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私がシノケンを選んだ理由~オススメの不動産投資会社

 私は2016年9月にシノケンで新築一棟木造アパートを購入しました。 本格的に新築一棟を検討し始めたのは2015年だったのですが、1年探し回った結果、シノケンを選びました。 ここではなぜ私が不動産投資の一棟目に、シノケンのアパートを選んだのかについて解説します。

 結論から言うと、不動産投資ではシノケンがおすすめです。



 

理由1:シノケンは好立地にしか建てない

 私が不動産投資でシノケンを選んだ理由として、まずシノケンは好立地にしか建てないという理由があります。

 シノケンのアパートは稼働率99%を誇っています。これは、築20年以上経過した物件も含めて、 創業28年(2018年現在)、シノケンで建てたすべての物件の数値です。 私は非常に驚き、むしろ怪しんで、その理由を探るところから始めました。

 自己資金が貯まってから東京浜松町のシノケンオフィスを訪れ、2件の提案を受けました。 片方は都内の物件で、もう片方は大阪の物件でした。 その後も名古屋の物件を紹介されたのですが、すべて駅から近い好立地でした。

 良い物件をもらうにはでも解説していますが、中古物件は熟練投資家とお金持ちの独壇場で、 当然「土地」についても同じことが言えます。良い土地の情報があれば、不動産会社はお抱えの熟練投資家に話をもちかけます。 初心者には良い土地情報は回ってこないはずなのです。

 ところがシノケンでは好立地の土地にしか建てません。なぜそれが可能なのでしょうか。

 

シノケンが好立地を仕入れられる仕組み

 上の記事でも解説している通り、不動産市場は「現金一括」「5日以内に決断」が最強です。 そのため熟練投資家やお金持ちの独壇場になっているのですが、 シノケンはそこに切り込みを入れました。

 会社の豊富な資金力で、シノケンが現金一括で「良い土地」を先に抑えるのです。

 本来であれば熟練投資家にしか買えなかった土地を、シノケンが代わりに買っておいてくれるために、 初心者でも好立地で不動産投資を始められるというわけです。

 普通の不動産会社ではここまでやってくれません。私もいろんな不動産会社を回ったのですが、 駅から遠く、「バスで駅まで何分」というような物件しか紹介してもらえなかったのです。 しかし、シノケンではいきなり「駅徒歩10分」という、私の物件選びの条件をクリアする物件が提案されたのです。

 しかも商店街から近く、夜遅くに帰宅しても怖くないですし、生活環境も整っています。 こんな好立地はどんな投資家もほしがるわけで、初心者が出会える土地ではないのです。

 これが私がシノケンを選んだ理由の1つです。

 

理由2:物件が魅力的

 シノケンのアパートは「デザイナーズ物件」です。 私はデザイナーズ物件と聞くと、「デザインに凝りすぎて住む人のことを考えていない」ものを思い浮かべます。 不動産売買サイトで検索していてもいかにも住みにくそうな物件ばかり出てくるからです。

 しかし、シノケンのデザイナーズ物件は違いました。

 まずロフト付きであるということです。ロフトは布団を敷いたくらいでは埋まらないほどの広さがあり、 しかも「はしご」ではなく「階段」で登れるというところに魅力を感じました。 これは、天井を高くすることでお風呂トイレ、キッチンの上をすべてロフトにしているからできることです。

 広い居室空間を確保した上で、階段で登れるロフトがついているので、 部屋本体にベッドを置く必要がありません。もともと広く設計された部屋をさらに広く使えるというわけです。

 入居者向けに「お部屋自慢コンテスト」を開催していて、その用途の広さが伺い知れます。 ロフトにホームシアター設備を置いて、壁に映画を映して寝転がりながら映画をみるなんて事例もありました。 ただのワンルームアパートでは決してできないことです。

 さらに50~60年の長期耐久性能を認定されていて、震災での倒壊がいままでに1軒もないというところもポイントです。 28年間にわたって4000棟も建てていてこれですから、とんでもない耐久性です。

 そもそもいろんな不動産会社から提案を受けて、「1部屋最低20平米」という私の最低条件を満たす物件がぜんぜんなかったのですが、 シノケンのアパートのモデルルームを東京浜松町のビルで見せてもらったときは、 「自分が住みたい」と思いましたね。

 物件選びでは「自分が住みたい」と思えるかどうかが非常に重要な要素ですから、 私にとってはこれが決め手になったようなものです。

 

理由3:シノケンは融資が受けやすい

 新築一棟アパートですと、「年収700万円から」「年収1000万円から」と言われることが多いのではないでしょうか。 様々な不動産会社を検討しましたが、「年収700万円から」の会社が多かったように思います。 私は入社数年の平社員に過ぎませんので、年収は500万円前後。700万円を達成しようと思ったら10年はかかります。

 そんな中、「年収500万円」から可能な不動産会社を見つけました。それがシノケンです。

 なぜシノケンだと融資のハードルが低いのかというと、上記でも触れましたが「物件の高い稼働率」があり、 震災でも倒壊したことがなく、「不動産投資が失敗しない」という理由があります。

 提携金融機関は20行以上あるそうですが、「シノケンのアパートなら貸せる」と、 少々年収が低いくらいはカバーしてくれるほどの「信用力」があるからです。

 平社員の私にとっては給料という信用力は低いのですが、それに加えて「シノケンの信用力」が使えたのが大きかったですね。

 また、この「年収500万円」という基準は金融市況によって変化します。 私は「500万円」を達成してから訪問したのですが、どうもその直前に基準が「年収400万円」に下がったそうで、拍子抜けした思い出があります。

 「今でも年収400万円からいけるか」というと金融庁の指導や銀行の都合もありますので一概には言えませんが、 シノケンならかなり有利な条件でローンが組めるということはできます。

 私の場合、金利2.35%(団信込み)で35年ローンを組めました。 しかも投資をする大阪ではなく、シノケンの本社がある福岡の地銀から借りました。 通常地銀は自分のエリア内でしか融資をしませんが、シノケンの物件だから大阪でも融資がついた側面があります。

 

理由4:営業がしつこくない

 私は2015年の夏に資料請求をして、じゅうぶんな自己資金が貯まるまではと思い2016年まで待つことにしていました。 当然、資料請求をすると電話をかけてくれるのですが、「今年はまだ買わない」ということを営業の方に伝えました。 すると、年内は一切の連絡がありませんでした。

 不動産業界はガツガツしているので、普通は一度連絡を取るとしつこく営業の電話が鳴り響き、 「こんな物件がある」「お会いしましょう」「すぐ買いましょう!」とすすめてくるものなのですが、 シノケンは違いました。とても好感度があがりましたね。

 そして2016年を迎え、じゅうぶんな自己資金が貯まって、いろんな不動産会社を検討したころ、 シノケンから電話がかかってきました。タイミングもばっちりです。 即座に「準備ができました。すぐお話をお伺いしたいです。」と返事をしたものです。

 

自信の表れ

 私自身、会社で営業マンをやっていますが、自信のない営業マンほどお客さんに連絡を取ります。 「すぐ買ってほしい」「ノルマがヤバい」と必死になるわけです。 しかし、シノケンではそんなことは一切ありませんでした。

 というより、資料請求してその資料を読めばシノケンなら初心者でも好立地で魅力的な物件が買えるということが明らかで、 営業マンが追加で説明する必要がないからです。これは、シノケン独自の土地入手システムと、物件への自信の表れだと思います。

 自信の表れを感じたエピソードがもう1つあります。

 私も一括借り上げを利用する人は「情弱大家」だと記事を書いていますが(一括借り上げは「情弱大家」専用サービス)、 一括借り上げは決して利用してはいけないサービスです。少なくとも「利益を出す」ために不動産投資をする限りは。

 実はシノケンにも「一応」一括借り上げサービスがあります。 そこで雑談の中で、一括借り上げについて聞いてみることにしました。

 私「シノケンさんも一括借り上げやってるんですね~」
 営「どうしても利用したいという方がいらっしゃるんでサービス自体はあるんですけど、一括借り上げはいらないですよ

 いろんな不動産会社を回りましたが、「いらない」とまで言ってくれる営業マンには出会ったことがありません。 自社物件に自信があって、「顧客ファースト」の考え方でないとこんなことは言えません。 一括借り上げは業者が儲かる仕組みですから、自社利益を優先するなら勧めたほうがトクなはずだからです。

 これもシノケンに決めた大きな理由ですね。

 

理由5:かなり厳しく書かれた収益計算

 シノケンを選んだ理由として、「収益計算がかなり厳しく書かれている」ことが挙げられます。

 不動産会社を訪問して物件の紹介を受けると、「収益予測」をした資料をもらえることが多いです。 家賃収入がいくらで、管理費や返済・支払利息がいくらでといった資料です。

 普通、この収益予測はかなり甘めに書かれるものです。 特に新築アパートなら「新築プレミアム」がつきます。要は、新築なら相場より高く貸せるのです。 ただしこれは最初の1回しかつきません。誰か1人でも入居するともうそれは新築ではなくなるからです。

 収益予測の資料を受け取った私は、「新築プレミアム」を除いた価格に計算しなおすため、 すぐに提案物件の周辺の地域の家賃相場を調べました。 しかし、「想定家賃収入」を計算しなおすことはできませんでした。相場通りだったからです。

 シノケンはこの1回限りの「新築プレミアム」に依存せず、 最初から家賃相場で貸し出すことを前提に収益予測をしてくれます。 せっかく新築の会社なのに、新築プレミアムを乗せずに計算するというのはまさに「顧客ファースト」です。

 「不動産取得税がこれくらいかかるでしょう」という予想も載せてくれていたのですが、 むしろそれは高かったくらいで、実際に課税された不動産取得税はもう少し安かったです。

 大家になって2年が経とうとしていますが、今の手取り収入はシノケンでもらった資料の通りです。

 

シノケンのデメリット

 シノケンを選ぶ際にもデメリットはきちんと検証しなければなりません。 私がシノケンを選んだときに感じたデメリットを2つ紹介します。

 

デメリット1:表面利回りが低い

 2016年当時紹介された物件は2つで、片方が表面利回り6.2%、もう片方が7%台でした。 他の新築アパート投資では表面利回り8%が標準的で、シノケンの表面利回りは低いと感じます。

 ですが、先ほども述べた通り、「表面利回り」は現実の家賃相場になおして計算しなおす必要があります。 普通の不動産会社は表面利回りを、「新築プレミアム」の家賃で計算するからです。 新築プレミアムは、最初に借りる人だけが払う家賃であり、入居者が変わるともう新築ではありませんから、家賃が下がります。

 一方でシノケンの表面利回りは、新築プレミアムを除いた現実の家賃相場で計算されていますから、 単純に他社の表面利回りと比較をするのは不公平という話です。

 また、表面利回りに惑わされてはいけないという記事でも解説していますが、 不動産投資に限らず投資に使う指標として「表面利回り」「実質利回り」は本質的ではありません。 「ROE」という「自己資金がどれくらい増えるか」の指標で、「増加するキャッシュフロー」を重視すべきです。

 「どれくらい少ない自己資金で投資ができるか」「どれくらい低い金利で融資を受けられるか」が重要になってくるのですが、 シノケンが建てたすべての物件の稼働率が非常に高いという実績のおかげで、かなり低い金利で融資が受けられ、 自己資金も少なく済みます。

 

デメリット2:家賃の受け取り開始時期が遅い

 シノケンのデメリットというより、シノケンの満室保証のデメリットなのですが、 満室保証には「45日間の免責期間」があります。

 融資を受けて、物件の引き渡しを受けた翌月から融資の返済が始まるのですが、 「45日間の免責期間」の間は入居者が入っても家賃収入は発生しません。 (ちなみに管理費も発生しません)。

 つまり、最初の1ヶ月半は家賃収入ゼロで、融資の返済だけしなければならないということです。 この間に返済が2回ありますから、返済2回分の資金を取っておかなければなりません。

 しかし私がシノケンで物件を購入したときは、営業マンの方がこの2回分の返済も考慮に入れて資金計画を立ててくれましたので、 「返済するお金がない!」という事態は起きませんでした。

 

恐るべし。シノケンの満室保証

 シノケンのアパートには初回満室保証がついています。 これは一括借上や家賃保証といった類ではなく、「45日間で満室にする」「できなければ満室分の家賃を支払ってもらえる」という特典です。

 建物の引き渡しが9月30日で、入居はそれ以降でしたから「時期も悪いけど大丈夫かな~」とちょっと不安に思っていました。 しかし、実際には45日間で6部屋のうち5部屋が入居済み、残りの1部屋も11月から入居開始で契約済みということで、 いきなり満室経営ができました。

 注意点が1つだけあります。最初の45日間は免責期間ということで、家賃は大家に入金されません。 私の場合、9月30日に引き渡しで、10月は家賃収入ナシ、11月は16日以降の分ということで半額が入金され、12月から全額が入金されています。

 この間に10月4日、11月4日の2回、融資の返済がありましたので、返済2回分の自己資金はとっておく必要がありました。 シノケンの営業マンの方はこの時に備えて、この返済の分、自己資金が残るように融資の計画を立ててくれましたので、 特に困ることはありませんでした。

 こんな疑い深く勉強しまくってきた私ですから、ぶっちゃけ文句つけまくってやろうという気持ちで訪問したものです。 しかし、シノケンでは文句をつけるところが見つかりませんでした。 私が考えていた「物件選びの条件」をすべて満たし、特に文句をつけるところもなかったので、その場で「購入」を決断したというわけです。

 もちろん物件には好みがあるでしょうし、最初の1棟目というのは不安だらけだと思います。 私の場合はシノケンで非常に安心と信頼を覚え、2棟目もシノケンで買おうと考えています。 (諸事情でサラリーマンを休職してしまったものですから「給料」がなく、今すぐには買えない事情があるのですが)

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