人口減少で空室率上がってるけど不動産投資は大丈夫なの？

　「人口減少により住宅の空室率があがっている」という報道が目立ちます。空き家の有効活用として民泊が解禁されたり、自治体によっては倒壊の危険のある空き家を解体する等、喫緊の課題になっています。さて、この「人口減少」と「空室率」で「不動産投資ヤバくね？」と思う方々がいます。

　結論から言うと、勉強してから不動産投資をすればなんの問題もありません。人口減少・空室率の上昇があっても大丈夫だという理由を解説していきます。

「空室率」はたいした問題ではない

オンボロ物件は新築物件に淘汰されるべき
ワンルーム需要は伸びている

築古中古物件は「空室率」に飲み込まれる
築浅中古物件は空室に強いが初心者には買えない
新築アパートを建てよう

「空室率」はたいした問題ではない

　人口減少に伴い空室率が問題だと叫ばれて久しく、その空室率は昭和38年は2.5％だったのに、平成25年では13.5％にまで上昇しています。東京都でも10％を超えるなど、不動産投資にも大きな影響をもたらすような気がしてきますよね。しかし、メディアの報道では「空室になっているのはどんな物件か」という視点が欠けています。

　あなたはどんな家に住みたいですか？

　「家が広くて快適で、駅から近くて、独立洗面台と室内洗濯機置き場、あと浴室乾燥機もほしいですね。エアコンは必須で、オートロック付きのマンションがいいなあ…」

　これらを満たす物件とは、築年数の浅い物件ですよね。住宅は新しければ新しいほどきれいで、設備が整っていて、快適性が高いです。リフォームによって古い物件でも快適性を高めている場合はありますが、まだ少数派ですよね。

　そうです。空き家問題には築年数という視点が欠けているのです。

　そこでデータ整理好きな私が、「平成25年住宅・土地統計調査結果」（総務省統計局）をもとに、物件の種別ごとの住宅数と、空家数をグラフ化しました。

　まず住宅を「戸建て」「集合住宅」に、そこからさらに「木造」「鉄骨造」「RC造」に分けました。それを「建築された年代」で分けました。グラフ下部では「住宅総数」と「空き家総数」を比較しています。

空室数と築年数

　確かに空き家総数は、住宅総数の13.5％を占めていますので空室率は13.5％だと言えます。しかし、空き家総数は1980年以前のオンボロ物件の数より少ないという事実にも着目しなければなりません。

　実は、1982年以前の物件は、原則として住むべきではありません。というのも、1981年6月以前の物件は「旧耐震基準」で建てられており、震度6以上の地震に耐えられないという重大な事実があるからです。

　1981年6月というのは建築確認の基準が変わった時期であり、それ以前に建築確認を取ってさえいれば、旧耐震基準のまま建築することができました。そのためMY不動産投資では「1982年以前の物件はダメ」と断言しています。

オンボロ物件は新築物件に淘汰されるべき

　1980年以前のオンボロ物件より空き家のほうが少ないということは、まだオンボロ物件に住んでいる人がたくさんいるということです。本来、これはあってはならないことです。地震で倒壊する建物に人を住ませるべきではありません。

　ですから、1980年以前の物件がすべて空き家になるのが理想です。空室率は13.5％などではまだまだ低く、30％くらいにはならないとおかしいというわけです。

　空室率の上昇を防ぐため「新築を規制しよう」とする勢力すらありますが、言語道断です。彼らは「地震で倒壊する危険な物件に人を押し込めようとしている」とすら言えます。

　また、空室率が上がるということは、住む人が家を選べる時代になったと言うことができます。古い物件では20平米未満のワンルームマンションも珍しくなく、設備も古く、快適性など皆無に等しいです。それでも昔は空室がなさ過ぎて、我慢して住むしかなかったという事情がありました。

　しかし、新築物件が増えて空室率が上がったということは、 我慢してダメ物件に住む必要がなくなってきたと言うことができます。

　それでもまだ1980年以前の物件に住んでいる人が大勢いるわけですから、 もっと新築物件を増やして安全で快適な家を選べるようにしなければなりません。

ワンルーム需要は伸びている

　「晩婚化」「少子化」が問題になっていますが、その背景に「単身世帯の増加」があります。この30年間で単身世帯は約2倍に増加しており、今後もこの傾向は続くと思われます。

　従来、家には2～5人で住むものだったわけですが、それがどんどん1人で住む割合が増えていくわけですから、その分「1人用の家」がたくさん必要になります。その意味で、ワンルームマンションやワンルームアパートの需要は今後も伸び続けると考えられます。

　これに対してワンルームの新築を規制しようというトンデモ自治体があります。東京23区では練馬区と江東区を除いて、物件の規模によって「家族向けの部屋」の設置を義務付けており、豊島区に至っては「ワンルームマンション税」を課しています。

　ハッキリ言ってこんな愚策が23区のほとんどで取られているのに驚きです。「若者が結婚しないのはワンルームマンションがあるせいだ！」とでも言うのでしょうか。

　人がより快適で便利な生活を選ぶのは当たり前のことです。昔と違って性別役割分業の時代は終わり、家事は家電のボタン1つでできますし、仕事も男女関係なくできます。「生きるために仕方なく」結婚していた人たちが、一人暮らしを謳歌するようになったのです。

　ワンルームマンションを規制して「一人暮らしができない」状態を無理に作り出して、結婚につなげようだなんて何様のつもりなのでしょうか。

　少子化の原因をワンルームマンションに押し付けるとは、あまりにも短絡的で他人の人生に介入しすぎです。こんな政策は無意味だと思います。

築古中古物件は「空室率」に飲み込まれる

　上記のワンルームマンション規制ですが、良い点もあります。それは、23区のほとんどの区が1部屋25平米以上を条件にしているところです。

　20平米未満のワンルームは実際に見てみると、ウサギ小屋としか言えません。狭すぎてとても人間が住む環境ではありません。もちろん「物置」「寝るだけ」といった使い方の需要はあるかもしれませんが、そんな激狭物件で満足できる人は少数です。普通は広い家に住みたいはずです。

　「1部屋25平米以上」という規制は、住環境の改善に役立つ良い規制だと思います。

　逆に言えば、築古物件は現代人の求める住環境を満たしていないということができます。趣味で賃貸住宅をよく検索するのですが、1部屋20平米未満の「ウサギ小屋」があふれかえっています。洗濯機置き場がなかったり、風呂・トイレ・洗面が一体の「3点ユニット」だったり、住みたくない家がたくさんあります。

　そういった物件は往々にして2000年以前の築古物件です。この中でもリフォームによって風呂・トイレ・洗面を分離したり、ピカピカに改装している物件もあります。とはいっても、「築30年」だとやはり新築・築浅に比べて見劣りしますよね。

　まして1982年以前の物件は先ほども述べた通り、旧耐震基準ですから住んではいけません。空室率は「古い物件」からだんだん上がっていきます。

　すると、不動産投資で築古中古物件に手を出すと、空室率の上昇にのみこまれてしまう可能性があります。

　とはいえ、投資家が本当に「入居者ファースト」で物件を選んでいたら、入居者にとって魅力のない物件・危険な物件を購入するはずがありませんので、やはり不動産投資にはたいした影響はないと言えるでしょう。

　これから不動産投資を始める方には、「築古物件には手を出すな」ということを強くアドバイスしておきます。

築浅中古物件は空室に強いが初心者には買えない

　「じゃあ築浅中古アパートを買えばいいじゃん！」と思ってしまいますよね。実は私も当初は築浅中古アパートを購入するつもりでいました。しかし、貧乏人の私に築浅中古アパートは買えませんでした。

　なぜ初心者や貧乏人が築浅中古アパートを買えないかというと、 築浅中古物件は熟練投資家とお金持ちの独壇場だという理由があるからです。

　不動産業界特有の商慣行に「両手取引」「片手取引」というものがあります。

　売り物件を持ち込まれた不動産会社が、自分で買い手を見つけられたら、売主と買主の両方から手数料をもらえます。これが「両手取引」です。

　一方で買い手を自分で見つけられず、別の不動産会社が買い手を連れてきたら、売主からしか手数料をもらえません。これが「片手取引」です。

　当然、不動産会社としては「両手取引」がしたいですよね。このせいで「売り情報を隠す」悪徳不動産会社が多かったため、法律で「売り情報は5日以内に公開しなければならない」と規制されました。売り注文を受けたら5日以内に不動産業界専用の「レインズ」というサイトに登録しなければなりません。

　逆に言えば、「両手取引をするには、5日以内に自分で買主を見つけるしかない」というわけです。すると、5日以内で決断してくれる熟練投資家とお金持ち、欲を言えば現金一括で即断即決のお金持ちが最優先になります。

　こういう理由で、「良い情報」は初心者には回ってこないのです。初心者には熟練投資家とお金持ちが「見送った物件」の情報だけが回されてきます。このため、初心者は築浅中古物件を買うことができません。

新築アパートを建てよう

　そこで私は新築アパートを選びました。新築アパートなら「建設会社」と「不動産投資家」の二者しかいませんので、「両手取引」も「片手取引」も関係ありません。

　つまり、新築なら熟練投資家とお金持ちに負けない土壌があるというわけです。

　問題は土地の入手です。土地はやはり売買で入手するしかありませんから、「両手取引」「片手取引」が絡んできます。良い土地情報は熟練投資家とお金持ちに優先的に流れ、初心者にはそのおこぼれしか回ってきません。

　そこでシノケンの登場です。

　私は新築アパートを建てるのにシノケンを選びましたが、その大きな理由に「土地の入手」があります。

　シノケンはアパートの建設会社ですが、「土地の入手」からやってくれるという特徴があります。シノケンが初心者に代わって「熟練投資家」「お金持ち」の立場で、現金一括・即断即決で代わりに土地を買っておいてくれるのです。

　これは画期的です。初心者が不動産投資をするにあたって唯一弱点であった「現金一括」「即断即決」で、良い情報を優先的に回してもらって良い土地を買うという、熟練投資家・お金持ちの特権を、シノケンがもっているのです。

　私はこのおかげで、良い立地で新築アパートを建てることができました。これから不動産投資を始める方には、これが一番いい方法なのではないかと思います。

不動産投資をもっと勉強しよう

　不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

　セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

　最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。実際、私も「まだ無理だろ～」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナーや面談を受けることで、可能性が広がります。