一括借り上げは「情弱大家」専用サービス

　不動産投資をしていると必ず目に飛び込んでくるのが「一括借り上げ」ですが、甘い言葉に釣られて収益を大きく損なうどころか、期待していた保証すら削られるという、悲惨な不動産投資家が続出しています。

　私は原則として一括借り上げは使ってはいけないと考えています。一括借り上げの仕組み、使ってはいけない理由を解説します。

一括借り上げとは？

一括借り上げと家賃保証は全くの別物

サブリース業者が儲かるのは「もっと高く貸せるから」
恐怖！一括借り上げの「家賃減額交渉」
不動産会社は一括借り上げをすすめない
そもそも一括借り上げを利用したいと思うような物件を買わない

一括借り上げとは？

　一括借り上げとは、保証会社が一括して物件を借り上げて、大家に家賃を支払うシステムです。順序としては、大家から一括借り上げ業者が物件を借り、その業者が入居者に物件を貸すというもので、 大家は保証会社から常に満室の家賃をもらうことができるというサービスです。

　一括借り上げ業者が大家から借りた物件を入居者に貸す仕組みを「サブリース」と言います。要は「又貸し」であり、法律用語では「転貸」といいます。このため「一括借り上げ」は「サブリース」と呼ばれることもあります。

　例えば10部屋の一棟アパートに一括借り上げをつけると、大家の口座には10部屋分の家賃が毎月必ず振り込まれます。仮に空室があっても常に10部屋分の家賃です。収益の安定性を高めるという意味で、魅力的なサービスのように思えますね。

　一括借り上げをつけなかった場合、空室が2部屋出てしまうと家賃収入も2割減ります。こうなると資金繰りが悪化しますし、場合によってはローンの返済が圧迫して赤字になることもあります。

　「常に満室なのと同じことだからオトクじゃないか」と思われるかもしれません。しかし、一括借り上げをつけるのが正解かというと、そうではありません。

　現に「一括借り上げ（サブリース）」を利用して失敗した不動産投資家は大勢います。

一括借り上げと家賃保証は全くの別物

　よくある勘違いが「一括借り上げ」と「家賃保証」を混同してしまうことです。

　一括借り上げの業者が「家賃保証」を自称したりしますので、混同しがちです。

　本来の家賃保証は「全保連」にも記載があるように、基本的に「家賃を滞納された」場合に家賃を立て替えてもらえる「保険」です。

　家賃保証に加入するのは入居者です。物件を家賃保証会社に貸すわけではありません。

　入居者に「保証料」という負担が増えてしまいますが、入居時の審査を管理会社だけでなく家賃保証会社もやってくれ、ここで反社会的勢力や支払い見込みのない人を弾いてくれますし、万一家賃などの支払いが滞納された場合は、家賃保証会社が代わりに支払いをしてくれます。

　イマドキは家賃保証を利用するのが当たり前になってきており、入居者にとっては連帯保証人が不要になるというメリットもあります。私が現在住んでいる東京のアパートも賃貸ですが、家賃保証加入が入居の条件で、年間1万円を保証料として支払っています。

　家賃保証は、一括借り上げとは全くの別物のサービスなので混同しないように注意しましょう。

　一括借り上げ業者は「家賃保証」のフリをして近づいてくることもあります。「家賃保証」と書いてあったら、それは保険なのか、一括借り上げなのかしっかり確認するようにしましょう。

サブリース業者が儲かるのは「もっと高く貸せるから」

　話を「一括借り上げ」に戻しましょう。一括借り上げの業者のことを「サブリース業者」と呼びます。サブリース業者は「満室家賃を保証！」という謳い文句で物件を一括借り上げします。

　しかし、本当に大家の利益を最大化してくれるサービスであれば、サブリース業者は儲かるわけがありません。サブリース業者が儲かる仕組みになっていて、 情報弱者の大家に寄生して家賃収入を吸い上げるといっても過言ではありません。

　サブリースの仕組みはこうです。

　周囲の家賃相場から想定して、1部屋10万円で貸せる物件だったとしましょう。一括借り上げではこの本来の家賃の80～90％の家賃で一括借り上げします。つまり、大家に入ってくる収入は月8～9万円ということになります。

　本来10万円で貸せる物件を、サブリース業者には手数料を引いた8万円程度で貸し出さなければなりません。表面利回り10％の物件だったとしても、一括借り上げを利用することで表面利回りは1～2％減り、 8％程度の物件に早変わりしてしまうのです。

　そして、サブリース業者はこの差額の1～2万円を収益として持っていきます。

　「多少の手数料はしょうがない。それでも満室稼働するならそのほうが安心だ。」

　待ってください。これこそが甘い罠です。

　サブリース業者は慈善事業ではありませんので、当然「満室稼働しそうな物件」、もしくは「確実に満室稼働する家賃」を前提に計算します。それでも満室稼働しなさそうな物件は一括借り上げをしません。

　つまり、サブリース業者が近づいてくる時点で、その物件は満室稼働の見込みが高いのです。それだけの良い物件を持っているのに、わざわざサブリース業者を挟んで家賃の10～20％を吸い上げられるのは、あまりにもったいない話だと思います。

恐怖！一括借り上げの「家賃減額交渉」

　一括借り上げには有効期間があり、その都度更新する契約になっています。新築物件だと「一括借り上げ10年」という業者もありますが、中古だと基本的に2～5年です。

　新築物件の契約期間が長いのは、それだけの期間、高い家賃が取れるからです。一方で中古物件は家賃がどんどん下落していく可能性がありますので、契約期間も短く設定されます。

　さて、この契約更新時に問題が発生します。

　「相場が下がってきたから家賃を減額します」とサブリース業者に言われるのです。本当に相場が下がったのだとしたら減額は当然ですが、家賃が下がったわけでもないのに値引きを要請してくる悪徳業者もいます。

　「なら契約を打ち切ればいいじゃないか」という意見もあるでしょう。しかし、現在住んでいる入居者はサブリース業者の顧客です。そのまま引き継ぐことはできず、全員退去となります。すると空室率100％になってしまい、収入はゼロ円です。

　こういった事情があり、泣く泣くサブリース業者の言いなりになって安い家賃で我慢せざるを得ず、資金繰りが悪化して赤字になったりするわけです。

　そもそも一括借り上げ業者を利用する大家は「情報弱者」であることが多いですから、向こうは強気です。いろんな事情を並べ立てて、しかも「契約を解除すれば収入がゼロになる」という恐怖心も煽って、減額交渉を行います。

　築年数が古くなるにつれて契約期間はどんどん短縮されていき、一括借り上げの家賃もそのたびに安く改定され続けます。

　本当は家賃相場の高い地域なのに、気が付いたら相場の半額で貸し出していたなんて失敗談もあるくらいです。これが一括借り上げの恐ろしさです。

不動産会社は一括借り上げをすすめない

　私の経験上、一括借り上げをすすめてくる不動産会社はありませんでした。

　一括借り上げはここまで解説してきた通り、情報弱者の大家から家賃を吸い上げるシステムだからです。不動産投資は2棟目、3棟目と購入して収益拡大を図っていくものです。一括借り上げで収益を吸い上げてしまったら、その大家は次の物件を買えません。

　不動産会社にとって一括借り上げはなんのメリットもないどころか、見込み客を失ってしまい、さらに信頼も失いますから本来やりたくないことなのです。

　確かに不動産会社は一括借り上げサービスを「一応」「しょうがなく」提供しています。大家の中には不勉強で、「どうしても一括借り上げじゃないといやだ」という人もいるからです。

　しかし、私が新築一棟木造アパートを購入した不動産会社では雑談の中で「一括借り上げもやってるんですね～」と聞いてみると、「一括借り上げはいらないですよ」と言われました。

　新築で、しかも部屋が広くて設備も非常によく、建設したアパートのほとんどが常に満室稼働している不動産会社ですから、私もそもそも一括借り上げを利用するつもりはありませんでした。不動産会社の側も満室稼働に自信があるからこそ、一括借り上げをすすめてこなかったのです。

　しかし、もし一括借り上げをすすめてくる不動産会社があったら要注意です。「うちの物件は満室稼働しませんよ」といっているようなものです。

そもそも一括借り上げを利用したいと思うような物件を買わない

　一括借り上げを利用すること以前に、「満室稼働するだろうか」という不安のある物件を買うこと自体が、そもそも間違っています。そんな物件は買ってはいけません。

　「満室稼働するだろうか」と不安になる原因はなんでしょうか。立地が悪い、設備が悪い、外観が悪い・・・そういう物件を買うのは、売れないとわかっているブラウン管白黒テレビを大量に仕入れるようなものです。

　不動産投資で重視するべきなのは「利回り」ではなく「立地」と「住み心地」です。駅から近くて、便利で治安も良い地域で、最新の設備を取りそろえたきれいなアパートであれば、なにもおそれることはありません。

　逆にそれでもまだ不安だという場合は、まだ勉強不足です。

　少なくとも一括借り上げを利用する「情弱大家」にだけはなってはいけません。

不動産投資をもっと勉強しよう

　不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

　セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

　最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。実際、私も「まだ無理だろ～」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナーや面談を受けることで、可能性が広がります。