収益不動産を購入する

　不動産投資入門をしっかりおさえたら、次は収益不動産を購入する段階に入ります。しかし、どうやって物件を探して、どうやって不動産を買えばよいのでしょうか。ここでは物件の探し方、不動産会社との連絡の取り方、物件購入の流れを解説します。

サラリーマンおすすめの不動産投資は「新築一棟」

　不動産投資には様々なリスクがあり、場合によっては大きな借金を抱え、破産する可能性すらあります。そこで猛勉強が必要だということは、不動産投資入門で解説してきたところです。

　不動産投資で効率よく稼げるのは、新築よりは中古です。しかし、中古不動産は初心者にとってリスクが高いばかりか、優良物件は熟練投資家とお金持ちの独壇場になっているという現実があります。

　不動産投資の具体的なリスクといえば、「水道設備の劣化」「雨漏り」「耐震基準」「入居者の質」「特定の施設に依存した集客」「エレベーターの大規模修繕」「他の所有者」「デッドクロス」「信用棄損」「家賃下落」と挙げ出すとキリがありません。

→不動産投資のリスクまとめ

　しかし、新築一棟なら劣化や耐震基準、入居者の質などを考える必要はなく、区分でもないので「他の所有者」という大きな壁もありません。その分利回りは低いですが、不動産投資の足掛かりとして新築一棟はとても向いていると思います。

　私も新築一棟木造アパートを購入して2年が経過しようとしていますが、今のところ満室稼働で退去もありません。修繕すべきところもまだ出てきていません。新築なので当然と言えば当然です。

　なぜ私が新築一棟木造アパートを選んだのかについては詳細に解説していますので、次のページをご覧ください。

→なぜ新築一棟を選んだのか

　そして、最もおすすめしないのが区分ワンルーム投資です。区分ワンルーム投資は基本的に現金一括で買い進め、比較的少ない投資でそれなりの収益を得ようというものです。

　しかし、よっぽど資金力が豊富にあって、儲かりすぎて税金に悩まされていて、会社を辞める寸前、もしくは会社を辞めた後でない限りは、ワンルーム投資はやめたほうがいいです。

　区分ワンルームは担保価値がほとんどなく、不動産投資拡大の礎になりません。現金一括で6～8％の利回りを狙うなら、クラウドファンディングやアセットシェアリング、 REITを買ったほうがマシです。というのも、区分ワンルームにはリスク分散効果もないからです。

　一室空いたら「収入ゼロ」という区分ワンルーム特有のリスクは非常に高く、 5部屋買ってもまだ不安が残ります。お金持ちとは程遠いものです。

　区分ワンルーム特有のリスクについては、次のページで詳細に解説していますので、あわせて参照してください。

→区分ワンルーム投資に「待った」

良い物件情報をもらう

　中古物件を狙う場合、初心者投資家には「良い物件情報」は、まず回ってきません。これが私が新築一棟をおすすめする大きな理由の1つなのですが、不動産の中古市場は「熟練投資家」と「お金持ち」が情報面で圧倒的に有利です。

　そのため、初心者には「熟練投資家」と「お金持ち」が見送ったおこぼれしか回ってこないのが現実です。不動産投資のプロたちが見送った物件を購入するというだけで危険な香りがしますよね。

→良い物件情報をもらうには

　では、「良い物件情報」がもらえる「熟練投資家」になるにはどうすればよいでしょうか。

　不動産投資の経験を積むことです。

　しかし、プロが見送った中古物件を買って失敗してしまっては元も子もありません。比較的安全に不動産投資の経験を積むには、新築一棟かワンルームしかないのです。

　とはいえ、2棟、3棟と買って資金に余裕ができて、不動産投資の経験を積んでいくと、「良い物件」と「買ってはいけない物件」の区別がついてくるようになります。

→買ってはいけない物件

　経験を積むことで「資金力」と「決断力」が身に付きます。「良い物件情報をもらうには」でも解説していますが、不動産会社が取引したい不動産投資家とは、「決断力」のある投資家で、特に5日以内に決断してくれる投資家です。

　ここまで至るには、普段から物件情報をよく見ていて、「良い物件」と「悪い物件」の判断がすぐできるようになっていなければなりません。

表面利回りに惑わされてはいけない

　不動産投資で最も気を付けなければならないのは、「利回り人間」になってはいけないということです。表面利回りは単なる指標の1つにすぎず、儲かるかどうかは別の事情で決まるという事実を見逃してしまいます。

　儲かるかどうかが決まる事情とは、「みんなが住みたい家かどうか」です。この視点がないと満室稼働など夢のまた夢、銀行融資の審査ですら「こんな家だめでしょう」と言われてしまえば、そもそも融資が付かないので購入することすらできません。

　入居者が入ってこその家賃収入です。「入居者ファースト」でないと不動産投資は絶対に失敗します。

　「みんなが住みたい家かどうか」が具体的にどう関わってくるかというと、入居者が喜んで借りてくれるかどうかに加えて、魅力的な物件は多少家賃が高くても、賃貸仲介会社が熱心にすすめてくれるというものがあります。

　そして、投資という観点ではなんといっても「投資利回り（ROE）」です。投資家が儲かるかどうかの指標は表面利回りでも実質利回りでもなく、投資利回りです。この投資利回りは、いくら融資を引けるかで大きく変わり、投資利回りが100％を超えることだってあります。

　これは、銀行がどれだけ「魅力的な物件だ」と思ってくれるかと、「しっかり返済してくれそうだ」と思ってくれるかにかかっています。

　投資利回りについては次のページで詳しく解説していますので、参照してください。

→表面利回りに惑わされてはいけない

不動産投資をもっと勉強しよう

　不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

　セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

　最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。実際、私も「まだ無理だろ～」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナーや面談を受けることで、可能性が広がります。