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「良い借金」と「悪い借金」

 「世の中には大きくわけて2つの借金がある。良い借金と悪い借金だ!」

 初めて「良い借金」と聞いた方は驚くかもしれません。 「借金は悪!ないほうが良いに決まっているだろう!」 しかし、すべての借金が悪というわけではありません。良い借金と悪い借金について解説していきましょう。



 

悪い借金

 「悪い借金」とは「資産を減らす借金」です。 世の中で広く行われている消費者ローン(カードローン)や住宅ローン、マイカーローンなどが当てはまります。

 消費者ローンが「悪い借金」なのは説明するまでもないと思いますが、 実はマイホームを建てるときに借りる「住宅ローン」、自動車を購入するときに借りる「マイカーローン」も悪い借金です。 なぜ悪いのか解説しましょう。

 

住宅ローンは悪い借金

 「マイホームがほしい」は多くの方が望むことです。 私の周りでも新築マンションを買ったり、新築戸建て住宅を買ったりする人も増えています。 確かに賃貸より毎月支払うお金は少なく済むかもしれません。

 しかし、「マイホームは資産だ」と言い張る論調には異を唱えます。

 マイホームは1円も生み出しません。それどころか維持修繕は自分でやらなければなりませんので、 維持修繕費を垂れ流すほか、不動産取得税も固定資産税もかかります。 マイホームは毎月赤字を垂れ流すのです。

 「資産」とは「お金を生み出す装置」のことを言います。 赤字を垂れ流すだけのマイホームは決して資産とは言えません。

 「返済が終わったら無借金の家が手元に残る」と言います。 しかし、これも大きなミスリードです。

 新築戸建て住宅なら確かに土地は残ります。 土地が手元に残ったとして、それはどれくらいの価値のある土地なのでしょうか。

 「駅から近い」「スーパーが近い」「治安が良い」「学校が近い」

 こういった条件をクリアしていないとその土地には価値がありません。 新築戸建て住宅は比較的立地の悪い土地に建てられて販売されます。 本当に価値のある土地が手に入ることは稀です。

 一方で新築マンションでは土地はすべての部屋の住人とわけることになりますので、ほとんど土地は手元に残りません。

 「家だって残るだろう!」

 残念ながら木造建築は22年、鉄骨造は34年、RC造は47年で「無価値」になります。 これらを法定耐用年数と言いますが、この年数を超えると法律上・会計上無価値になるのです。 35年ローンの返済を終えると、木造・鉄骨造は完全に無価値です。

 マンションならまだ8年残っていますが、それでも買値のわずか17%に過ぎません。

 仮に4000万円を借りて固定金利1.3%で35年ローンを組むと、返済総額はおよそ5000万円になります。 5000万円払った結果、手元に残るのは「立地の悪い土地」と「建物撤去費用」なのです。

 もちろん35年後も住み続ければ「大損」が表面化することはありません。 しかし、決して「資産形成」ではないことだけは覚えておいてください。

 

マイカーローンも悪い借金

 マイカーローンも悪い借金です。 「資産」という観点では1円も生み出しませんし、駐車場代、ガソリン代、車検代、自動車重量税、自動車税など、 様々な出費があり、毎月赤字を垂れ流すものです。

 通勤で使用する、田舎だからクルマがないと生きていけない等のやむを得ない事情はあります。 ですからマイカー自体を否定するわけではありません。 しかし、マイカーローンが悪い借金であることだけは覚えておいてください。

 まず、絶対にいけないのが「ディーラーのローン」です。金利は非常に高く、年7%もとられるところもあります。 もし200万円を5年ローンで借りると、返済総額は237万円にもなります。

 銀行系のマイカーローンでは金利は3%ほどと安いですが、それでも5年ローンだと返済総額は215万円になります。 これだけあればもう1つオプションをつけられますよね。

 そして、自動車も法定耐用年数があり、「4年」です。5年ローンを返済し終わったころには、 無価値の自動車になっています。もちろん中古車の買い取りに出せば多少の値段はつくかもしれません。 しかし、支払総額の半額以下になることは確実です。

 

マイホームもマイカーも「見栄を張るため」なら絶対アカン

 投資をしない人にとっては、マイホーム・マイカーという選択はアリです。 所有しているからこそ自由に扱えるというメリットがありますし、 「電車に乗らなくていい」「家賃を払うより安い」というメリットもあります。

 しかし、「見栄を張るため」に買うのであれば絶対にやめましょう。

 誰かに自慢するためにする買い物ほどあほらしいものはありません。 マイホームは引っ越せなくなりますから、近隣住民とうまくいかなかったとき、 もっと良い家に住みたくなったとき、家がボロになってきたとき困ります。

 マイカーも通勤で使わないなら、いつ使うのでしょうか。 週に1回乗るためだけに何百万円も支払うのはあまりにも高すぎる買い物だと思います。

 特に投資をする人にとっては、これらは毎月赤字を垂れ流す「負債」ですから、 わざわざお金を出して「負債」を買うほど大損することはありません。

 

良い借金

 「良い借金」とは「資産を増やす借金」です。 こちらは大半のサラリーマンがしたことのない借金ですので、あまり知られていません。

 マイホーム・マイカーローンや消費者ローンのイメージが強すぎて、 またはバブル崩壊が強く印象付けられていて「借金はすべて悪」だと思う人も多いです。 しかし、「良い借金」は会社やお金持ちが当たり前にやっていることです。

 

不動産投資ローンは良い借金

 不動産投資ローンは良い借金です。

 35年等の期間を決めて、金利を払う点ではマイホームローンと同じです。 各種税金や維持修繕費がかかるのも同じです。しかし、不動産投資はお金を生み出します

 不動産投資の返済は確かに投資家の口座から引き落とされます。 私も毎月23万円を返済していて、毎月23万円がみずほ銀行の口座から引き落とされています。

 マイホームローンと異なるのは家賃収入がある点です。 23万円を引き落とされる前に、31万円の入金があります。この31万円はアパート1棟6部屋分の家賃37万5000円から、 維持修繕費の積み立てを含む「管理費」を差し引いたお金です。

 維持修繕費や返済を引いても8万円残るのです。 これはつまり、「各種の支払いは入居者が代わりにしてくれて、しかも余る」と言えます。

 ここからさらに税金を支払う必要がありますから、実際手元に残るのは年間70万円、月額6万円程度です。 しかし、マイホームローンが完全に赤字なのに対して、不動産投資では毎月6万円の黒字ですから、 天と地ほどの差があります。

 同じ借金なのに、赤字になる借金と、黒字になる借金があるというわけです。

 

設備投資の借金も良い借金

 会社が事業のために行う借金も、だいたいが良い借金です。

 工場用の敷地を買う、工場の設備を入れ替える、会社のシステムを更新する等でする借金は、 「利益を生み出す」ための借金です。不動産投資と同じく「お金を借りることで利益を増やせる」 から行われるものです。

 近年ではIoT、AI化が叫ばれていますが、このIoT、AI化にも莫大な資金を必要とします。 IoT、AI化しないと他社より効率よく製造することができず、コスト競争で負けてしまいます。 しかし、会社がもっている現金だけでは足りない・・・こんなときに使われるのが「良い借金」です。

 一方で会社も「悪い借金」をすることがあります。 優れた創業者はまずしないのに、二代目以降のサラリーマン経営者がやりがちなのが「自社ビルの建設」です。 自社ビルはマイホームと同じく赤字を垂れ流すだけのものです。

 また、「運転資金」というやむにやまれぬ「悪い借金」もあります。 現金を設備投資に使い切ってしまって、取引先への支払いや給料の支払いのお金が足りなくなったら、 銀行から「運転資金」を借りることがあります。これは「資産を増やす借金」ではないため、悪い借金です。

 

株式やFXの信用取引も良い借金

 これには賛否両論あると思います。 しかし、「資産を増やす借金」という意味では株式やFXの信用取引は「良い借金」の部類です。

 信用取引とは、自分の用意した自己資金の何倍ものお金を借りて株式や通貨を取引する手法です。 「レバレッジ」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。 レバレッジは「自己資金の何倍」を表す言葉で、レバレッジが高いほどたくさんのお金を借りているということになります。

 信用取引は非常にリスクが高く、私は株式やFXで信用取引をするつもりはまったくありません。 リアルタイムでプロの投資家を相手に戦うのですから、私のような素人には危険すぎる取引です。

 掲示板等を見ていると「ロスカットされた」という悲痛な叫びを見ることもよくあります。 これは、信用取引をしていて相場が思った以上に悪い方向に進み、 「借金をしているのに損失を出してしまった」ことを意味します。

 出した損失の額が自己資金を超えてしまったら、もちろん追加で返済しなければなりません。 信用取引は失敗すると借金を抱えるリスクがあるのです。

 一方で「プロの投資家」にとっては非常に魅力のある取引方法です。 自分の持っているお金の何倍ものお金を取引に使うことができるのですから、 本来より莫大な利益を稼ぐことができます。

 

良い借金で資産を増やそう

 「良い借金は資産が増える」というところに注目してください。 賃貸不動産や工場設備は「お金を生み出す装置」であり、借金の返済額以上にお金を稼いでくれます。

 資産が増えれば、また銀行がお金を貸してくれます。 資産を増やせば増やすほど、銀行がまたお金を貸してくれ、また資産が増えるのです。 会社やお金持ちはこのようにしてお金を稼いできました。

 就職当初の私も含めて多くのサラリーマンは「良い借金」を知らないままでいました。 マイホームやマイカーで悪い借金をして資産を減らし、その子供もたいして相続するものがないので貧乏生活を送り、 その本人も親を見習って悪い借金をしてしまうのです。

 一方でお金持ちは「良い借金」を知っています。良い借金をして資産を増やし、 その子供は増えた資産を相続し、その本人も親を見習って良い借金をするのです。

 「悪い借金」の負の連鎖を断ち切り、お金持ちを見習って「良い借金」をしましょう。

 よく「金持ちの家庭に生まれないと金持ちにはなれない」と言う人がいますが、これは誤りです。

 お金持ちの家庭の親はもともとお金持ちだったのでしょうか。さらにその親はどうだったでしょうか。 ご先祖をさかのぼっていくと、貧乏人だった世代に行き当たるはずです。

 戦前に栄華を誇り、今でも財閥企業として支配的な立場にいる「三井家」も、 江戸時代は三重県松阪市でお酒や味噌を売っていた小さな商人でした。

 三菱財閥の創始者である岩崎弥太郎も、生まれは土佐藩の地下浪人という、 非常に貧しい生まれでした。

 ご先祖の誰かが意を決してお金持ちへの道を歩み始めたのです。 もし今貧乏なら、「意を決してお金持ちへの道を歩み始める」のはあなたの番ということではないでしょうか。

 

不動産投資をもっと勉強しよう

 不動産投資は勉強すればするほどリスクがゼロに近づいていきます。 私は不動産投資の本を40冊、ビジネス書を200冊読み、不動産投資セミナーに参加したり、 不動産会社に資料請求をしたり面談を申し込んだりして勉強をしました。

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新築アパートの「シノケン」

 私は最初の1棟を「シノケン 」で購入し、大家になることができました。

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仕事帰りに55分で不動産投資を学ぶ!

 不動産投資では書籍を読むことも重要ですが、なんといっても「生の情報」が得られるセミナーへの参加が効果バツグンです。

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