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不動産投資の流れと始め方

 いざ「不動産投資を始めよう!」と志しても、具体的なやり方や流れ、始め方がわからないと不安だと思います。 そこで、私の不動産投資の実体験にもとづき、不動産投資の具体的な流れと始め方を解説したいと思います。



 

不動産投資の勉強をしよう

 不動産投資と聞いて、「宅建が必要なのでは」と思う方も多いようです。 しかし、不動産投資に資格は特に必要ありません。なぜなら宅建は「仲介業」のために必要な資格であり、 簿記も「雇われる上での基準」にはなるものの、自分が事業主なら関係ないからです。

 資格が必要ないとはいえ、不動産投資をするには不動産投資の勉強が必要です。 なにしろ莫大な融資を受けて「不動産経営」をするのですから、 ただ不動産会社にオススメされた物件を買うのでは失敗が目に見えています。

 まずどんな勉強が必要か解説していきます。

 

簿記の知識をつけよう

 どんなビジネスについても言えることですが、簿記の知識は必須です。 特に不動産投資は「経営」ですから、自分で確定申告をする必要があります。 また、事業の健康診断をする上でも重要ですし、税金の予測をつけるのにも必要です。

 日商簿記3級くらいの知識はつけておきたいですね。とはいえ資格が必要なわけではありません。 工業簿記の含まれる日商簿記2級や、それ以上の難易度の1級を取っている暇があったら、 不動産投資の本を読んだほうがマシです。

 実際の確定申告は「弥生の青色確定申告」などのソフトを使ったり、税理士に依頼したりしますので、 簿記のようにノートに仕分けして足し算をして…というめんどうなことをするわけではありません。 しかし、貸借対照表の読み方減価償却費などの概念は知っておかなければ、投資になりません。

 まずは日商簿記3級のテキストを買って勉強してみると良いでしょう。

 

不動産投資の書籍を読もう

 私もできる限り、知りうる情報や経験はMY不動産投資に書きまくっているつもりではあります。 しかし、「1人の経験談」には限界があります。 なるべく大勢の先行者の経験談から「考え方」をふんだんに取り入れて不動産投資に臨みたいところです。

 幸い、不動産投資には様々な属性の人が挑戦し、成功談から失敗談まで世の中にあふれています。 「起業家大家」「サラリーマン大家」「学生大家」と属性は様々ですが、 「サラリーマンだからサラリーマン大家の本だけ読めばいい」というわけではありません。

 本を読む真の目的は、「やり方を真似る」のではなく「考え方を吸収する」ところにあります。 不動産投資は特に景気の動向に左右されやすいですから、過去の成功例が現在にそのまま当てはまるとは限りません。

 2013年ごろまでは「築浅中古アパート」が最強の投資だったのですが、 今は熟練投資家とお金持ちの独壇場になっていて初心者は相手にしてもらえないという事情もあります。 そこで私は新築アパートを選び、おすすめもしているのですが、やり方はそれだけではないかもしれません。

 また、書籍は「成功談」に限らず「失敗談」から多く学ぶべきですし、 「競争戦略」や「経済史」といった、一見関係なさそうなビジネス書も学ぶべきです。 MY不動産投資では「入居者ファースト」を第一に掲げていますが、不動産投資の書籍だけではなかなか載っていない考え方です。

 自己資金が貯まるまでは時間がかかると思います。その間にとにかくたくさん本を読み、 不動産を経営する知識を身につけていきましょう。

 ちなみに私は3年勉強し、不動産投資の書籍は40冊ビジネス書は200冊読みました。 240冊の本を買うと40万円弱にはなりますが、たったこれだけの投資で今は年収を500万円上乗せできています。 投資利回りで言えば1000%超です。

 

資料請求をしよう

 勉強が進んできたら、不動産会社に資料請求をします。

 新築系の不動産会社なら「資料請求」のフォームがありますので、そちらから申し込むだけです。 しかし、やみくもに資料請求をすればいいというわけではありません。 悪徳業者に引っかかってしまうと営業の電話が鳴り響き、大変なことになるからです。

 資料請求する前に、しつこい営業がないかどうかはインターネットで評判を調べて、確認しておくようにしましょう。

 私はシノケンに狙いを定めて資料請求をしました。すると「パンフレット」や「投資家の体験談」や「不動産投資のコツ」をまとめた冊子、 これまで建ててきた「物件の写真や間取り図」などを送ってくれました。 そして、しばらくすると電話がかかってきます。

 この電話では正直に「年収」「勤続年数」「貯金」を包み隠さず話しましょう。 シノケンの営業マンは諸条件をもとに物件選びや融資の計画などを立ててくれて、 無理をしない不動産投資を立案してくれます。

 また、投資をするのに「何が足りないか」までしっかり教えてくれました。 私の場合は融資を受ける上で「勤続年数が1年足りない」「年収が30万円足りない」ことを教えてもらえました。 正直に話すことで、何を達成すれば投資ができるかわかるのです。

 また、世の中には「不動産投資は年収700万円から」「1000万円から」という情報もありますが、 市況によって「400万円」でも可能な場合があります。

 私は「500万円」を達成してから不動産投資に臨みましたが、 シノケンの営業マンに「500万円達成しました!」と電話しようと思っていたころ、 営業マンから半年ぶりくらいに電話があって、「400万円からいけるようになりました!」と言われ拍子抜けした思い出があります。

 条件を満たしていないような気がしても、とりあえず資料請求をしましょう。 融資の条件はその時々によって変わるので、最低年収が400万円だったり、500万円だったりします。 しかし、条件が緩和されて投資が可能になったとき、すぐに連絡がもらえるというメリットがあります。

 

セミナーに参加しよう

 不動産投資セミナーというとギラついて物件を無理やり購入させられるイメージがあるかもしれません。 しかし、実際はそんなことはありません。私も不動産投資セミナーにいくつも参加しましたが、 「じゃあ早速契約しましょう!」なんて話になったことは一度もありません。

 そして参加者の大半はまだ物件を持っていなくて、勉強中の人たちです。 中小企業の経営者が多く、サラリーマンの私にとってはそういう方と情報交換をするのも面白かったですね。

 なんといっても不動産投資セミナーは裏情報の宝庫です。 本やネットに書けない裏話がたくさんあります。 私もドン引きするくらいの裏ワザを駆使して物件を購入したエピソードもありました。

 また講師は不動産投資家だけでなく、銀行の融資担当者住宅設備業者など、 投資や不動産のプロが来てくれます。「楽待」でセミナーを検索すると、無料のものからありますので、 なにか選んで参加してみましょう。

 

物件を調べまくろう

 まだ不動産を買える段階になくても、普段から物件情報を見ることは大切です。 不動産投資は他の投資と異なり、「入居者」という顧客がいます。 入居者にとって住みたい家を徹底研究する必要があります。

 上記のような不動産投資サイトを使って、物件の種別にこだわらず手あたり次第に物件情報を見ましょう。 不動産の相場観を養うのも重要ですが、「この物件には住みたい」「住みたくない」「その理由」などを考えながら見ることで、 「良い物件」と「悪い物件」を見分ける力をつけていくのです。

 本やセミナーなどで学んだことを活かして「判断基準」を磨いていき、 いざ購入となったときにすぐに意思決定できるようにしておくのです。

 また、「住みたい家」「良い物件」を見分けるのに、不動産賃貸サイトも使えます。 賃貸サイトで投資したい地域のアパートやマンションを調べてみましょう。 毎日見ていると、すぐに掲載終了する物件、いつまでも掲載されている物件がわかるようになってきます。

 自分が「気に入った」と思った部屋がいつまでも掲載されている場合、 あなたの好みと世間の好みにズレがあるということですから、その原因を探り、 収益物件購入の際には「要注意点」としてチェックすることも欠かせません。

 人生を通して13回もの引越しを経験し、不動産投資もしている私がおすすめの賃貸サイトは、 Door賃貸です。 掲載されている物件の家賃が、実際に借りる際の「相場通り」です。おそらく「おとり物件」の掲載が少ないんだと思います。

 このような方法で「いい物件」を徹底研究しましょう。

 

物件を選ぼう

 勉強が十分に進んだら、次は物件選びです。 「なんでもいいから賃貸物件がほしい!」ではなく、自分にとって最良の条件を決めて、 物件を探してみましょう。

 

物件種別を決めよう

 不動産には「新築」と「中古」があり、中古の中には「築浅」と「築古」があります。 そして、「木造」「鉄骨造」「RC造」の3種類があります。 また「一棟」「区分」があり、規模別に「戸建て」「アパート」「マンション」があります。

 私は「新築一棟木造アパート」に狙いを定めました。 その理由はなぜ新築一棟木造アパートを選んだのかで詳しく解説していますが、 価格とリスクを検討した結果、私にとってこれが最良の手段だと判断したからです。

 ここが決まっていないと、どの不動産会社に問い合わせるかも決まりませんし、 「楽待」にほしい物件を登録するのもあいまいな内容になってしまい、結果紹介してもらえません。

 

物件の最低条件を決めよう

 物件選びで「どうしても譲れない」という基準を決めておきます。 これを最初に不動産会社に伝えておけば、不動産会社もどんな物件を紹介すればいいかわかりやすくなります。

 私の場合は「駅徒歩15分以内」「1部屋20平米以上」「バス・トイレ別」「独立洗面台」「室内洗濯機置場」「浴室乾燥機」を条件にしました。

 エアコンはあとからでも取り付けできますし、最悪その分値引きしてもらえば済む話です。 しかし、上で挙げた例は、後から変えるのはほぼ不可能です。 リフォームをするお金はさすがにありませんし、立地や部屋の広さはどうしようもありません。

 これらの「最低条件」をクリアしていたら買うぞ!くらいの気持ちで条件を決めておきます。 こうして「買う」「買わない」を即断即決できるようにしておくのが、 不動産会社に好かれるコツです。

 なんといっても向こうもビジネスですから、悩みまくった挙げ句に「やっぱやめた!」などと言われてはたまりません。 ダメなときはダメ、買うときは買うと即断即決できる人ほど、不動産会社にとって「上客」になり、 その分情報を回してもらえるようになるのです。

 

不動産会社を選ぼう

 すでに「資料請求」の項目で解説していますが、物件を購入したい不動産会社を決めます。 そして、当初の問い合わせのときに言われた「融資の条件」を満たしたら、 即座に電話して「条件を満たしました!物件を買いたいです!」と連絡を取ります。

 私の場合、すぐ打ち合わせのセッティングをしてもらえて(確か日曜日だったと思います)、 物件を2つ紹介してもらえました。そのうち広くて駅チカで利回りの良いほうを選び、 「すぐに購入したい」とその場で決断しました。

 上でも少し触れましたが、不動産投資は決断力が命です。 物件は一度見送ってしまうと別の人に買われてしまいます。 このとき即断即決するために、3年間勉強して、最低条件を決めておいたのです。

 「ダメ条件」が見つからなければ、即座に購入を申し出ましょう。

 そうすると早速、融資の申込みに移ります。 物件の契約自体は融資の審査に通ってからになりますので、この段階では融資の申込書を書いたのと、 「着工指示書」だったか「着工同意書」のようなものにハンコを押しただけです。

 融資を申し込む銀行は、シノケンと昔から付き合いのある銀行なので、 特に自分で銀行訪問はしていませんし、未だに融資の実行の日以外に銀行の人と会ったことがありません。

 ちなみにこの着工指示書はまだ買ってもいない土地に建物を建てるのを事前に許可しておくだけのもので、 特にこれで支払いが発生するものではありませんでした。

 

いざ契約!

 結局私は1回目の融資の審査に否決され、自己資金を積み増して別の銀行に融資の審査を申し込むことにしました。 その銀行もシノケンの付き合いの長い銀行で、今度は2週間もたたずに融資の実行が決まりました。

 融資の実行が決まるということは、銀行のお墨付きをもらったも同然です。 自分の最低条件を満たしていて、銀行もOKを出した不動産投資ですから、もう恐れるものは何もありません。 ハンコ押しまくり大会の開催です。

 このハンコ押しまくり大会は融資の実行日に行われ、先に融資の契約をした後、 不動産売買契約の締結です。

 不動産売買契約はとにかくハンコを押しまくることになります。 シノケンだけでなく、司法書士や登記関係、火災保険、融資と関係する書類がたくさんあります。 それらに住所を書きまくり、名前を書きまくり、ハンコを押しまくるのです。

 私も私で法学部出身の血が騒いで、契約書をすみからすみまで熟読するものですから、 昼に始まったハンコ押しまくり大会が終わる頃には外は真っ暗になっていましたね。

 しかし、この書類にすべてハンコを押し終えたら晴れて「大家さん」確定ですから、ウッキウキでした。 こうして無事に契約を終え、晴れて大家さんになりました。

 以上が不動産投資の流れと始め方です。

 

不動産投資をもっと勉強しよう

 不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。 私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、 不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

 セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。 また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。 「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

 最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。 実際、私も「まだ無理だろ~」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナー面談を受けることで、可能性が広がります。

 

新築アパートの「シノケン」

 私は最初の1棟を「シノケン 」で購入し、大家になることができました。

 シノケンの魅力はなんといっても「入居者ファースト」の広々とした居室空間と、大都市圏の好立地にしか建てないところです。

 私の物件も新築から45日以内で満室になり、その後も満室稼働しています。 予め良い土地を確保しておいてくれるので、自分で土地探しをする必要もなく、シノケンとのやり取りだけで完了します。

 営業マンが市況にあわせて必要な条件を教えてくれましたので、目標の目安ができ、 また今は条件が不足していても、市況が変化して投資が可能になったら連絡してくれます。 みなさんも一度資料請求をしてみてください。

 

仕事帰りに55分で不動産投資を学ぶ!

 不動産投資では書籍を読むことも重要ですが、なんといっても「生の情報」が得られるセミナーへの参加が効果バツグンです。

 私も勉強中にセミナーに参加しましたが、「本には書けないようなこと」を教えてもらえるメリットに加えて、 「やる気が湧いてくる」というメリットも感じました。なんといっても目の前にいるのは不動産投資の成功者で、 一緒にセミナーを受けている人たちも皆、これから成功者になる人たちなのです。

 そのような環境に身を置くだけで気持ちが燃えてきて、ますます不動産投資の勉強に熱が入るというものです。 通常、セミナーは平日昼間や土日に行われますが、仕事帰りに立ち寄れる不動産投資セミナーがあります。 それは「不動産投資55分講座 」です。

 「不動産投資55分講座 」 ではほぼ毎日無料セミナーを行っていて、「不動産会社が言わない本音」「物件の選び方」「失敗例」などを55分で教えてくれます。 不動産投資を始める前にぜひ、参加しておきたいセミナーですね。