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不動産投資はサラリーマンの副業に最適!

 不動産投資はサラリーマンの副業として最適です。 いったん購入して管理会社に任せればあとは何もすることがないからです。

 実は、不動産投資はサラリーマンのほうが有利なことをご存知でしょうか。 私はサラリーマンであったため新築一棟アパートを購入することができ、 もし今すぐ退職しても継続して購入することはできません。

 不動産投資になぜサラリーマンが有利なのか解説していきたいと思います。



 

融資を受けられない自営業

 一般に「大家は金持ちのやることだ」と思われています。 昔からの地主で、すでに土地を持っている人がアパートを建てて経営するんですね。 確かに最初から土地を持っていたら建築費用だけで住みますし、大きな利回りを期待できます。

 超がつくお金持ちで何千万円、何億円とお金を持っている人は、 銀行融資を受けずに投資することができますから、 ローリスク・ローリターンを享受することができます。

 しかし、「単なる高収入」では融資を受けることができません。 なぜなら、銀行が事業所得を評価しないからです。

 起業しても3年以内にそのほとんどが倒産するといいます。 事業を興して年収1000万円、2000万円を達成しても、3年後には倒産している可能性が高いのです。 不動産投資のローンは20年、30年で組みますから、その間に倒産しないとは言い切れないんですね。

 私は個人事業で年500万円を稼いでいますが、これでは銀行にまったく相手にされません。 なぜ私が融資を受けられたかというと、サラリーマンだったからです。

 芸能人やYoutuber、アフィリエイターなど自営業者の悩みは「信用」にあります。 実は自営業者は銀行融資が組めないどころか、家を賃貸で借りることすら難しいのです。

 住宅ローンも簡単には組めません。サラリーマンなら住宅ローンは簡単に組めます。 しかし、月収300万円の芸能人でも、月収300万円の自営業者でも住宅ローンは難関です。

 それは、自営業者が数年後も同じ収入を維持できるかわからないからです。

 

サラリーマンならではの「信用力」

 一方のサラリーマンは「会社の信用力」を使うことができます。 一般に終身雇用で年功序列のサラリーマンは、数十年後も同じ会社で、さらに高い給料をもらっていると考えられます。

 変化の目まぐるしい昨今、どんな大企業でもいつ倒産するかわかりません。 とはいえ、ここ数年稼いでいるだけの自営業者と比べて、何十年、何百年も続いている企業にあっては、 よっぽど「将来も続いているだろう」と思われるのです。

 サラリーマンはこの「会社の信用力」を使って融資を受けることができます。 自営業者の年収400万円では融資は組めませんが、サラリーマンの年収400万円なら可能なのは、 サラリーマンならではの信用力が理由です。

 自営業者や中小企業の経営者が不動産投資で融資を組もうと思ったら、 収入証明書や決算書などさまざまな書類を要求され、審査されます。 そして、担保となる無借金の土地などの資産がなければ、否決されます。

 一方でサラリーマンは、2年分の「源泉徴収票」これだけです。 担保となる資産は不要です。なぜなら会社の信用力があるからです。

 こういう意味で、サラリーマンは融資を受けるうえで最強の属性であり、 不動産投資に非常に有利なのです。

 

土日だけで不動産投資ができる

 私も会社が土日休みで平日は残業が多かったため「不動産会社を訪問してる時間なくね?」と思っていました。 しかし、「土日しか休めないから不動産投資は無理!」ということはまったくありません。

 なぜなら不動産会社は水曜日が定休日なのが業界の慣例で、 土日は基本的にどこの会社も営業しているからです。 不動産投資セミナーも土日にやっていることが多いです。

 契約時も、融資審査の申込書や司法書士への登記手続きの依頼などは不動産会社がやってくれましたし、 私は土日にハンコを押すだけでした。不動産投資のために有給を取ったり会社を抜け出したことはありません。

 平日は通勤時間や就業後に不動産投資の書籍を読み、土日は不動産投資セミナーに参加し、 ときには物件を検索して資料請求をして、やはり土日に不動産会社を訪問するのです。

 残業で帰宅が0時を回ることも珍しくなく、土曜日の出勤も多かった私ですが、 それでも仕事に支障をきたすことなく不動産投資ができたのはありがたかったですね。

 

サラリーマンは勉強時間がたくさん取れる

 確かに不動産投資は始めるまでに多大な勉強を必要とします。 リスクを知り、不動産業界を知り、会計知識を身につけ、どんな家なら借り手がつくか研究しなければなりません。

 私は不動産投資の書籍を40冊読み、ビジネス書は100冊読みました。 何千万円という融資を受けて不動産投資をするのはリスクが高いのです。 しかし、勉強することによってリスクは減らせます

 サラリーマンがここでも有利なのは、「切羽詰まっていない」ということです。 資金繰りが悪化し、経営が厳しくなってきた自営業者・経営者が不動産投資に手を出すと、 勉強時間を確保しにくいという問題があります。

 サラリーマンはひとまず給料がありますから、「すぐに不動産投資をしないと!」ということはありません。 しっかり勉強して知識を身につけるまでは、あせって不動産を購入する必要がないのです。

 そして晴れてアパートを購入した後も、通帳を見て、確定申告をする以外に負担はありませんから、 サラリーマンとしての仕事に支障をきたしません。

 給料をもらいながら、会社の信用力も使えて、家賃収入ももらえるという、 「セルフダブルインカム」が可能なのです。

 

仕事に支障をきたさない「不労所得」

 「大家って家を貸すだけで儲かるからいいよな~~」

 まったくもってその通りです

 いったんアパートを購入して管理会社に任せてしまえば、本当に大家としてやる仕事はありません。

 入居希望者の案内、入居の契約、入居者からのクレーム対応、近隣住民のクレーム対応、 維持修繕、共有部分の電球の取り換えや電気代・水道代の支払い。 これらはすべて管理会社がやってくれます。

 大家としてする仕事は「通帳を見る」「確定申告をする」この2つだけです。 最近は通帳すら見ていませんし確定申告は年度末にまとめてやりますので、 なんの手間も時間もとられないのです。

 もちろんこれは「手間のかからない新築一棟アパート」を選んだからという理由があります。 人によってはボロ戸建てやボロアパートを購入してリフォームしたり、 DIYで住宅価値を高めていく人もいますし、管理会社を自分で起業するという人もいます。

 しかし私はとにかく「不労所得」であることにこだわり、不動産会社・管理会社に任せられるよう、 管理費や修繕費を払っても十分な利益が出るように物件選びにこだわりました。

 おかげでサラリーマンとしての仕事には一切の支障をきたしていません。

 

不動産投資は副業禁止規定に違反しない

 不動産投資は副業禁止規定に違反しません。 憲法で「副業禁止」が定められている公務員すら堂々と不動産投資ができるのですから、サラリーマンも同様です。 これは、不動産投資が「不労所得」だからです。

 よく考えてみれば当然です。地主の息子が土地や建物を相続をしたら、会社をクビになるのでしょうか。 そんなことはありませんよね。副業禁止規定の目的は「本業に専念してほしい」からであって、 不労所得なら構いません。

 同様に株式投資や投資信託も副業禁止規定には違反しません。 というより会社は「従業員持株会」への加入を勧めてきますから、 持っているものが会社の株式か、よその株式か、不動産かの違いでしかありません。

 私も収益不動産を持っていることは会社に言ってあります。 確定申告の時に源泉徴収票や「社会保険料の内訳」が必要なのですが、給与明細をいつもなくしてしまうからです。 いちいち言い訳を考えるのがめんどうなので、「収益不動産を持っていて確定申告をします」と言ってあります。

 所有するアパート・マンションが「5棟10室」を超えると「事業的規模」とされますが、 これも確定申告上の話であって、それが不労所得であることには変わらず、 公務員でも申請をすれば認めてもらえるようです。

 

生命保険よりすごい!団体信用生命保険

 会社にいると昼休みによく保険会社の営業に声をかけられます。 「生命保険」を勧められ、断ると今度は「個人年金」を勧められます。 私は当初から不動産投資をするつもりだったのですべて断ったのですが…

 というのも、不動産投資は融資を受けるにあたって団体信用生命保険(団信)に加入させられます。 この団信は、融資を受けた本人が死亡すると借金がチャラになるものです。 不動産投資に限らずマイホームローンでも団信には加入するのですが、受けられる恩恵がぜんぜん違います。

 通常の生命保険の死亡保険金は3000万円~5000万円が多いですが、受け取ったらそれっきりです。 相続人に運用する金融リテラシーがあればいいのですが、なければ使い果たしてしまいます。

 マイホームローンの団信であれば、マイホームの借金はチャラになりますので、 残された家族はタダで家に住める!…と思いきや、まだ「固定資産税・都市計画税」の支払いもありますし、 マンションなら管理費もかかります。

 一方で不動産投資の団信であれば、借金がチャラになることで家賃収入がまるまる家族の収入になります。 私の新築一棟木造アパートは6700万円の融資を受けて、家賃収入は年間450万円です。 今は返済があるため手取り収入は70万円ですが、万一の場合は家族が年収450万円アップという効果を秘めています。

 家族が一気に「5000万円」をもらっても運用できないようであれば仕方がありません。 しかし、不動産投資をして「年収450万円」を残すことができたら、 家族の生活はかなり安定しますよね。

 その意味でも家族に対する責任があるサラリーマンにとって、不動産投資は非常に魅力的です。

 

不動産投資を始める条件

 とはいえサラリーマンならなんでもいいというわけではありません。 サラリーマンである上に、いくつかの条件があります。 しかし、それほどハードルの高いものではありません。

 不動産投資を始める条件は、勤続年数3年、年収500万円です。 これを詳しく解説していきます。

 

勤続年数3年

 まずは最低3年は会社で働かなければなりません。3年以内に離職してしまう人も多く、 1年そこらで融資をしても、会社を辞められてしまうと銀行は困るからです。

 中には「勤続年数2年」を最低ラインにしている銀行もあります。 しかし、ほとんどの銀行が勤続年数3年を求めますので、 入社から3年は待たなければならないことを覚悟しておきましょう。

 

年収500万円

 不動産投資に必要な年収は500万円からです。不動産会社によっては700万円、1000万円を求めるところもありますが、 その不動産会社が提携している銀行によってこの条件は異なります。 私の場合は500万円で融資の審査に通りました。

 勤続年数の基準と異なり、年収の基準は変動しがちです。 私も当初「年収500万円が必要」だと不動産会社に言われていましたので、 なんとか年収500万円に乗りそうだとわかってから「年収500万円いきそうです!」と不動産会社に報告しました。

 すると「実は先日条件が緩和されて400万円からいけるようになったんですよ~」と言われ、 拍子抜けした思い出があります。

 とはいえ、これは不動産市況、金融市況によります。 もっといえば、自己資金をたくさん用意できるなら年収条件は緩和の可能性がありますし、 不景気だったり金融庁から「不動産ローンを控えろ」とお達しが出てしまえば、年収500万円でも厳しくなります。

 こればっかりは時の運ですね。

 

入社後3年に差し掛かったら不動産会社に連絡を取る

 「入社してもうすぐ3年だなあ」というころが不動産会社と連絡を取る時期です。 私は入社3年目で迎えた1月に初めて不動産会社に連絡を取りました。 本格的に物件探しを始めたのです。

 不動産会社を訪問したり、セミナーを受けたり、物件の提案を受けている間に4月になり、 「勤続年数3年」という条件をクリアします。場合によっては「勤続年数2年」の銀行を紹介してもらえるかもしれません。

 それまでにしておかなければならないのが、「頭金を貯めておく」ことです。

 「頭金0円」を謳う不動産会社も多く、融資を受けてする不動産投資では「頭金0円」は理想です。 1円も出さずに月収数万円が獲得できて、返済は入居者がやってくれるのですから錬金術どころの騒ぎではありませんね。 しかし、それはよっぽど属性が良いか、運が良いかのどちらかです。

 私も当初は「勤続年数3年」「年収500万円」「頭金60万円」の条件で融資の審査を受けました。 60万円で月収6万円を得られる計画だったのです。頭金は1年で回収でき、それ以降はお金が増えていくだけです。 これが通れば理想的だったのですが、うまくいきませんでした。融資が否決されてしまったのです。

 そこで貯金を全額頭金にあてることにしました。その額「500万円」です。

 3年で500万円を貯めるのは至難の業でした。なんといっても同期がぜいたくなマンションに住んだり、 ランクの高いクルマを買ったり、ゲームに課金したりキャバクラ通いしている間、 私は本しか買わず、とにかく貯金に徹していたのです。

 しかし、なんとか500万円を貯めていたおかげで再度融資の審査をやり直すと、 今度はすぐに審査がおりました。 「勤続年数3年」「年収500万円」「頭金500万円」でアパート大家になることができたのです。

 もしも私がもっと有名な超一流企業に勤めていたら、公務員だったら頭金60万円でもいけたかもしれません。 不動産価格がもっとも低かった2012年ごろなら・・・融資の審査を受けるのがあと2ヶ月遅かったら・・・ と考え出すとキリがありません。残念ながらそれは時の運です。

 この記事を読んでいるあなたも、運が良ければ私より良い条件で融資が受けられるかもしれませんし、 もっと頭金を要求されるかもしれません。 不動産投資の最低条件である「勤続年数3年」をクリアするまではとにかく給料を増やし、貯金を増やすことに専念しましょう。

 

不動産投資をもっと勉強しよう

 不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。 私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、 不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

 セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。 また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。 「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

 最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。 実際、私も「まだ無理だろ~」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナー面談を受けることで、可能性が広がります。

 

新築アパートの「シノケン」

 私は最初の1棟を「シノケン 」で購入し、大家になることができました。

 シノケンの魅力はなんといっても「入居者ファースト」の広々とした居室空間と、大都市圏の好立地にしか建てないところです。

 私の物件も新築から45日以内で満室になり、その後も満室稼働しています。 予め良い土地を確保しておいてくれるので、自分で土地探しをする必要もなく、シノケンとのやり取りだけで完了します。

 営業マンが市況にあわせて必要な条件を教えてくれましたので、目標の目安ができ、 また今は条件が不足していても、市況が変化して投資が可能になったら連絡してくれます。 みなさんも一度資料請求をしてみてください。

 

仕事帰りに55分で不動産投資を学ぶ!

 不動産投資では書籍を読むことも重要ですが、なんといっても「生の情報」が得られるセミナーへの参加が効果バツグンです。

 私も勉強中にセミナーに参加しましたが、「本には書けないようなこと」を教えてもらえるメリットに加えて、 「やる気が湧いてくる」というメリットも感じました。なんといっても目の前にいるのは不動産投資の成功者で、 一緒にセミナーを受けている人たちも皆、これから成功者になる人たちなのです。

 そのような環境に身を置くだけで気持ちが燃えてきて、ますます不動産投資の勉強に熱が入るというものです。 通常、セミナーは平日昼間や土日に行われますが、仕事帰りに立ち寄れる不動産投資セミナーがあります。 それは「不動産投資55分講座 」です。

 「不動産投資55分講座 」 ではほぼ毎日無料セミナーを行っていて、「不動産会社が言わない本音」「物件の選び方」「失敗例」などを55分で教えてくれます。 不動産投資を始める前にぜひ、参加しておきたいセミナーですね。