不動産投資は節税になる？

　不動産投資には大きな節税効果があります。ですが、不動産投資初心者の方や、サラリーマンの方は注意しなくてはならない点があります。不動産投資にはどんな節税効果があり、どんな場合にメリットが受けられるのか解説します。また、節税の恩恵を享受するにあたって注意しなければならないことも併せて解説します。

不動産投資の節税効果

不動産所得をゼロにできる
相続税が安くなる
複数の収入がある人限定！損益通算

節税効果を受けられる物件

区分マンション
築古中古アパート

初心者は節税効果を狙ってはいけない
赤字申告は会社にバレる！

不動産投資の節税効果

　不動産投資の節税効果を受けられる場面は主に3つあります。このうち、サラリーマンでも3つとも恩恵がありますが、特に効果の大きい節税効果は2つです。サラリーマンが受けられる節税効果の大きいものから順番に解説しましょう。

不動産所得をゼロにできる

　不動産投資をすると、「家賃収入」という所得が発生します。儲ければ確定申告が必要で、利益が出ていればその分に「所得税」と「住民税」がかかってきます。

　しかし、賃貸不動産を購入した場合は、その不動産価格を耐用年数のぶんだけわけて、毎年経費にできます。

　これを「減価償却」というのですが、この減価償却のおかげで、「実際の手取り収入」より「所得」を安く計算できるのです。

　土地3300万円、建物3900万円の合計7200万円の木造アパートを購入したとしましょう。家賃収入は年間450万円で、ローン返済額は年間282万円（うち利息が156万円）、管理費は72万円、固定資産税が26万円かかっていて、手元に残るお金は年間70万円です。

　これらの支出の中で、経費にできるのは「利息」と「管理費」「固定資産税」です。 156万円＋72万円＋26万円＝「254万円」が経費として計上できます。

　これに、「建物の減価償却費」が加わります。木造アパートの耐用年数は22年ですので、建物代3900万円を22年で割り、毎年「177万円」を減価償却費として、経費に計上できます。

　すると帳簿上の経費の合計は431万円となり、「帳簿上は」19万円しか稼いでいないことになります。

　実際は70万円稼いでいるのに、19万円しか稼いでいないことになりますし、少額の所得は確定申告時に「基礎控除」や「青色確定申告控除」が受けられますので、「課税所得」がゼロ円になり、所得税も住民税も払わなくてよくなります。

（ちなみに土地は、建物に比べると年数がたっても価値は下がりません。そのため「土地は減価償却しない」と定められていますので、土地代は経費にできません。また、ローンの返済額のうち元本も、経費にできません）

相続税が安くなる

　不動産投資を拡大しているころは、相続税などまだ先の話かもしれません。しかし、サラリーマンでも受けられる節税効果として相続税を挙げておかなければなりません。

　相続税は3600万円以上の遺産があるときに発生します。例えば相続人が1人で、5000万円の現金があった場合、3600万円の基礎控除を差し引いた1400万円について課税されます。

　課税される相続分が1400万円の場合、「50万円を引いて15％をかけた数値」が相続税になります。（1400万円 - 50万円）×15％≒202万円が相続税として取られます。

　ところで、5000万円を現金ではなく、不動産で持っていた場合はどうでしょうか。実は相続税を計算するとき、不動産は安く計算してくれます。

　5000万円で購入した不動産は、5000万円のまま課税されるのではなく、国が「相続税評価額」を計算します。この相続税評価額は実際の値段の8割程度で計算してもらえるので、この場合「遺産は4000万円」と判定してもらえることになります。

　4000万円しか遺産がないことにしてくれますので、基礎控除を引いた400万円について相続税がかかるのみとなります。課税される相続分が1000万円未満の場合、「税率は10％」と決まっています。 400万円×10％＝40万円が相続税となるのです。

　「遺産を2割引きで判定」してくれるので、相続税も2割引きかと思えばなんと相続税は8割引きになってしまいました。日本の相続税は累進課税制度が採用されており、遺産が増えれば増えるほど税が重くなります。

　逆に財産を不動産に変えて「遺産を圧縮」すれば、税がとても軽くなるのです。

複数の収入がある人限定！損益通算

　サラリーマン大家は給与所得と不動産所得の2つがありますので、損益通算の対象になります。

　損益通算とは、別の事業で発生した赤字を、別の黒字の所得から差し引くことができる制度です。不動産投資で50万円の赤字が出たら、給与所得から50万円を引くことができ、その分所得税と住民税が安くなるのです。

　しかし、サラリーマンの間はそう大した効果は得られません。というのも、サラリーマンはもともと給与所得控除で何百万円も「経費」として自動的に差し引かれており、所得税も住民税もかなり安く抑えられているからです。

　ところが、さらに別の事業があると話は別です。

　事業を営んでいて発生する所得は「事業所得」と呼ばれます。この「事業所得」には「給与所得控除」のような勝手に経費として差し引かれるものはありません。 500万円の利益が出たら、500万円まるまる課税されます。

　そこに不動産投資で出た赤字50万円を「損益通算」することで、450万円にしか課税されずに済みます。

　ここで思い出してほしいのは、不動産投資の赤字は「帳簿上だけのもの」であることです。実際には手元に何10万円と残っていても、「減価償却」のために帳簿上だけ赤字になることがあります。すると、「550万円稼げているのに、450万円分しか課税されなかった」という状況が発生します。

　これが損益通算の強みで、「帳簿上」赤字を出すことで税金が安くなるのです。

節税効果を受けられる物件

　さて、上の例で出した「7200万円の新築一棟木造アパート」は私の物件のことです。私の物件は好立地を選びましたので土地代が高く、その分「減価償却」ができる建物代の比率が低いです。そのため「減価償却」しても「赤字」にはなりませんでした。

　確かに手元には70万円残っていて、帳簿上は19万円しか儲かっていないことになっているので節税効果はあるといえばあります。しかし、「不動産所得」を「赤字」にできればもっと税を安くできそうですよね。

　では、どんな物件を買うと赤字になる可能性が高まるのか見ていきましょう。

区分マンション

　節税効果の非常に大きい不動産投資として、「区分マンション」が挙げられます。区分マンションとはその名の通り、マンションの1室だけを購入する投資です。土地はすべての所有者と分け合う形になりますので、不動産価格のほとんどが建物代ということになります。

　例えば3000万円の築27年が経過した区分マンションを現金一括で購入した場合を見てみましょう。 RC造は耐用年数が47年ですので、47－20＝20年が残存年数です。3000万円÷20年＝150万円が減価償却できます。

　家賃は月10万円で、年間120万円入ってきます。減価償却費は先ほどの計算で150万円でしたので、これだけで30万円の赤字になります。

　実際は120万円の家賃収入があるのに、帳簿上は30万円の赤字なのです。この赤字を損益通算して、給与所得から差し引いたり、事業所得から差し引いたりすることができます。

築古中古アパート

　築古中古アパートも節税効果を受けられます。耐用年数を超過した物件は、本来の耐用年数の20％の期間だけ減価償却できると決まっています。木造物件は22年ですので、その20％というと4年です。

　さて、土地代1500万円、建物代1500万円の合計3000万円で、築30年を過ぎたボロアパートを購入したとしましょう。耐用年数22年を過ぎた物件を購入しましたので、解説の通りこの建物代1500万円を、4年で減価償却します。

　すると1年あたり375万円も経費として計上できます。もし家賃収入が300万円あったとしても、減価償却費だけで大赤字ですよね。もちろん帳簿上だけの話ですが。

初心者は節税効果を狙ってはいけない

　「区分マンション」「築古中古アパート」が売れるのは、実はお金持ちが「損益通算」と「相続税対策」を目的にしてぼこぼこ買うからです。

　ですが、節税を目的に初心者が区分マンションや築古中古アパートに手を出すのは絶対にやめましょう。というのも、節税の効果は高いですが、拡大途中の不動産投資としては最悪の手段だからです。

　減価償却は、だんだん価値が減っていくものについて認められた経費です。つまり、減価償却費を大きくとるということは、それだけ毎年資産が減っていくのです。

　私の物件の場合、耐用年数を過ぎて建物の価値がゼロ円になっても、3300万円の土地が残ります。しかし、区分マンションが耐用年数を経過すると、何も残りません。

　銀行は、資産のある人にお金を貸します。区分マンションや築古中古アパートといった、資産的な価値の低いものは評価されず、融資を受けるうえでまったく有利になりません。むしろ赤字の帳簿ばかり出されると悪印象です。

　ですので、節税効果を狙った不動産投資は、もう拡大する必要がないくらいのお金持ちになってからにしましょう。

赤字申告は会社にバレる！

　もう1つ注意をしておかなければなりません。赤字の確定申告を出すと、会社にバレます。

　副業がバレるのは、住民税のせいです。

　同じ給料の他の社員に比べて住民税が高かったり安かったりすれば、確定申告をしていることがバレバレです。住民税が高ければ黒字で、安ければ赤字の事業を営んでいるということです。

　幸いなことに、黒字であれば会社にバレずに済むようにできます。住民税の「自分で納付する」にチェックを入れて申告書を出せば、自分の事業の分にかかる住民税は自分だけに通知されますので、会社に副収入がバレることはありません。

　ところが、赤字申告の場合はそうはいきません。赤字なら、給料から徴収する住民税が安くなり、都道府県が会社に住民税の通知を送るときに「安い住民税」が請求されてしまうのでバレます。

　さらにご丁寧なことに、どの所得で赤字が発生したかすら通知してくれます。事業をしていたら「事業所得」に★マークがつき、不動産投資の赤字なら「不動産所得」に★マークがつきます。

　不動産投資は不労所得なので、一般的には「副業」とはみなされません。会社に「賃貸不動産を持っていて、赤字が出ました」といえば何もなしで済む場合が多いです。私も会社の人事部には賃貸不動産を持っていることを伝えてあります。

　しかし、どうしてもバレたくない場合、他に事業をしていて隠している場合は、ぜったいに赤字申告をしてはいけません。

不動産投資をもっと勉強しよう

　不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

　セミナーや面談では、本やwebサイトに書けない秘密の話が満載です。メチャクチャ勉強になりました。また、私は「年収500万円以上」「自己資金500万円」と言っていますが、それは市況次第です。「入社3年」という条件すら、「2年でもいい」という銀行すらあるくらいです。

　最新の環境なら、あなたも今すぐ不動産投資ができるかもしれません。実際、私も「まだ無理だろ～」と思いながら資料請求して面談を受けた会社で、新築一棟木造アパートを購入できました。 セミナーや面談を受けることで、可能性が広がります。