なぜ新築一棟木造アパートを選んだのか｜中古が最強じゃないの！？

　ここでは、私が不動産投資として、なぜ新築一棟木造アパートを選んだのかについて解説します。

　前提として当サイトでは「手堅く稼ぐ不動産投資」を目標にしており、売却益（キャピタルゲイン）ではなく家賃収入（インカムゲイン）を目的にしていることを改めてお知らせします。

前提は「家賃収入が目的」
新築一棟木造アパートを選んだ理由

なぜ区分ではなく一棟を選んだのか
なぜ中古ではなく新築なのか
なぜRC造や鉄骨造ではなく木造なのか

新築一棟木造アパートは手堅い

前提は「家賃収入が目的」

　不動産投資には大きく分けて、「売却益（キャピタルゲイン）目的」と「家賃収入（インカムゲイン）目的」の2種類があります。

　前者は1980年代のバブル期に流行った投資で、6000万円で購入した不動産が値上がりするのを待って、 8000万円で売却するというようなものでした。「大きく儲ける」不動産投資はおよそこのタイプで、転売を繰り返してキャッシュを増やしていきます。

　一方で後者は不動産の値上がり益にはあまり期待せず、家賃収入を目的とした不動産投資です。ガツンと儲かることはありませんが、着実に年収を増やし、多少の市場の変動の影響を受けないメリットがあります。

　当サイトでは後者の、家賃収入目的の不動産投資を取り扱っており、「会社を辞めても生活が維持できる」ことをゴールに見据えています。

新築一棟木造アパートを選んだ理由

　私が「新築一棟木造アパート」を選んだ理由を詳しく解説します。「新築」「一棟」「木造」にこだわった理由は、すべて「なんとなく」ではなく、ハッキリとした「根拠」があります。

　物件のタイプには一棟と区分で2種類、新築と中古で2種類、RC造・鉄骨造・木造で3種類に分かれています。まずは一棟と区分を比較しましょう。

なぜ区分ではなく一棟を選んだのか

　区分マンションとはマンションを一室ごとに購入することを指します。ワンルームから3LDK、4LDKと様々ありますが、マンション全体ではなく一室で所有することを「区分所有」と言います。

　区分マンションのメリットはまず「絶対価格が安い」ということです。新築マンションの一室を購入しようとすると3000～4000万円ほどしますが、中古では1000万円を下回ることも多く、特にワンルームマンションは一室500～800万円程度で購入できるため区分投資の中では人気です。

　この程度であれば現金一括で購入も可能ですので、「借金は絶対にいやだ！」という方は区分投資を好みます。

　そして、入居が決まらなくても「自分で住めばいい」という損失回避策もあります。現金一括で購入した区分マンションに住めば、家賃を払わなくてよくなるので損はしないという考えです。

　しかし私は「一棟アパート」にこだわりました。

　確かに一棟まるごと買うと「絶対価格は高い」ですし、空室が増えたら「自分で住む」では対処しきれません。現に私は7200万円のアパートを購入し、そのうち6700万円を借金で支払っています。普通の感覚では6700万円もの借金は怖いですよね。

　一棟アパートには「リスク分散になる」というメリットがあります。区分マンションは、入居者が引っ越して空室になってしまえば「収入はゼロ円」になります。一棟アパートは一気に全員が退去する事態でも起きない限り「収入がゼロ円」になることはありません。

　「土地の所有権」も一棟アパートのメリットです。区分所有でも確かに敷地の所有権は手に入ります。しかし、その他大勢の区分所有者とわけることになるので、ほんの一部の所有権に過ぎません。一棟アパートならその土地まるごとが自分のものになります。

　「他の所有者に影響されない」ことも一棟アパートの大きなメリットです。区分マンションでは所有者たちで管理組合を結成し、修繕や共有部分の管理を行います。「見た目が悪いので塗装しなおしたい」と思っても、ほかの区分所有者の同意がなければなにもできないのです。

　一方で一棟アパートでは所有者は自分だけですので、修繕も改装も自由です。アパートの命名権もありますし、「シェアハウスにするか」と思い立っても誰の許可もいりません。

　実は「絶対価格が高い」というのも不動産投資ならではのメリットです。何千万円もする物件は融資を受けて購入するのが前提になってきます。借金をすべて返し終わったら晴れてアパートと土地は完全に自分のものになります。

　この借金は自分が返済するのではなく、入居者が払ってくれることに注目しましょう。私の場合、頭金を500万円出しただけで、毎月家賃収入を得ながら35年後にはアパートと土地が手に入ることになります。 35年も経っていれば7200万円もの価値はないでしょうが、土地だけで2000万円の価値はあります。

　家賃収入は経費や返済・税金を差し引いても年間70万円は手元に残りますので、「最初に500万円を出せば、毎年70万円をもらいながら2000万円の土地も手に入る」というわけです。絶対価格が高ければ高いほど、最終的に手元に残る資産は高額になります。

なぜ中古ではなく新築なのか

　確かに新築には「新築プレミアム」といわれる程度には本来の価格に上乗せされた追加料金があります。購入して、新築でなくなった瞬間に1000万円単位で価値が下がることも珍しくありません。しかしそれでも私は「新築」を選びました。

　それはなんといっても「各部屋の設備」のためです。築20年のアパートと、新築のアパートでは設備がまるで違います。モニタ付きインターホンも、浴室乾燥も、部屋の内装も新築と中古ではまったく事情が異なります。

　昔は当たり前だった「3点ユニットバス」も今ではありえませんし、洗濯物をベランダに干すしかないというのも防犯の観点で考え物です。なにより「新しい家」「ワクワクする家」「前よりもいい家」に住みたいのは誰でも当たり前だと思います。

　そういう意味で、より入居者が決まりやすいのは「良い設備」をもったアパートであって、旧耐震基準で3点ユニットで20平米未満のオンボロマンションではないことは明らかです。

　この「客付けリスク」の観点から、中古よりは圧倒的に新築のほうが良いのです。

　「築10年未満の築浅物件なら設備も最新だし新築プレミアムもないし良いのでは？」という反論がありそうですね。しかし、残念ながらそのような優良物件は初心者大家には買えません。

　初心者が優良中古物件を買えない理由は別の記事で詳しく解説する予定ですが、不動産は「現金一括で即座に買える人」が最強だと覚えておいてください。ローンを組まなければならない初心者大家には、そのような物件情報は回ってくることすらありません。

　不動産会社のメルマガに登録してみるとわかりますが、メールで教えてもらえる「非公開物件」すら、だいたい築20年以上経過している築古物件です。良い物件は「現金一括で即座に買える人」にもっていかれてしまうのです。

なぜRC造や鉄骨造ではなく木造なのか

　RC造や鉄骨造は大規模なアパート・マンションですから、絶対価格は高くなりますが、家賃収入も部屋の数だけ大きくなります。しかし、私はあえて「木造」を選びました。

　まず、大規模なマンションのデメリットとして「エレベーター」があります。エレベーターは非常に高額で、しかも10年程度で大規模修繕が必要です。 10年に一度1000万円もの費用がかかる場合も珍しくなく、収益を圧迫します。

　そして、RC造と鉄骨造は建築費用が非常に高額になる一方で、「木造アパートとたいして家賃が変わらない」というデメリットがあります。「築30年」のような木造アパートならともかく、新築のアパートであれば耐震基準もクリアしていて最新の設備を備えているのは同じです。

　RC造だから、鉄骨造だからと建築費用はかさむのに、家賃がその分高くとれるわけではありません。これでは利回りを圧迫してしまいます。

新築一棟木造アパートは手堅い

　新築一棟木造アパートは、中古マンション等に比べるとあまり大きな利回りは期待できません。私が購入したアパートは「表面利回り6.2％」に過ぎませんし、中古市場には表面利回り10％を超えるマンション・アパートがごろごろしています。

　しかし、表面利回りに惑わされてはいけません。「安い」ということは、「高く買う人がいない」証拠です。

　不動産投資の書籍には「いや、中古でもいい物件はあるよ？」と言う人もいます。ところがそれは現実的ではありません。まれに掘り出し物があるとしても、初心者が簡単に飛びつくべきではありません。

　中古物件には「水道設備の老朽化」「新耐震基準に沿っているか」「雨漏りがないか」「断熱材に不適切なものが使われていないか」「入居者は善良な住民か」「事件や事故はないか」などと気にしなければならないリスクがたくさんあります。

　不動産会社は売主から中古物件の話が来たら、まずはお抱えの「お金持ち」に声をかけて回ります。これも別の記事で詳しく解説する予定ですが、「売り」の相談が来たら「なんとしても5日以内」に買主を決めたいのです。

　そのため不動産会社はこの5日間で、猛烈に「お金持ち」に営業をかけます。それでも売れなかった物件が、「しかたなく」初心者に回ってくるのです。

　これだけで中古物件に手を出すのはリスキーだと言えますね。不動産投資の失敗談を調べていると、上記のような問題がすぐに発覚して、「修繕費用が高くついて損失を被った」という話もごろごろあります。

　新築アパートは表面利回りこそ低いものの、こういった問題はまずないと思っていいです。「最新の設備」「駅近好立地」であればすぐ満室になりますし、もし欠陥工事が発覚すれば施工業者に「瑕疵担保責任」を問うこともできます。

　そして、新築とはいえ大家が儲からない物件は売れませんから、新築でも利益はちゃんと出ます。現に私も一棟で年間70万円が手元に残っていますし、1部屋空室になっても赤字にはなりません。なんといっても他所の物件よりよっぽど良い部屋ですから、長い間満室稼働が期待できます。

　中古物件の表面利回りも「満室稼働時」の計算です。果たして設備に劣る中古物件が、新築アパートに対抗できるでしょうか？

　中古物件の「捕らぬ狸の皮算用」より新築物件の「手堅い収入」を重視したいですね。

不動産投資をもっと勉強しよう

　不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

　セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

　最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。実際、私も「まだ無理だろ～」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナーや面談を受けることで、可能性が広がります。