不動産投資でお金持ちになれる仕組み

　「不動産投資でアーリーリタイヤ」「会社を辞められた」「年収3000万円」と、華やかな書籍、広告等を見かけると思います。これらはたいてい「サラリーマン投資家」から始まり、もともとお金持ちだった人の話ではありません。

　不動産投資でなぜお金持ちになれるのか、その仕組みについて詳しく解説したいと思います。

不動産投資の本質

融資のレバレッジ
複利の効果

熟練投資家には情報が集まる

不動産会社は熟練投資家を優遇する
他の投資にも不動産投資の経験が役立つ
投資仲間との会話が刺激になる

不動産投資でお金持ちになれる仕組みのまとめ

不動産投資の本質

　不動産投資のお金持ちになれる本質は、融資にあります。

　通常、「融資を受ける」というのはマイホームやマイカーを買うための「借金」だという認識が強いでしょう。これらは返済と利息が重くのしかかり、「お金持ちになる」どころか「貧乏人になる」借金です。このような消費者目線での「悪い借金」しか知らない人にとっては「融資でお金持ちになる」というのは眉唾物でしょう。

　「良い借金」と「悪い借金」でも解説していますが、借金には「お金が増える借金」と、「お金が減る借金」があり、不動産投資で使うのは「お金が増える借金」です。

融資のレバレッジ

　レバレッジとは「てこの原理」を表す投資用語です。例えば5000万円のアパートを現金で購入しようとすると、5000万円が必要です。これではサラリーマンが不動産投資をするのは到底無理ですよね。そこで、「融資」を使います。

　5000万円のうち、4500万円の融資を受ければ、500万円しかもっていなくても5000万円のアパートが買えます。このように「少ないお金で大きな資産を運用する」のが「レバレッジ」というものです。また、投資総額のうち「自分の出した500万円」を「自己資金」と言います。

　通常、株式投資や投資信託などを購入するのに「融資」は使えません。これらの金融商品を扱う場合は、現金一括で「レバレッジなし」で資産運用をするしかありません。一方で不動産投資は「レバレッジ」を大きく効かせることができます。

　「レバレッジ」を効かせられる投資では「投資利回り（ROE）」という指標が出てきます。投資利回りは「利益」÷「自己資金」で算出されます。自分が出したお金に対してどれくらい稼げるかという指標ですね。

　家賃収入が500万円あるアパートを5000万円で購入した場合、現金一括だと投資利回りは500万円÷5000万円で10％です。

　一方、4500万円を金利2.5％の35年ローンで借りた場合はどうでしょう。年間の返済額は193万円で、家賃収入500万円から返済額を引くと残りは317万円です。この317万円を自己資金500万円で割ると、投資利回りは63.4％です。

　現金一括の場合、自己資金を稼ぐのに10年かかる一方で、融資を受けた場合は2年足らずで稼げてしまうというわけです。

　しかも、少ない自己資金で済んだ場合は、残った分で別の物件を買うことができます。上の例では融資を受けた場合、現金一括に比べて4500万円が余っていますから、同じ条件の物件を9棟買えますよね。全部で10棟買えば、年収は3170万円です。現金一括の人が500万円を稼ぐ間に、なんとその6倍も稼いでしまうのです。

　これが融資のレバレッジの恐るべき効果です。

複利の効果

　お金を銀行預金として預けると、毎年利息がもらえますよね。もし銀行に500万円を預けると、利息は0.001％ですので、もらえる利息は50円です。今は歴史的な低金利で、利息よりもATM手数料のほうが圧倒的に高いですから、実質マイナス金利といっても過言ではありません。

　1年でもらえるのがたった50円ですので、複利の効果を実感したことがない方がほとんどではないでしょうか。

　過去には銀行の利息が5％を超える時代がありました。もし銀行利息が5％だったら500万円の預金はどうなっていたでしょうか。

　1年目にもらえる利息はなんと25万円です。2年目は525万円が預金口座に入っていることになります。 2年目は「500万円＋利息25万円」に利息がかかってきますから、「525万円×5％」です。もらえる利息は26万2500円になりますね。預金口座のお金は551万2500円になります。

　3年目は578万円、4年目は607万円…と増えていき、もともと500万円だった預金は10年後には814万円にもなっています。

　「利息に利息がつく」ことを「複利」といいます。天才物理学者が「人類最大の発見は『複利』だ」と言ったというエピソードは有名です。

　複利の効果は、投資利回りが高ければ高いほど効果を発揮します。利息が5％だと10年後は162.9％になっていますが、6％だと179.1％です。これが不動産投資だとどうでしょうか。

　私の新築一棟木造アパートの場合、出した自己資金500万円に対し、年間70万円の利益が出ています。 投資利回りは14％です。いくらバブル期でも銀行の利息が10％を超えることはありませんでしたが、不動産投資なら10％はかるく超えます。

　とはいえ70万円で投資利回り14％の物件が毎年買えるわけではありません。しかし、およそ7年で500万円が貯まり、同じ条件の物件がまた買えますよね。

　すると7年後は不動産投資の年収が140万円になります。今度は3年半で500万円が貯まりますので、また物件が買えます。 11年後は年収が210万円ですね。

　その次は2年半、その次は2年というように、物件を買える速度がどんどん速くなっていきます。会社の給料や副業収入を足せば、とんでもない速度でお金が増えることが想像できると思います。

　これが、不動産投資の「複利の効果」です。

熟練投資家には情報が集まる

　収益不動産を2棟、3棟と買っていくと、年収は何百万円も増えることになります。そのころには普通のサラリーマンに比べてかなりの収入があるというわけです。そして、不動産の購入にも慣れています。

　ここで、不動産業界特有の慣習が熟練投資家に良い効果をもたらします。

不動産会社は熟練投資家を優遇する

　不動産会社にとって、「物件を売りたい」という人が現れて5日以内に「物件を買いたい」という人を見つけられたら、売主と買主の両方から手数料をもらえるという事情があります。

　5日を過ぎると全国に向けて「売り情報がある」と発信しなければならないと法律で定められており、発信すれば別の不動産会社が買主をつれてきてしまいます。そうなると、手数料は売主からしかもらえません。買主の手数料は、その別の不動産会社がもっていってしまうからです。

　すると不動産会社にとってうれしい買主というと、「5日以内に購入を決断してくれる熟練投資家」ということになりますよね。

　つまり、不動産会社は良い売り情報が持ち込まれたら、真っ先に熟練投資家に「良い物件が入りました！」と連絡します。これが初心者に良い物件情報が流れてこない理由であり、私が初心者に「中古物件」をすすめない理由です。

　詳細は良い物件情報をもらうにはで解説していますが、中古市場は基本的に「熟練投資家」と「お金持ち」の独壇場で、初心者は彼らプロが見送った物件情報しか手に入らないのです。

　逆に言えば、2棟も3棟もアパートを購入した熟練投資家は、どんどん有利になっていきます。不動産会社に「良い物件情報あったらよろしく～」と言っておくだけで、有利な物件情報がどんどん入ってきます。ますます好条件の物件が買えて、どんどんお金持ちになっていくという寸法です。

他の投資にも不動産投資の経験が役立つ

　不動産投資の本質は、「入居者に魅力的な価値を提供すること」です。何をもって魅力とし、不動産投資で何を重視するかは人それぞれです。しかし、「入居者ファースト」でないと不動産投資は成功しません。

　逆に言えば、熟練投資家は「入居者が求めていること」に敏感です。この本質は実はどの投資でも同じことで、株式投資では「消費者が求めていること」に敏感でなければなりませんし、通貨取引では「その国の人たちが求めていること」に敏感でなければなりません。

　この投資の本質をおさえることで、他の投資でも成功していきます。

　私はまだその域には至っていませんが、それでも以前よりは株式投資がよっぽどうまくなったと思います。以前は数万円でも損が出るとビビッて売却して「損失を確定」していたのですが、今は10万円単位で損失が出ても、「そのうち戻る」と安心してホールドすることができています。

　「この株は上がる」「この会社は大丈夫」という確信があるからです。さらに、株価上昇による売却益より「配当金」を重視するようになったところにも理由があるでしょう。現に株価下落の損失はすでに配当金がカバーしています。

　この投資センスは不動産投資で鍛えられ、ビジネス書も200冊くらい読んで勉強したために身についたものです。お金持ちになるスキルがどんどん身についているのが実感できます。

投資仲間との会話が刺激になる

　熟練投資家になると「投資仲間」もできてきます。「大家の会」のようなサークルにも入ったりします。すると、自分以上の実力者とたくさん会う機会が増えますよね。

　そんな熟練投資家たちとの情報交換をしているうちに、さらに不動産投資に詳しくなり、「これをやったら儲かった」「この投資がすごい」と、不動産投資以外の話も集まってくるようになります。

　「さらにお金持ちになるチャンス」が次々に到来して、ますますお金持ちになっていくという寸法です。

　「投資情報集め」の究極が「プライベートバンク」です。プライベートバンクというとスイスのUSBなどが有名ですが、実は国内のメガバンクや証券会社もプライベートバンク部門があり、お金持ちに接触してきます。

　プライベートバンクはお金持ちのための資産運用のプロ中のプロで、会社の中から選抜された精鋭エリートで構成されています。そんな彼らは、お金持ちの資産をさらに増やすことを仕事にしており、節税や投資、リスク分散をプロ目線でアドバイスしてくれて、運用してくれます。

　プライベートバンクを利用するには1億円以上の資金をポンと投資に回せるくらいのお金持ちになっている必要がありますが、この「究極」まで上り詰めれば、資産拡大はもっと加速して、一般人には情報が回ってこないような、最先端の投資をすることができます。

　これが、「お金のあるところにお金が集まる」といわれる所以です。

不動産投資でお金持ちになれる仕組みのまとめ

　それでは「不動産投資でお金持ちになれる仕組み」についてまとめたいと思います。

　前半部分では「不動産投資」自体がどんどん拡大していける性質を持っていることを解説しました。ここに大きく影響するのが「融資のレバレッジ」と「複利の効果」です。

　不動産投資特有の2つの要素をうまくコントロールして、不動産投資を拡大し、年収を増やしていくのです。しかし、融資を受ける以上は猛勉強しなければなりません。不動産投資の勉強の仕方というページを用意していますので、ぜひ参照してください。

　2棟、3棟と買って熟練投資家になったら、「情報」が集まるというメリットがあります。初心者投資家にはおこぼれしか回ってこない中古市場ですが、熟練投資家になると話は別です。不動産会社のほうからどんどん好条件の物件情報が流れてくるようになります。

　ここまでが「不動産投資」自体が持つ「お金持ちになれる仕組み」でした。

　後半部分では「お金持ちがさらにお金持ちになれる仕組み」を解説しました。まずは不動産投資の経験が「他の投資にも役立つ」という点です。投資の本質をおさえることができるので、株式投資や投資信託、FXでも有利になっていきます。

　そしてその最たるものが「プライベートバンク」です。金融資産1億円をポンと銀行や証券会社に預けられるようになると、VIP待遇で資産運用をしてくれます。ビジネスも、投資も、節税も、果ては夜遊びまでお金持ちの世界のすべてを知り尽くしたプライベートバンクの顧客になれるのです。

　この「お金持ちになる仕組み」に乗る第一歩は、たった1棟のアパートから始まり、元をたどれば「勉強」と「貯金」からスタートするのです。

　「勉強」と「貯金」はノーリスクですから、「投資は怖い」と思っている人も「勉強」だけしてみるのはどうでしょうか。本当にダメかどうかは、勉強してから判断しても遅くないはずです。

不動産投資をもっと勉強しよう

　不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

　セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

　最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。実際、私も「まだ無理だろ～」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナーや面談を受けることで、可能性が広がります。