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大阪で不動産投資をする!

 大阪で不動産投資を考えている方のために、私が大阪で物件を購入した際に注意したことなどを解説します。 特に「投資してはいけない地域」などは実際に住んだ経験、住宅を探した経験がないと難しい部分もあります。 ぜひこの記事を参考にしてください。



 

大阪の地価

 不動産投資で最も気になる地価。大阪の地価は安値で安定しており、 バブルの半額くらいの水準を推移しています。

大阪の住宅地の地価の推移
(公表されている数値をグラフ化したものです)

 私は転売目的の不動産投資はおすすめしていませんが、出口戦略として「売却」を選択肢に入れる場合、 大阪府ではこれ以上不動産価格は下がらないと予測することができます。

 2025年の大阪万博という好材料もあり、IR(統合型リゾート施設)の指定を受けられる可能性もあり、 今後、地価が上がる要素はある一方で、地価が下がるような悪材料は見当たりません。

 ただし、日本経済は長期にわたるデフレ経済で疲弊しており、サラリーマンの平均年収は過去30年間でほぼ変わらない一方で、 物価は15%上昇しています。

インフレ率と平均年収

 このグラフは、1988年を100%として、1988年からどのようにインフレが起こり、 平均年収が変化したかを表しています。平均年収は国税庁の「民間給与実態統計調査」から、 インフレ率は「IMFのデータ」を参照しています。

 このデータを見ると、実質的に日本人の購買力は低下していることがわかります。

 これがどう不動産投資とつながるかというとまず、家賃が上げられないという事態を引き起こします。 物価が上がっても、入居者の給料が増えていないので家賃を上げる余力がないということです。 ホワイトカラーエグゼンプションや働き方改革など給料が減るような政策も多く、家賃上昇は見込めません。

 また、不動産の売却にあたっても、住みたい人が払える地価でしか取引ができないという前提を忘れてはいけません。 地価上昇の好材料があっても、実際に住む人が支払えない水準になってしまえば、買い手がつかなくなります。

 給料が増えていない以上、地価も大きく上昇することは見込めません

 

大阪の投資おすすめ地域

 大阪の主な交通手段は鉄道です。そのため、主要路線の駅徒歩15分圏内がおすすめです。 ただし、どの路線、どの駅でもいいというわけではありません。 大阪に実際に住んだ経験から、投資をするのにふさわしい地域を紹介していきます。

 

豊中・吹田・茨木・高槻エリア

 最もおすすめしたいのは豊中・吹田・茨木・高槻エリアです。 この4つの都市は大阪市の北に位置し、梅田まで電車で10~20分程度と好立地であることから、 サラリーマンに人気の地域です。

 また地域のイメージも非常によく、芸能人やビジネスマンなど有名人は豊中市か箕面市を選びます。 ただし箕面市は公共交通機関があまり発達していないので、投資対象としては豊中市が適しているでしょう。

 大阪府民に言わせれば、豊中・吹田・茨木・高槻は上品な大阪です。 これらの地域に住んでいると一目置かれます。 さらに言えば、阪急沿線が最も上品で、それに地下鉄沿線が続きます。

 家賃も比較的高めに設定でき、新築ワンルームで6~7万円、中古で5~6万円が相場です。

 

大阪市内

 大阪市内は地下鉄を中心とした交通の便が非常に良く、梅田や難波行きのバスも充実しており、 通勤には至高の地域です。大阪府内では「梅田」か「難波」へのアクセスが良いことが不動産投資の鉄則ですが、 その両方にアクセスしやすい点で非常に有望な投資先です。

 古くからの大阪の住民にとっては「市内って住めるの?」くらいの感覚ですが、 平成の間に住環境がかなり整備され、大阪の中心部ともいえる西区や中央区も住みやすい環境になっています。 公園も多く、アーバンライフを楽しむには理想的な地域です。

 以前はホームレスのたまり場だった公園などもすっかり浄化され、 夜のお散歩コースにしても問題ないくらいになっています。

 家賃も6~7万円以上が可能です。私の旭区のアパートは2016年築ですが、家賃は62,000~67,000円で住んでいただいていて、 これは新築プレミアムを含まない相場通りの家賃です。

 ただし、新大阪・梅田・難波は避けましょう。 繁華街の多いピンポイントの中心地を避け、その周りで近いところを選ぶようにしましょう。

 

堺市

 堺市は古くから住宅地として高い人気を誇り、海沿いの工業地帯・大阪市内へのアクセスもよく、 投資先としてもおすすめです。鉄道は南海本線、南海高野線・JR阪和線・地下鉄御堂筋線がありますが、 どれを選んでも問題ありません。

 堺市は東西の移動が弱点ですが、工業地帯へは自動車で通勤するため、 あえて工業地帯のそばを選ぶ必要はありません。 逆に石津川・湊など工業地帯と接している地域はほぼ工場しかなく、住むには適していません。

 「だんじり」で悪いイメージを持っている方もいるかと思いますが、 ときどき死者が出るような激しいだんじり祭りは岸和田の伝統で、 堺市のだんじり祭りはそこまで激しいものではありません。

 自治会を主体として小学生中心の「子ども会」や中高生中心の「青年会」が参加しますので、 岸和田のだんじりに比べてかなりマイルドです。

 

買ってはいけない地域

 基本的に上記のおすすめ地域以外はおすすめできないことを前提に、 その中でも特に買ってはいけない、投資に不適切な地域を解説します。 以下で紹介する地域は非常にリスクが高いので、できるだけ避けるようにしましょう。

 

新大阪

 大阪府下の不動産投資で最悪なのが新大阪駅周辺です。 新幹線の停車駅であり、企業の本社もたくさんあることからついマンションを建設してしまう業者が続出しました。 確かに交通の便「だけ」を考えれば最高の立地です。

 ところが新大阪近辺は、古来より住む場所ではありませんでした。 河原に雑草が生い茂る地域で、何もなかったがゆえに新幹線駅をつくれたという事情があります。

 その後も住宅地としては発展せず、夜の街と化しました。 居酒屋などではなく、もっとディープな夜の街です。 それゆえ、賃貸業者も女性には決しておすすめしません

 住環境として不人気な上にマンションが乱立したことで家賃相場は崩壊し、 築浅でも家賃3万円台、それでも空室だらけという惨状です。 中古物件も価格が非常に安いのですが、それは誰も住まないからです。

 新大阪だけは投資してはいけないと断言できます。

 

新今宮・萩之茶屋・天王寺エリア

 新今宮・萩之茶屋・天王寺エリアは初心者には到底おすすめできないハイリスクなエリアです。 確かに難波とのアクセスがよく、地下鉄なら梅田にまで直通します。交通の便「だけ」を考えればやはり理想的なのですが…。

 新今宮から萩之茶屋にかけては「あいりん地区」と呼ばれている地域で、 日雇い労働者の集まるドヤ街です。単に日雇い労働者が集まっているのが悪いという話ではなく、 違法なドヤを利用した薬物犯罪の温床になっている事情があり、治安が悪いです。

 ガラも悪く、駅を出た瞬間からアンモニア臭が鼻を突きます。

 天王寺は「あべのハルカス」「天王寺動物園」など遊び場として人気ですが、 不動産投資の対象としては高難易度です。

 というのも、天王寺近辺は商業地と住宅地と風俗地帯が隣接しており、 一歩間違えれば異世界に迷い込んでしまうからです。

 駅の南西側に日本最後の性風俗地帯とされる「飛田新地」があり、 「料亭」の提灯を軒下にぶらさげ、おばちゃんと若い女の子が入り口に座っている、 なんともいえない異様な光景が広がっています。

 意味もなくぶらつくと怒られる、異常な世界がすぐそばにあるという地域です。

 

難波・大国町エリア

 難波は遊び場として人気でオフィスも立ち並び、昼間は大勢の人でにぎわいます。 ですが、夜もにぎわうことを忘れてはいけません。

 性風俗というわけではありませんが、クラブやスナックが立ち並び、 難波から大国町にかけては「夜の街」に勤務する人がよく住んでいます。

 家賃相場が安く、物件価格も安いのでひっかかりがちですが、 安定した職業ではないがゆえに夜逃げが横行し、近隣住民とトラブルを起こすことも多く、 特に女性におすすめできない地域です。

 ゆえにイメージも悪く、入居者がなかなかつきません。 投資回収は非常に難しく、運よく入居者がついても身元不明ということも多々あり、 なんともいえないディープな地域です。

 

心斎橋

 心斎橋は大阪最大の商店街「心斎橋筋商店街」があり、遊び場としては大人気の地域です。 もしここに住んだら、難波へは歩いて行けますし、梅田へも地下鉄でたった2駅です。 ところが、心斎橋も非常に難易度の高いエリアです。

 というのも、商店街と四ツ橋筋に挟まれたアメリカ村があるからです。

 アメリカ村はファッション街として昼間は男女問わずにぎわいます。 四ツ橋筋には高級ブランドショップが立ち並び、非常に良さそうな地域です。昼間は

 アメリカ村は、夜になると違法薬物の売買が横行する闇の街へと変貌します。 ハッキリ言って生きた心地がしません。怖すぎです。 ここさえ避ければ高級ホテルや高級マンションもあるのですが、どこからヤバいのかわかりませんよね。

 そもそも心斎橋周辺は地価が高く、投資回収が難しいので狙う人も多くないと思いますが…、要注意です。

 

投資の際の注意点

 大阪府下で不動産投資をする際は、必ずその地域を昼と夜それぞれ観察しましょう。 昼間は普通でも、夜になるとまったく違う雰囲気になる地域もあり、 そもそも昼間から違和感を感じる地域も多いです。

 一見便利そうに見えても、地元の人に言わせれば「あそこガラ悪いで」と言われる都市も多く、 購入する前には家賃相場を調べたり、賃貸業者にそのエリアについて質問してみたり、 徹底した調査が必要です。

 特に家賃相場については、ワンルームなら5~7万円が普通です。 それ以下の地域については何か特別な事情があると思ったほうがよいです。 それが治安なのか、夜の街なのか、その他なのかは場所によりますが。

 投資不適格な地域は挙げ出すとキリがなく、またここには書けないような事情もあります。 情報収集手段としてまちBBSを使うのも1つの手でしょう。

 

不動産投資をもっと勉強しよう

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仕事帰りに55分で不動産投資を学ぶ!

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