり、融資の審査にも通りやすくなります。 また、持っている預金の額も融資の審査に影響を与えます。

 私の場合、当初は物件価格7200万円に対して自己資金60万円という、 投資総額の1%にも満たない自己資金だけで融資の審査を受けました。 1ヶ月経っても音沙汰なく、その後否決であったことがわかりました。

 否決された後、自己資金を7%ほどに積み増して別の銀行に審査を申し込んだのですが、 金利は2.35%で済んだ上に2週間程度で融資が通りました。

 その銀行は「自己資金5%ごと」に金利が改善されるようになっていたのですが、 たった7%でこんなに通りやすくなるとは思ってもみませんでした。

 不動産投資は、条件が非常に良ければ頭金0円でも投資が可能といえば確かにそうなのですが、 「貯金ができる」という証拠としても、万一融資が通らなかった場合の自己資金用としても、 やはり「500万円」ほどは自己資金として持っておきたいところです。

 加えて先ほども解説した通り、1年目で50万円、2年目で60万円ほどの税金がかかってきますので、 その分は余分に持っておくようにしなければなりません。

 

自己資金を貯めながら勉強を続けよう

 まずは自己資金500万円を目標に貯金を始めましょう。

 もちろん市況や物件によって500万円もいらないかもしれませんし、もっといるかもしれません。 しかし、「貯金ができる」という証拠を見せるためにも、「500万円を貯める」のは間違いではありません。

 いったん不動産投資を志すと、「ほしいほしい病」にかかってしまうのはよくある話です。 不動産投資の書籍でもたいてい「ほしいほしい病」にかかったエピソードが載っていますし、 失敗談の多くも「ほしいほしい病」に負けて勉強不足のまま、悪い物件を買ってしまった場合が多いです。

 不動産投資をする目的を考え直してみましょう。「大家さんになる」こと自体ではなく、 「収益」が目的なはずです。「一刻も早くほしい!すぐほしい!」と焦る気持ちを抑えて、 本当に稼げる「良い物件」「良い条件」を引き出さなければなりません。

 落ち着いて貯金を開始して、同時に勉強をすすめましょう。

 不動産投資の勉強の仕方というページも用意しておりますので、 ぜひ参照してみてください。

 

不動産投資をもっと勉強しよう

 不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。 私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、 不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

 セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。 また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。 「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

 最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。 実際、私も「まだ無理だろ~」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナー面談を受けることで、可能性が広がります。

 

新築アパートの「シノケン」

 私は最初の1棟を「シノケン 」で購入し、大家になることができました。

 シノケンの魅力はなんといっても「入居者ファースト」の広々とした居室空間と、大都市圏の好立地にしか建てないところです。

 私の物件も新築から45日以内で満室になり、その後も満室稼働しています。 予め良い土地を確保しておいてくれるので、自分で土地探しをする必要もなく、シノケンとのやり取りだけで完了します。

 営業マンが市況にあわせて必要な条件を教えてくれましたので、目標の目安ができ、 また今は条件が不足していても、市況が変化して投資が可能になったら連絡してくれます。 みなさんも一度資料請求をしてみてください。

 

仕事帰りに55分で不動産投資を学ぶ!

 不動産投資では書籍を読むことも重要ですが、なんといっても「生の情報」が得られるセミナーへの参加が効果バツグンです。

 私も勉強中にセミナーに参加しましたが、「本には書けないようなこと」を教えてもらえるメリットに加えて、 「やる気が湧いてくる」というメリットも感じました。なんといっても目の前にいるのは不動産投資の成功者で、 一緒にセミナーを受けている人たちも皆、これから成功者になる人たちなのです。

 そのような環境に身を置くだけで気持ちが燃えてきて、ますます不動産投資の勉強に熱が入るというものです。 通常、セミナーは平日昼間や土日に行われますが、仕事帰りに立ち寄れる不動産投資セミナーがあります。 それは「不動産投資55分講座 」です。

 「不動産投資55分講座 」 ではほぼ毎日無料セミナーを行っていて、「不動産会社が言わない本音」「物件の選び方」「失敗例」などを55分で教えてくれます。 不動産投資を始める前にぜひ、参加しておきたいセミナーですね。